特区民泊が終わり、今度は【住宅宿泊事業法】にメスが入る

2026年。

東京では、新しい民泊施設が“生まれない街”が増えていく。

きっかけは、特区民泊の新規受付停止――

だが、止まるのはそれだけじゃない。

今、各区役所の会議室では、ひっそりと**「住宅宿泊事業法」そのものを封じる作戦**が進んでいる。

「特区を止めたら、今度は新法を潰せ」

行政の裏で進む“民泊包囲網”

特区民泊の新規受付が終わる――。

それを聞いた民泊オーナーたちは「じゃあ住宅宿泊事業法でいけばいい」と息をついた。

だが、東京の区役所はその一歩先を読んでいた。

「抜け道があるなら、塞げばいい」

今、23区の多くが住宅宿泊事業法（以下：民泊新法）に対し、**“上乗せ条例”**の制定を協議している。

この「上乗せ条例」が曲者だ。

国が「年180日以内なら民泊OK」と言っても、

区が「うちは平日はダメ、土日だけ」と言えば、それが優先される。

つまり、法律で認められた“180日”が、**区の判断ひとつで“実質100日以下”**になる。

そして最も重要な目的は――

「新しい民泊を、増やさないこと」だ。

区役所が密かに練っている「民泊をやらせない5つの仕組み」

議事録を覗くと、どの区も似たようなワードが並ぶ。

• 常駐管理者義務の強化（遠隔代行NG）

• 平日営業の禁止（土日のみ営業可能）

• 第一種低層住居専用地域での禁止

• 住民説明会の義務化（説明しないと届出できない）

• 24時間対応窓口の設置義務（実質的に中小には不可能）

どれも一見“安全対策”に見える。

だが、その裏には明確な意図がある。

「個人オーナーが民泊を続けられないようにする」

マンションの1室でコツコツ運営していた個人ホスト。

地方から上京して空き家を活用しようとした投資家。

彼らをじわじわと締め出すような条例が、区ごとに静かに進行中なのだ。

“住宅宿泊事業法”は生きてる。でも「使えなくする」

表向き、住宅宿泊事業法は国の制度として残る。

だが、実態はもう“骨抜き”だ。

新宿区では夜間営業に制限をかける動き。

中野区では常駐スタッフを義務づける検討。

台東区は住宅密集地での新規届出を制限する方向。

つまり――

「法では認めるが、運用で潰す」。

行政は“禁止”という言葉を使わない。

代わりに“安全・安心のため”と称して、

誰も参入できないルールを積み重ねていく。

民泊の「住民票」は、もう嫌われ者。

背景には、区民の“疲れ”がある。

夜中のスーツケース音。

エレベーターでの無断同乗。

ゴミの分別ミス。

すべてが「また民泊か」として積み上がってきた。

苦情窓口の電話は止まらない。

議員も、選挙前にはこの言葉をよく使う。

「民泊対策を強化します」

そう言えば、拍手が起きる。

もはや、民泊は“社会の敵”にされつつある。

オーナーの焦り：「180日さえ守ればOKじゃないのか？」

多くの民泊オーナーが、今こう言っている。

「国が180日認めてるのに、なぜ区が止めるんだ？」

理由は簡単。

住宅宿泊事業法は“届出制”であって、“許可制”ではない。

つまり、国は「書類を出せばOK」としているが、

区は「書類を受け取るかどうか」を自由に決められる。

これが、“上乗せ条例”の怖さだ。

書類を出しても受け取ってもらえない。

消防設備を整えても、住宅地だから却下。

説明会を開いても、住民が反対したらストップ。

結果、法律は生きているのに、実際には使えない。

これが2025年〜2026年にかけて訪れる“民泊の第二の冬”だ。

「止める条例」から「辞めさせる条例」へ

今後の議論の中心は、

“新規を止める”だけでは終わらない。

今度は、既存民泊にも

「常駐義務」「夜間対応」「営業報告書提出」など、運営負担を増やして辞めさせる方向へ進む可能性が高い。

行政の理屈はこうだ。

「続けたいなら、きちんと人を置いて管理してほしい」

だが、現実問題として、

1件や2件の民泊でスタッフを常駐させるのは不可能。

つまり、個人ホストを自然淘汰させる条例が完成する、ということだ。

民泊の“撤退戦”が始まった

2025年、特区民泊が終わり、

2026年、住宅宿泊事業法が絞られる。

次に来るのは、撤退の時代だ。

すでに一部の代行会社は「住宅宿泊事業から撤退」「旅館業転換専門」に方向転換している。

行政書士の間でも「新規申請より廃止届のほうが多い」と囁かれている。

民泊業界は、

“始めるビジネス”から“終わらせるビジネス”へ――

その転換点に立っている。

まとめ：「民泊を潰すつもりはない」――でも、誰もできないようにする。

行政は決して「禁止」とは言わない。

そんなことをすれば批判されるからだ。

代わりに、こう言う。

「安全で安心な宿泊環境の整備を進めます」

だが、その中身は――

・常駐必須

・住民説明義務

・営業日削減

・苦情対応の記録保存

そう、“やらせないための安全策”だ。

特区民泊を止めたあと、

今度は住宅宿泊事業法に“絞めつけ”が始まる。

民泊の敵は法律ではない。

区役所の「現場判断」だ。

そして東京は、また一つ、

「誰も民泊を新しく始められない街」へ近づいていく。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

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