大阪で急増する「清掃会社の営業」

その裏で起きている民泊の静かな崩壊

最近、民泊運営をしていると

明らかに増えているものがあります。

それが――

清掃会社からの営業

です。

• 「清掃単価下げます」
• 「すぐ対応できます」
• 「新規案件探しています」

数年前までは考えられなかった状況です。

なぜ今、こんなに営業が増えているのか。

理由は一つ。

民泊が稼げなくなり、撤退が増えているから

シンプルに言うと、

仕事が減っているから営業している

だけです。

特に大阪では、

• 民泊物件の増加
• 家賃の高騰
• 競争激化

この3つが同時に起きています。

そして結果として、

予約が入らない民泊が増えている

高い家賃で始めた民泊が崩れている

よくあるパターンがこれです。

• 「特区民泊が止まるらしい」
• 「今がチャンス」
• 「大阪はインバウンドが強い」

こういった話を信じて、

• 相場より高い家賃で契約
• 立地は微妙（例：西成など）
• 初期投資もそれなりにかける

そして――

予約がほとんど入らない

西成エリアで起きている現実

西成エリアは、

• 家賃が比較的安い
• 民泊物件が増えやすい

という特徴があります。

しかし、

• 観光導線からズレている
• 価格競争が激しい
• 同じような物件が増えすぎている

結果として、

「安いだけ」では選ばれない状態

になっています。

予約が入らない＝清掃も発生しない

当然ですが、

• 予約が入らない
  
  →
• 清掃が発生しない

つまり、

清掃会社の仕事が激減

します。

これが今、現場で起きている現象です。

撤退ラッシュでさらに仕事が減る

さらに問題なのがここです。

• 赤字が続く
  
  →
• 撤退
  
  →
• 物件が消える

これにより、

清掃の“母数”そのものが減る

清掃会社から見た今の大阪民泊

今の状況を清掃会社目線で見ると、

• 案件が減る
• 単価も下がる
• 新規営業しないと回らない

つまり、

完全に“取り合い状態”

です。

だからこそ、

「単価下げます」
「柔軟に対応します」

という営業が増えています。

でも、ここで重要なこと

ここまで読むと、

「民泊はもうダメなのか？」

と思うかもしれません。

ですが、実際は違います。

同じ大阪でも「予約が入る運営会社」は存在する

ここが一番重要なポイントです。

• 予約が入らない民泊が増えている一方で
• しっかり稼働している施設も存在する

つまり、

需要がないのではなく、

“選ばれていないだけ”

です。

なぜ差がつくのか？

予約が入る運営と入らない運営の違いは明確です。

✔ 価格調整が早い

→ 市場に合わせて柔軟に動ける

✔ OTAの運用が強い

→ 写真・文章・レビュー管理ができている

✔ 立地を理解している

→ “売れるエリア・売れないエリア”を把握している

✔ 過去データを持っている

→ 感覚ではなく数字で判断している

「始めること」と「続けること」は全く別

多くの人が勘違いしているのがここです。

• 民泊を始める → 簡単
• 民泊を続ける → 難しい

特に今の大阪は、

“始めた人がふるいにかけられるフェーズ”

に入っています。

清掃会社の営業増加は「警告サイン」

今回のテーマに戻ると、

清掃会社の営業が増えている

これは単なる営業強化ではなく、

市場が縮小しているサイン

でもあります。

• 稼げない民泊が増えている
• 撤退が増えている
• 仕事が減っている

この流れは、

**かなり分かりやすい“異変”**です。

清掃会社は「下請け」ではない

民泊運営は“チーム戦”であるという当たり前の話

ここまで、清掃会社の営業が増えている背景について書いてきましたが、

もう一つ大事な視点があります。

それは――

清掃会社は下請けではないということ

です。

清掃が止まれば、民泊は一瞬で終わる

どれだけ、

• 写真が綺麗でも
• 立地が良くても
• 価格設定が完璧でも

清掃のクオリティが崩れた瞬間、

• 口コミは一気に落ち
• 評価が下がり
• 予約が止まります

つまり、

清掃は“最後の工程”ではなく“最重要工程”

です。

それでも「安く叩かれる側」になりがちな清掃会社

現場ではよくこうなります。

• 予約が減る
  
  → 利益が減る
  
  → 清掃単価を下げる

短期的には成立しますが、

長期的には確実に崩れます。

なぜなら、

良い清掃会社ほど離れていくから

です。

---

本当に強い運営は、清掃会社を“守っている”

予約が安定している運営会社は、

例外なく共通点があります。

それが、

✔ 清掃会社をパートナーとして扱っている

ということ。

• 無理な単価交渉をしない
• スケジュールを共有する
• トラブル時に一方的に押し付けない
• 長期的な関係を前提にする

つまり、

一緒に運営している感覚

です。

清掃会社が疲弊すると、必ず運営に跳ね返る

• 雑な清掃
• 確認漏れ
• 対応の遅れ

これらはすべて、

運営側の評価として返ってくる

そして最終的には、

オーナーの収益に直撃する

清掃会社の営業が増えている今こそ考えるべきこと

今は、

• 案件が減っている
• 単価競争が起きている

だからこそ、

「安く使えるからラッキー」

ではなく、

「どうやって良いパートナーと長く組むか」

を考えるべきタイミングです。

民泊運営代行の本当の仕事とは

民泊運営代行の仕事は、

• OTA運用
• 価格調整
• ゲスト対応

だけではありません。

本質は、

関わる全ての人を繋ぎ、守ること

です。

• オーナー
• ゲスト
• 清掃会社
• 近隣住民

このバランスを崩さず回すこと。

それができて初めて、

長く続く運営

になります。

まとめ

清掃会社は、

コストではなく、価値を生むパートナー

です。

そして、

そのパートナーを守れるかどうかで

運営の質は決まる

今、清掃会社の営業が増えているのは、

市場が厳しくなっている証拠です。

だからこそ、

目先のコストではなく、長期の関係

を選ぶ。

それができる運営だけが、

これからも生き残っていきます。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。