かつてはどんな物件でも、立地や広さを問わず「収益化できる」と期待されていた民泊市場。しかし、2024年以降、その様相は一変しつつある。特に注目されているのが、民泊・貸別荘の運営代行会社が、採算の合わない物件の受託を控えるようになっている現象だ。

民泊業界の“審査時代”とも言えるこのトレンドの背景には、いくつかの大きな要因が存在している。

民泊・貸別荘市場の成熟と“クオリティ競争”

2018年の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行後、爆発的に増加した民泊物件は、全国で一時2万件を超えた。しかし2023年以降、特に都市部・観光地では、競争が激化。

これに伴い、宿泊者はより清潔で、快適で、独自性のある物件を選ぶようになり、レビューの質と運営体制の差が、予約率に直結するようになってきた。

つまり、安価な設備や画一的なインテリアでは、競合に勝てない時代が来たということである。

運営代行会社の“選別眼”の進化

代行会社にとって、物件の運営は単なる管理業務ではない。物件ごとに価格調整、集客施策、清掃手配、カスタマーサポートを行うため、時間もリソースもかかる。

そのため、最近では以下のような条件を満たさない物件は「採算が合わない」と判断され、断られることがある：

• 月売上30万円以下が見込まれる物件

• 駅から遠くアクセスが悪い

• 客室が狭く、定員が2名以下

• 独自性や内装の魅力が弱い

• 地域ルールや管理規約が厳しく、運営リスクが高い

特にリモート対応の自動化が進んだことで、「手のかかる物件を排除し、収益性の高い物件に特化する」動きが顕著になってきている。

貸別荘でも“高級志向”に対応できない物件は不利に

近年は、ファミリー層やインバウンド向けに**「一棟貸し」型の貸別荘**の人気が高まっている。

だがこの分野でも、

• 温泉付き

• キッチン・調理器具完備

• プライベート空間を重視した設計

• ペットOK、サウナ付きなどの付加価値

といった“ハイエンド化”が進んでおり、旧来の簡素な別荘では競争に埋もれてしまうリスクがある。代行会社もこれを見越し、高単価・長期滞在が狙える物件のみを優先する傾向が強い。

今後、物件オーナーが取るべき選択肢とは？

● 自主管理への移行を検討

代行会社が受けてくれない場合、自らホストとして管理業務を行うことも視野に入る。ただし、清掃やゲスト対応、価格調整のノウハウが求められるため、現実的には難易度は高め。

● 中小・地域密着型の代行会社を探す

大手代行会社が断る物件でも、地域に根ざした小規模代行業者であれば引き受けてもらえるケースもある。手数料がやや高めになることもあるが、柔軟な対応が期待できる。

● 物件のリノベーション・コンセプト見直し

思い切って内装や設備をアップデートし、”滞在価値”を高めることで再び収益性を上げられる可能性がある。特に「地域の文化を感じられる空間」「ペット可」「ワーケーション対応」など、特定ニーズに応える設計が有効。

結論：民泊は“誰でもできる”時代を終え、選ばれる物件・選ばれるホストへ

民泊は低コストで始められる副業、というイメージが強かった時期もある。しかし今や、宿泊業としての本質が問われるフェーズに入っており、収益性・運営効率・顧客満足度をすべて成立させる必要がある。

運営代行会社も、限られた人員と資源を「利益が出る物件」に集中させるのは当然の戦略であり、今後この傾向はさらに強まるだろう。

逆に言えば、「選ばれる物件」になるためにどのような魅力を備えるか。その戦略こそが、これからの民泊運営における鍵となる。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。