「1棟借りて民泊をすれば儲かる」はもう幻想かもしれない

近年、インバウンド需要の高まりと共に、「1棟まるごと民泊に転用しよう」と考えるオーナーや事業者が増えています。

区分民泊よりも収益規模が大きく、建物の運用も柔軟にできる――確かに魅力はあります。

しかし、実際にやってみてから「こんなはずじゃなかった」と頭を抱える事業者が後を絶ちません。

特に多いのが、**「建物の管理会社が不在のまま始めてしまったケース」や、「代行会社を使わず、自分たちだけで運営しようとしたケース」**です。

これらのパターンに共通するのが、

**「トラブルが起きた瞬間に、逃げ場がなくなる」**という構造的な問題です。

【前提】1棟民泊は「運営の自由度が高い」＝「管理責任もすべて自分」

区分の民泊と違い、1棟まるごと運用できる民泊では、

• 間取り変更や改装の自由度が高い

• 入退去やチェックインのフローが統一しやすい

• 清掃・備品補充も一括管理できる

• 他の住民に気を遣う必要がない

というメリットがあります。

しかしこの“自由”は、裏を返せば**「何か起きたときは全責任が運営者にかかってくる」**ということでもあります。

【実話に基づく】管理会社がいない建物で、地獄を見たケース

ある中規模不動産会社が、大阪市内の老朽化した1棟マンションを借り上げ、

セルフ運営で民泊を始めました。

最初の3か月は順調に予約も入り、「これはいける」と思っていた矢先に問題が発生します。

▶ 排水管の詰まりが起きた

建物全体の排水管が古く、3階のゲストルームでトイレの逆流が発生。

他の部屋にも異臭が広がり、宿泊者から一斉にクレーム。

ところが、管理会社が不在だったため、

**「どこに電話すればいいかわからない」「修理業者が建物の構造図を持っていない」**という状態に。

▶ 夜間の電気トラブルに対応できない

深夜、共用部のブレーカーが落ちて真っ暗に。

ゲストは恐怖で外に出て騒ぎになり、近隣住民が通報。

対応できるスタッフは1人だけ。しかも建物構造を把握していないため、復旧に6時間かかり、宿泊キャンセルが相次ぐ。

▶ 廊下や階段の清掃が不十分に

清掃スタッフは各部屋の中のみを担当。

廊下や階段は誰の責任か曖昧なまま放置され、ゴミやホコリが溜まり、レビューに「不衛生」「怖い建物」と書かれて評価が低下。

このように、建物そのものを“管理できていない”状態で民泊を始めてしまうと、宿泊以前の問題で破綻するのです。

民泊＝“宿泊業”ではない。“不動産管理業”のスキルも必須

民泊は、ホテルや旅館とは違い、既存の住宅を活用するスタイルです。

とくに1棟運営では、**「宿泊施設＋不動産設備管理」**の両方を同時にこなさなければいけません。

オーナー自身が以下のようなスキルや知識を持っていない場合、現場はたちまち回らなくなります：

• 電気・給排水・消防設備の緊急対応

• 共用部の清掃管理・巡回

• 鍵のトラブル時の対応（紛失・誤作動など）

• 周辺住民との連携・対応窓口の設置

これらを「なんとなく」やっていると、トラブル発生時にすべて自分に降りかかります。

代行会社すら使わず、全部自分でやるのは“無謀”に近い

「コスト削減のために自社運営でやりたい」「代行手数料がもったいない」と考える人は多いですが、

実際には、**代行会社に払うコスト以上の“トラブルコスト”**を支払う羽目になります。

民泊運営代行会社の中には、下記のようなサポートを行うところもあります：

• チェックイン対応（多言語）

• 緊急対応のスタッフ常駐

• 建物管理会社との調整代行

• 清掃会社・修繕業者との連携

• レビュー管理・価格最適化・予約促進施策

こうした**“現場力”がなければ、1棟運営は長期的に維持できません。**

「建物の管理体制」は絶対に整えてから始めるべき

1棟民泊を始める前に、最低限チェックすべき管理体制は以下の通りです：

これらを整えずに始めてしまうと、表面上は“稼げそう”でも、中身は常に火だるまの状態になります。

まとめ：1棟民泊は「運営者の覚悟」と「現場の仕組み」が全て

「1棟借りて民泊すれば儲かる」は、確かに一時的には成功することもあります。

しかし、建物管理と運営体制を軽視すれば、それは“持続しないビジネス”にしかなりません。

これから1棟民泊を始める人は、必ずこう問いかけてください：

🔹 自分が“物件の管理者”として全責任を背負う覚悟があるか？

🔹 建物トラブルの際に、即対応できる体制は整っているか？

🔹 その物件を「安全・快適」に保つための仕組みがあるか？

もしこの問いに自信を持って「Yes」と言えないなら、

管理会社との連携と、実績ある代行会社への委託を真剣に検討すべきです。

1棟運営は、民泊の中でもっとも自由で、そしてもっとも難しい領域。

始めるのは簡単でも、“続けるには覚悟と仕組み”が絶対に必要なのです。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。