2025年秋。

特区民泊制度をめぐる空気は、確実に変わり始めている。

「新規受付がまもなく停止される」

そんな噂は、もはや業界関係者の中では“前提”になりつつあり、不動産オーナーや投資家たちはそわそわとした危機感を強めている。

その中で、私たちが日々受けている相談の中で急増しているのが、こんな質問だ。

「特区民泊って、名義変更できるんですか？」

聞けば、理由はさまざまだ。

• 法人を変更して運営したい

• 売却予定だけど、次の買主にそのまま引き継ぎたい

• 代行会社を変更するから、名義を移したい

• 個人名義から法人名義に変えて節税したい

どれも実務的には納得できるニーズだ。

だが、ここには制度上の厳格なルールと、現場の“慣習的な対応”の間にある、大きなギャップが存在している。

制度上、「名義変更」は原則できない

結論から言えば、特区民泊の認定における“名義変更”は、制度上できない。

これは非常に重要なポイントだ。

旅館業や住宅宿泊事業法と違い、特区民泊（国家戦略特別区域法に基づく制度）は、「物件」に対してではなく**「運営主体者（＝申請者）」に対して認定が下りる仕組み**になっている。

つまり、運営者が変われば、新しい認定を取り直すのが原則だ。

たとえば、A社が特区民泊の認定を取得した物件をB社が買い取り、「そのまま営業を継続したい」と考えた場合、B社自身が改めて認定を取り直さなければならない。

「名義を変えるだけ」という発想は通用しないのが、制度の建前である。

ではなぜ「名義変更できた」と語られる事例があるのか？

ところが、業界の現場ではこうした声が後を絶たない。

「え？うち、名義変更できたけど？」

「知り合いが買った物件、特区民泊そのまま引き継いでたよ」

一見、制度と矛盾しているように思えるこれらの事例。

実はその多くが、“制度の裏側をすり抜けた形”で成立している。

つまり、表向きには「名義変更」と言われているが、実際には別の手段で“それらしく”引き継いでいるケースがほとんどなのだ。

現場で使われている“抜け道”的なパターンとは？

いくつかの代表的な手法を紹介しよう。

【パターン①】法人の“中身”だけを入れ替える

たとえば、特区民泊の認定を持つ法人を丸ごと売買し、役員構成や株主を入れ替えることで、実質的には新オーナーが運営する形にするパターン。

これは合法であるものの、法人売買契約にまつわるリスクや債務保証問題、行政報告の内容変更など、慎重な対応が求められる。

本質的には「物件の名義変更」ではなく、「法人そのものを引き継いだ」というビジネス取引である。

【パターン②】認定はそのままで、運営だけ別会社に委託

これも多い。

認定自体は元の法人（または個人）が持ち続け、実際のオペレーションを他社に全面的に委託するスタイルだ。

つまり「名義は変えずに、実質だけ交代」。

一見、スマートに思えるが注意点は多い。

実態と名義が食い違っているため、行政の定期チェックや報告義務違反に該当するリスクがある。

とくに、認定者が運営責任を果たしていないと判断されれば、認定取消や行政指導の対象になる。

【パターン③】再申請を同時並行で進める

物件売却と同時に、新しい運営者が改めて特区民泊の認定申請を出し、営業に“切れ目がないよう”スケジュールを調整する方法。

最も王道で安全なやり方だが、再認定までに数週間〜数ヶ月かかるケースがあり、空白期間が出るリスクも。

行政との綿密な調整や、物件仕様の再確認（消防設備など）が必要なため、実務難易度は高めだ。

実は「名義変更したい」わけではない？

ここで重要な視点がひとつある。

多くのオーナーが「名義変更できますか？」と聞いてくる背景には、**“名義”そのものへの関心というよりも、**次のような本質的ニーズがあるのだ。

• 今の物件を、合法的かつ継続的に運営できる状態にしたい

• 特区民泊制度が止まる前に、使える認定を最大限活かしたい

• 撤退しそうな代行会社から、安心できる運営体制に変えたい

つまり、「名義変更」は手段に過ぎず、本当の目的は“今ある認定をどう守るか”というリスクヘッジと体制づくりである。

制度が変わる前に、“認定の整理”をプロと一緒に考えるべき

特区民泊の制度が見直され、新規受付が完全に止まる可能性がある今、「すでに取得している認定」は大きな資産になっている。

これをどう活用し、どう守り、どう次のフェーズにつなげていくか──。

この視点が、今後の民泊経営にとって非常に重要になる。

特に以下のようなケースでは、プロの視点での再整理が不可欠だ。

• 名義を変えたいが、どうすれば合法的に進められるかわからない

• 物件を売却する予定だが、認定を生かしたまま買主に渡したい

• 今の代行会社が撤退するという噂があり、乗り換えを検討している

まとめ：「名義変更できるか？」よりも、「どう守り、活かすか？」

特区民泊の認定は、原則として名義変更不可。

その上で、現場ではさまざまな“技術的な工夫”によって引き継ぎが行われている。

しかし、制度の揺れ動くこのタイミングだからこそ、問うべきは

この認定を、どう守る？

この物件を、どう未来につなげる？

という戦略的な問いだ。

不動産は「持って終わり」ではない。

民泊経営は、制度と現場をどう両立させるかという“バランスのゲーム”である。

認定の活かし方に迷ったら、名義変更の可否にとらわれず、全体の戦略から見直すことをおすすめしたい。

制度が止まる前に、未来を守るための一手を、今打ちましょう。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。