2025年秋。

特区民泊制度をめぐる空気は、確実に変わり始めている。

「新規受付がまもなく停止される」

そんな噂は、もはや業界関係者の中では“前提”になりつつあり、不動産オーナーや投資家たちはそわそわとした危機感を強めている。

その中で、私たちが日々受けている相談の中で急増しているのが、こんな質問だ。

「特区民泊って、名義変更できるんですか？」

聞けば、理由はさまざまだ。

• 法人を変更して運営したい

• 売却予定だけど、次の買主にそのまま引き継ぎたい

• 代行会社を変更するから、名義を移したい

• 個人名義から法人名義に変えて節税したい

どれも実務的には納得できるニーズだ。

だが、ここには制度上の厳格なルールと、現場の“慣習的な対応”の間にある、大きなギャップが存在している。

制度上、「名義変更」は原則できない

結論から言えば、特区民泊の認定における“名義変更”は、制度上できない。

これは非常に重要なポイントだ。

旅館業や住宅宿泊事業法と違い、特区民泊（国家戦略特別区域法に基づく制度）は、「物件」に対してではなく**「運営主体者（＝申請者）」に対して認定が下りる仕組み**になっている。

つまり、運営者が変われば、新しい認定を取り直すのが原則だ。

たとえば、A社が特区民泊の認定を取得した物件をB社が買い取り、「そのまま営業を継続したい」と考えた場合、B社自身が改めて認定を取り直さなければならない。

「名義を変えるだけ」という発想は通用しないのが、制度の建前である。

ではなぜ「名義変更できた」と語られる事例があるのか？

ところが、業界の現場ではこうした声が後を絶たない。

「え？うち、名義変更できたけど？」

「知り合いが買った物件、特区民泊そのまま引き継いでたよ」

一見、制度と矛盾しているように思えるこれらの事例。

実はその多くが、“制度の裏側をすり抜けた形”で成立している。

つまり、表向きには「名義変更」と言われているが、実際には別の手段で“それらしく”引き継いでいるケースがほとんどなのだ。

現場で使われている“抜け道”的なパターンとは？

いくつかの代表的な手法を紹介しよう。

【パターン①】法人の“中身”だけを入れ替える

たとえば、特区民泊の認定を持つ法人を丸ごと売買し、役員構成や株主を入れ替えることで、実質的には新オーナーが運営する形にするパターン。

これは合法であるものの、法人売買契約にまつわるリスクや債務保証問題、行政報告の内容変更など、慎重な対応が求められる。

本質的には「物件の名義変更」ではなく、「法人そのものを引き継いだ」というビジネス取引である。

【パターン②】認定はそのままで、運営だけ別会社に委託

これも多い。

認定自体は元の法人（または個人）が持ち続け、実際のオペレーションを他社に全面的に委託するスタイルだ。

つまり「名義は変えずに、実質だけ交代」。

一見、スマートに思えるが注意点は多い。

実態と名義が食い違っているため、行政の定期チェックや報告義務違反に該当するリスクがある。

とくに、認定者が運営責任を果たしていないと判断されれば、認定取消や行政指導の対象になる。

【パターン③】再申請を同時並行で進める

物件売却と同時に、新しい運営者が改めて特区民泊の認定申請を出し、営業に“切れ目がないよう”スケジュールを調整する方法。

最も王道で安全なやり方だが、再認定までに数週間〜数ヶ月かかるケースがあり、空白期間が出るリスクも。

行政との綿密な調整や、物件仕様の再確認（消防設備など）が必要なため、実務難易度は高めだ。

実は「名義変更したい」わけではない？

ここで重要な視点がひとつある。

多くのオーナーが「名義変更できますか？」と聞いてくる背景には、**“名義”そのものへの関心というよりも、**次のような本質的ニーズがあるのだ。

• 今の物件を、合法的かつ継続的に運営できる状態にしたい

• 特区民泊制度が止まる前に、使える認定を最大限活かしたい

• 撤退しそうな代行会社から、安心できる運営体制に変えたい

つまり、「名義変更」は手段に過ぎず、本当の目的は“今ある認定をどう守るか”というリスクヘッジと体制づくりである。

制度が変わる前に、“認定の整理”をプロと一緒に考えるべき

特区民泊の制度が見直され、新規受付が完全に止まる可能性がある今、「すでに取得している認定」は大きな資産になっている。

これをどう活用し、どう守り、どう次のフェーズにつなげていくか──。

この視点が、今後の民泊経営にとって非常に重要になる。

特に以下のようなケースでは、プロの視点での再整理が不可欠だ。

• 名義を変えたいが、どうすれば合法的に進められるかわからない

• 物件を売却する予定だが、認定を生かしたまま買主に渡したい

• 今の代行会社が撤退するという噂があり、乗り換えを検討している

まとめ：「名義変更できるか？」よりも、「どう守り、活かすか？」

特区民泊の認定は、原則として名義変更不可。

その上で、現場ではさまざまな“技術的な工夫”によって引き継ぎが行われている。

しかし、制度の揺れ動くこのタイミングだからこそ、問うべきは

この認定を、どう守る？

この物件を、どう未来につなげる？

という戦略的な問いだ。

不動産は「持って終わり」ではない。

民泊経営は、制度と現場をどう両立させるかという“バランスのゲーム”である。

認定の活かし方に迷ったら、名義変更の可否にとらわれず、全体の戦略から見直すことをおすすめしたい。

制度が止まる前に、未来を守るための一手を、今打ちましょう。