はじめに：監査は“突然やってくる”

近年、全国で**民泊に対する行政監査（立入検査・実地調査）が増加している。

住宅宿泊事業法や旅館業法、特区民泊条例などの運用が定着するにつれ、

各自治体は「無届営業の取り締まり」だけでなく、“登録済み施設の適正運営”**にも重点を置くようになった。

実際、京都市・大阪市・那覇市など主要都市では、2024年以降に抜き打ち調査・書類確認の件数が増加。

事前連絡なしで監査担当者が現地を訪れるケースもある。

「うちは問題ないはず」と油断していると、記録不備や管理者不在を指摘されることも。

この記事では、民泊オーナーが知っておくべき行政監査の流れと実務対応、リスク回避のポイントを専門的に解説する。

行政監査とは何か？その目的と根拠

● 法的根拠

行政監査（立入検査）は、

• 住宅宿泊事業法第13条・第14条

• 旅館業法第5条

• 特区民泊条例（各自治体）

に基づき、自治体職員が営業の実態確認・法令遵守状況の調査を行う制度である。

監査の目的は「違反を見つけて罰すること」ではなく、

適正な運営を指導・改善させることにある。

ただし、重大な違反が見つかれば営業停止・登録取消・罰金の対象にもなりうる。

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行政監査の主なパターン

行政によるチェックは、以下の３パターンで行われることが多い。

特に「実地監査」「苦情対応型調査」は、事前に日程調整がないことが多く、

現場スタッフや管理代行会社の対応品質が問われる。

監査でチェックされる主な項目

行政監査では、以下のポイントを重点的に確認される。

自治体ごとに多少異なるが、共通するチェック項目は次の通り。

【書類関連】

• 届出証・認定証・旅館業許可証などの原本の提示

• 宿泊者名簿の記録内容（氏名・住所・国籍・宿泊日数）

• 外国人宿泊者の本人確認書類（パスポート写し等）

• 管理者情報（24時間対応体制・苦情窓口）

• 清掃・消毒記録、ゴミ分別掲示の有無

【現地確認】

• 玄関・部屋の掲示物（届出番号・管理者情報など）

• 消火器・火災報知器・避難経路図の設置状況

• ゴミ置き場・騒音対策の実施状況

• 鍵の保管方法・セキュリティ管理

• 無人運営の場合の連絡体制・入退室管理方法

【行政が重視する３要素】

1. 宿泊者の安全確保（消防・防災）

2. 地域生活への影響防止（騒音・ゴミ問題）

3. 本人確認・記録保存（不法滞在防止）

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監査が来たときの正しい対応手順

（1）まずは落ち着いて身分証を確認

担当者は自治体職員または保健所・観光課の職員。

必ず職員証・身分証を提示してもらい、訪問目的を確認。

身分が確認できない場合は、電話で自治体の代表窓口へ照会しても問題ない。

（2）書類・掲示物をすぐに提示できるようにする

最も多い指摘が「届出証が掲示されていない」「宿泊者名簿をすぐに出せない」というケース。

現地に紙ファイルを常備し、以下をすぐ取り出せる状態にしておくこと。

• 届出証・認定証・許可証のコピー

• 宿泊者名簿（紙・デジタルいずれでも可）

• 管理者・緊急連絡先一覧

• 消防設備点検報告書（あれば）

（3）質問には正直に、わかる範囲で回答する

虚偽の説明はNG。

不明点は「担当者に確認します」「後日資料を提出します」と正直に伝える。

曖昧な返答よりも、正確な報告を重視する姿勢を示す方が印象が良い。

（4）指摘事項は記録し、改善報告を行う

監査後に「改善指導書」や「口頭指導」を受ける場合がある。

その際は、対応内容を記録し、写真付きで改善報告を提出する。

提出期限を過ぎると「未対応扱い」になるため注意。

よくある指摘・違反事例とリスク

特に「管理者体制」と「記録保存」は全国的に重点監査項目。

代行会社に委託している場合でも、最終責任は届出者（オーナー）本人にある。

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監査に備えて日常的にすべき３つの準備

1. 書類フォルダを現地常備
   
   　→ 届出証・名簿・連絡表を一式まとめて保管。

2. 清掃会社・代行業者と情報共有
   
   　→ 現場スタッフが監査時に対応できるよう、連絡フローを共有。

3. 年1回の内部点検を実施
   
   　→ 消防・設備・掲示・名簿管理を自主チェック。
   
   　　定期的に自分で「簡易監査」を行うことで、行政からの指摘を防げる。

指導・処分を受けた場合の対応

もし「改善命令」や「営業停止命令」を受けた場合でも、

多くは誠実な改善報告で再開可能である。

• 改善内容を写真付きで報告

• 対応した日時と担当者名を明記

• 再発防止策を添付

「逃げずに対応する」ことが最善のリスク管理。

逆に無視や虚偽報告をすると、登録取消や罰金のリスクが高まる。

監査をチャンスに変える考え方

行政監査はネガティブな出来事ではない。

むしろ、運営体制を見直す絶好の機会である。

• 掲示物やマニュアルを更新

• 管理代行会社の体制を再点検

• 消防・建築の再チェック

こうした改善を経ることで、レビュー評価や再稼働率の向上にもつながる。

監査対応の質は、事業者としての信頼度そのものと言える。

まとめ：監査は“恐れるもの”ではなく“整えるきっかけ”

行政監査は、真面目に運営している民泊オーナーにとって

「不安」よりも「チャンス」にすべきイベントである。

重要なのは、

• 書類と現場を常に整えておくこと

• 代行会社やスタッフと連携を取ること

• 改善要請には誠実に対応すること

監査対応をきちんと行うオーナーは、行政からの信頼が厚くなり、

結果的に長期的な運営安定とブランド力向上につながる。