「旅館業法でやっていれば安全」…本当にそう言い切れる？

ここ数年、民泊業界では「住宅宿泊事業法（民泊新法）」よりも

旅館業法で運営する宿が急増している。

理由は明確だ。

• 年間営業日数の制限がない

• 届出ではなく許可制度で信頼性が高い

• OTA（Airbnb・Booking.comなど）でも上位に表示されやすい

そのため、今では多くのオーナーが「旅館業で取っておけば安心」と考えている。

しかし──

2026年にかけて、“上乗せ条例”が旅館業にも波及する可能性が出てきている。

「上乗せ条例」とは？　自治体が追加で課す“独自ルール”

上乗せ条例とは、

国が定めた法律（旅館業法や住宅宿泊事業法）に対して、

自治体が独自に追加の規制・条件を設ける条例のこと。

たとえば──

• 「○○区では住居専用地域では営業禁止」

• 「営業時には管理者の常駐が必要」

• 「近隣説明会を義務化」

これらはすべて、自治体が「地域環境との調和」を理由に設定している。

これまでは主に「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」が対象だった。

しかし、2024年後半から東京都や大阪府など一部自治体では、

旅館業許可施設に対しても“追加規制”を検討する動きが見られ始めている。

旅館業にも上乗せ条例が出る“可能性”がある理由

実は、旅館業法そのものは1950年代に制定された古い法律だ。

当時は、ホテル・旅館などの“事業者”を想定しており、

現在のような「民泊型」「別荘型」「戸建て運営」は想定されていなかった。

しかし、いまの旅館業許可施設の約3割が、

実質的には“民泊的スタイル”で運営されている。

住宅地の中にある無人チェックインの貸別荘、

近隣への説明がないままオープンする宿──。

こうした施設が増えるにつれて、自治体側も次のような懸念を持ち始めている。

「旅館業として営業していても、実態は民泊と変わらない」

「法律上はOKでも、地域トラブルが発生している」

この流れの先にあるのが、

「旅館業許可施設に対しても地域ルールを追加する」＝上乗せ条例である。

実際に“検討”が始まっている都市もある

現時点（2025年秋）では、全国的な法改正は行われていない。

だが、すでに一部自治体では議会・審議会レベルで

旅館業施設への管理者常駐・説明会義務・騒音規制の強化などが議論されている。

特に、東京23区では

• 新宿区

• 台東区

• 中野区
  
  などが、
  
  「旅館業法を取得した宿泊施設にも地域説明会義務を課すかどうか」
  
  という方向性を検討している。

つまり、“旅館業だから関係ない”とは言えなくなってきているのだ。

なぜ今、旅館業への規制強化が議論されているのか？

理由は単純。

“実態が民泊化している旅館業施設”が急増しているから。

旅館業法上は無人運営も可能だが、

地元住民から見れば「夜中まで騒がしい」「ゴミが放置されている」など、

“民泊トラブル”と何も変わらないように映る。

つまり、法律上の線引きよりも、

「地域でどう見られているか」が規制判断の鍵になっている。

「無人運営」は今後、最も注目されるポイント

特に注目されているのが、

**「無人運営の旅館業施設」**に対する規制強化の可能性。

現時点では、帳場（管理者常駐）の代わりに

リモート対応やオンラインチェックインで運営する宿も多い。

だが今後、

「帳場を義務化」

「夜間の緊急対応要員を設置」

といった、実質的な常駐義務が条例で追加される可能性がある。

これは特に、住宅地や別荘地での貸切運営施設に大きく影響する。

オーナーが今すぐできる“備え”

いまのうちからできる最も重要な対策は、

「法令＋運営両面に強い運営会社に委託すること」。

旅館業法の許可を取る行政書士は多いが、

上乗せ条例の情報を追い、自治体ごとに運営を調整できる会社は少ない。

たとえば弊社では、

• 法令チームが各自治体の議会資料・審議会動向を随時チェック

• 現場チームが清掃・説明・近隣対応までフォロー

• 帳場代行（リモート常駐＋緊急対応）も自社体制で完備

つまり、**法令変化が起きても即対応できる“体制設計型の運営”**を行っている。

「旅館業だから安全」から「旅館業でも準備が必要」へ

旅館業法で運営しているからといって、

今後もずっと同じ条件で続けられる保証はない。

2026年以降、各自治体が独自の条例を出す動きが現実になれば、

「無人」「住宅地」「騒音リスク」のある宿から順に対象になる可能性がある。

逆に、事前に法令と運営をセットで管理している宿は影響を受けにくい。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

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