2025年。大阪の民泊業界に、久しぶりに大きなニュースがやってきた。

「大阪市が特区民泊7,000施設を対象に、営業実態調査を実施します」

（参考：大阪市公式「特区民泊の営業実態調査」）

──そう聞いた瞬間、

“あ、これは…いよいよ来たな”

と感じた人も多いのではないだろうか。

特に

個人オーナー、小規模民泊を運営している人、管理体制が曖昧な人。

この調査、一番ドキッとするのはあなたたちだ。

では、なぜ今、大阪市は“全数調査”に踏み切ったのか？

そして、なぜ 小規模民泊ほどリスクが高いのか？

特区民泊の“野放し状態”に市が本気のメス

大阪市は長年、特区民泊の拡大を後押ししてきた。

しかし、その裏で問題もジワジワと積みあがっていた。

• 夜中の騒音

• ゴミの放置

• マナー違反

• 常駐スタッフ不在で連絡がつかない

• 違法営業との線引きが曖昧

• 「民泊なのか？ただの“無人マンション”なのか？」という住民の不信感

特に増加したのが “苦情”。

大阪市はこれを受け、2024〜2025年にかけて

「迷惑民泊対策チーム（専従班）」を設置し、徹底的に調査する姿勢を打ち出した。

そして今回の 全件調査（営業実態調査） に繋がる。

調査内容は想像以上にガチ。提出期限は2025年12月26日

大阪市が公開した調査内容は、かなり細かい。

• 廃棄物処理体制（業者契約の有無、保管方法、写真提出）

• 緊急対応の体制

• ゲスト管理方法

• 清掃体制

• 苦情が発生したかどうか

• 近隣トラブルの履歴

• 管理者の連絡体制の有無

• 届出情報との整合性チェック

そして、回答がない場合は…

「重点監視施設」としてチェック対象に。

──つまり市から

「あなたの民泊、怪しくないですか？」

と疑いの目で見られるポジションに入る。

笑えない。

いや、ちゃんと運営している人にとっても笑えない。

なぜ“小規模・個人オーナー”ほど調査対象になりやすいのか？

ここが今回のコラムの核心だ。

大阪市が公式に強調しているのは、

「運営実態が不透明な施設が増えている」

という点。

特に問題視されているのが 個人オーナー・小規模業者の運営体制の甘さ。

小規模民泊にありがちな“アウト”な例：

• 清掃は知り合い任せで品質が安定しない

• ゴミ契約がない or 写真が提出できない

• 緊急連絡先が実質「自分の携帯」だけ

• ゲスト対応は夜だけ反応・朝は寝ている

• インバウンド対応不可

• マンション住民との関係が悪化

• 近隣トラブル対応の記録なし

特区民泊は「24時間対応の必要あり」が大前提だが、

実際には “実質放置”の民泊 が少なくない。

こうした運営は、今回の調査で一発アウトになる可能性が高い。

今回の調査は「民泊の世代交代」のサイン

大阪市は明言している。

「適切に運営できない施設は淘汰します」

これは裏を返せば、

「しっかり運営する民泊だけが生き残る」

ということ。

特区民泊の新規受付が止まる可能性も取り沙汰されており、

今後はますます “質の時代” に突入する。

じゃあ、個人オーナーはどうすれば？

結論はシンプル。

✔ ちゃんと運営できる体制を作る

or

✔ 運営代行会社に任せる

この二択になる。

大阪市の調査項目を自分で全て満たすのは、ぶっちゃけ結構しんどい。

• 24時間対応

• ゴミ契約の証明提出

• 写真による管理状況の証拠

• 宿泊者名簿の保管

• 清掃マニュアル整備

• 多言語対応

• 緊急時の駆けつけ体制

• 苦情対応履歴の作成

これを「一人で完璧に」やるのは、かなり難しい。

だから今回の調査は、

個人オーナーが“運営代行”を検討すべき絶好のタイミング でもある。

調査で困る人＝運営体制が弱い人。

調査で喜ぶ人＝代行会社と組んでいる人。

皮肉だけど、真実だ。

代行会社はこの手の調査に慣れている。

ゴミ契約や清掃体制、多言語対応などもセットで提供できる。

つまり今回の一斉調査は、

“良いオーナー × 良い代行会社” が評価される時代の到来

とも言える。

最後に：今回の調査は「脅し」ではなく「未来への布石」

大阪市が本気で動いた理由は一つ。

「民泊は地域と共存してこそ価値がある」

ということ。

迷惑民泊を減らし、

適正運営をしている施設がきちんと評価される世界へ。

そのためのアクションが今回の調査なのだ。

個人オーナーにとってはドキッとする内容かもしれない。

だが、今ここで 体制を整えた民泊だけが、これからの大阪で生き残る。

そしてその準備は、今からでも間に合う。