2025年、大阪市はついに 特区民泊 約7,000施設を対象にした「運営実態調査票」の全数調査 を開始した。

今回の調査は、単なるアンケートではない。

言うならば。

“あなたの民泊、本当に運営する資格ありますか？”

と行政が正面から問いかける、本格的な“選別”のフェーズに入ったということだ。

特に危険なのは、

個人オーナー・小規模民泊・自主管理の宿。

運営体制が弱い施設は、この調査票の提出段階で“ボロ”が出やすく、

そのまま 重点監視施設 → 抜き打ち検査 → 行政指導 → 認定取消

という負のルートに吸い込まれる。

では──

どんな民泊が「落とされる民泊」なのか？

行政が厳しくチェックしている“要注意ポイント10項目”を具体的に解説する。

宿泊者名簿が取れていない（最重要・即アウト）

今回の調査で最も厳しく見られるのは 宿泊者名簿の保存状況 だ。

以下のような状態は全てアウト：

• 宿泊者名簿の保管がそもそもない

• パスポート写真が反射していて内容が読めない

• 氏名・住所・職業が未記入

• 旅券番号が切れている

• 塗りつぶしすぎてスタンプ／文字が判別できない

• 画像がブレて顔写真が不鮮明

• スマホを斜め撮りして影で半分見えない

• オンラインフォームで未入力のままチェックインされた

宿泊者名簿は警察・行政の要請があれば即時提出が義務。

ここが不備だと 「管理体制が存在しない」＝認定取消対象 になる。

個人オーナーが最もつまずく部分でもある。

ゴミ収集の契約書がない / 管理写真がない

大阪市が今回の調査票で新たに強調したのが 廃棄物管理の明確化。

• 収集業者との契約書

• ゴミ置場の現況写真

• ゴミの分別ルール表示写真

• 保管方法の説明

これらが揃っていない民泊は

「住環境を悪化させている施設」＝重点監視リスト入り。

特に個人運営で多いのが

“ゴミ処理をゲスト任せにして放置”

のパターンで、これがトラブルの8割を生む。

清掃体制が「知り合い頼み」で証跡がない

清掃は写真で「実施した証拠」を残す時代。

しかし個人民泊は

• 清掃担当が固定されていない

• 写真を残していない

• チェックリストが存在しない

• 場当たり的な対応

など“運任せ運営”が多い。

調査票では清掃の体制について細かく問われるため、

ここがザルだと簡単に落ちる。

緊急連絡先が「自分のスマホ」しかない

特区民泊は24時間対応が必須。

しかし多くの個人オーナーは

「深夜は寝ている」「早朝は出られない」という運営実態。

緊急連絡先の実体がない＝

「管理不全施設」と判断される可能性が高い。

近隣トラブルの履歴がない（＝記録していない）

「トラブルが一度もない」は良いことに思えるかもしれないが、行政から見るとむしろ疑われる。

なぜなら、

“記録を残していないだけ”

というケースが多いためだ。

• 騒音

• ゴミ出し

• 共用部での迷惑行為

• チェックイン時の問題

これらの記録がないと、

「本当に管理しているのか？」と疑われる。

宿泊者へのルール説明が不十分

調査票では

• ハウスルールの掲示

• ゴミ出しルール

• 騒音対策

• 消防設備の説明

が問われる。

個人民泊は「Airbnbの説明だけ」など、かなり簡素な案内が多く、

行政が求めるレベルに達していない。

消防・設備の点検履歴がない

特区民泊には必ず消防設備検査が必要。

しかし個人オーナーは

• 滞在中に消防点検が入れない

• 記録を保管していない

• 消防標識が剥がれている

• 電池切れの警報器を放置

などの理由で “実態不良” と判断されやすい。

施設情報が届出と一致しない（写真・間取り・定員）

調査票では“届出内容と現況の一致”を確認される。

• 定員オーバーのベッド数

• 間取りの変更

• 設備の増減

• 無断改装

• 届出より狭い寝室

個人運営はこれが非常に多い。

行政は

「届出と違う＝虚偽の申請」

として重く扱う。

多言語対応ができていない

現実として、特区民泊の利用者は外国人が多い。

調査票でも

「外国語による案内体制」

が問われる。

英語・中国語・韓国語の対応がなく、

ゲストがトラブル時に連絡できない状態は、

“安全に運営できていない施設” と判断される。

そもそも調査票を出さない（＝終了のお知らせ）

最悪のパターンはこれ。

大阪市は明確にこう書いている：

回答のない施設は重点監視施設として扱う

調査票未提出は完全に“黒”。

そこから一気に

行政指導 → 実地検査 → 運営停止

のターンに入る可能性が高い。

結論：体制が弱い民泊から淘汰される時代へ

特区民泊の運営実態調査票は、

「適正運営のふるい落とし」 だ。

宿泊者名簿、ゴミ契約、清掃証跡、緊急連絡体制──

これらをきちんと整えていない民泊は、

2025年以降確実に生き残れない。

特に個人オーナーは、

“なんとなく運営” が通用しない時代に突入した。

では、どう生き残る？

答えはシンプル。

• 体制を整える

• それが難しいならプロに任せる

このどちらかしかない。

民泊はもう“趣味運営”や“空き部屋活用”の段階を超え、

完全に「宿泊業」としての責任が求められるフェーズ に入った。

不安に感じたなら、それは正しい。

そしてその不安は、改善すれば武器になる。