2025年、大阪市からついに 「特区民泊運営実態調査票」 が届いた。

公式ページにも大きく掲載され、全国ニュースでも取り上げられた今回の全数調査。

大阪市内の特区民泊 約7,000施設すべて に、一斉に送られたという。

この調査票、ただのアンケートと思ってはいけない。

結論から言うと──

これは“抜き打ち検査強化”のスタートサインである。

個人オーナー、ワンオペ運営、小規模管理の民泊ほど、

今後もっと厳しい目を向けられることになる。

「え…うち大丈夫か？」

「名簿、ちゃんと保存してないけど…」

「ゴミ契約なんて出せるの？」

そう思った人は、その“不安”、正しい。

今回は なぜ抜き打ち検査が強化されるのか、そして

調査票が届いた瞬間に何を確認すべきなのか を徹底解説する。

なぜ大阪市は「全数調査」という前代未聞の動きに出たのか？

理由はシンプルで深刻だ。

✔ 苦情件数が増え続けている

（騒音・ゴミ・無断使用・住民トラブル）

✔ 一部の民泊が“ほぼ放置状態”

（24時間対応なし、清掃不十分、名簿未取得）

✔ トラブルの9割が「小規模・無管理」施設で起きている

つまり、

“悪くない民泊”が迷惑民泊に巻き込まれている

という構造が長年続いていた。

そこで大阪市は2024年、

「迷惑民泊対策チーム（専従班）」

を設置し、違反施設を徹底的に洗い出す方針を公表。

今回の 運営実態調査票 は、

その第一段階にすぎない。

調査票は“抜き打ち検査の前の事前スクリーニング”

行政は今回こう言っている。

「回答が不十分な施設は重点監視対象とする」

これはつまり、

調査票の回答内容 ＝ 抜き打ち検査の優先順位

ということだ。

特に以下に当てはまる施設は、

非常に危険度が高い。

▼ 危険度A

• 宿泊者名簿の保存なし

• パスポートが不鮮明（反射・ブレ等）

• 氏名・住所・職業の未記入

• ゴミの収集契約が無い

• 清掃業者の証跡が無い

• 緊急連絡先が「オーナーの携帯のみ」

これらは行政が最も疑う運営項目。

調査票の内容と現場の運営に差があれば、

すぐさま実地での確認が入る。

抜き打ち検査が強化される理由①：名簿不備が多すぎる

民泊最大の問題点は 宿泊者名簿の不備。

行政の立場からすれば、名簿が不備なのは

「誰が泊まったか把握していない＝管理できていない」

という一番危険な状態。

以下のような状態は全部アウト：

• パスポートの顔写真が反射で見えない

• 影で顔が半分隠れている

• 旅券番号が切れている

• オンラインフォームが未入力のままチェックイン

• 氏名欄が漢字で潰れて見えない

• 印刷が薄く読めない

• “写メ”が粗すぎて文字が潰れている

名簿不備＝即違反と判断されうるほど重い。

だから行政は “現場実態を確認しに来る” のだ。

抜き打ち検査が強化される理由②：ゴミ問題が住民苦情の7割

大阪市が最も怒っているのが“ゴミ”。

• 民泊ゴミを一般ゴミに混ぜる

• ゴミ置き場を勝手に使う

• 可燃・不燃をゲストが分けずに捨てる

• 収集契約がない

• ゴミが袋の外にあふれている

住民トラブルの大半がこれ。

検査で最初に確認されるのが

「ゴミ契約書＋保管状況の写真」 である。

“ゴミ契約が出せない＝無管理施設”

と行政は判断する。

抜き打ち検査が強化される理由③：虚偽申請・放置運営がバレやすい

調査票では、届出情報と現況の一致も求められる。

• 定員を超えるベッド数

• 無断改装

• 設備の追加・撤去

• 写真や間取りが違う

• 住所・連絡先が現状と異なる

行政は「届出通りの運営」ができているか、

ここを最も厳しく見る。

少しでも違和感があれば、

抜き打ち検査で“実際の部屋”を確認しに来る。

調査票を出した後こそ、危険なフェーズに入る

多くのオーナーが勘違いしているのは

「調査票を提出したら終わり」

という点。

実際は逆だ。

調査票提出後こそ、

行政は 回答内容と実際の運営が一致しているか照合するフェーズ に入る。

つまり、

• 名簿の質

• ゴミ管理

• 清掃品質

• トラブル対応

• 深夜の連絡体制

すべて 現場で直接チェックされる可能性がある。

特に小規模・ワンオペの民泊は、

“紙面は整っているが実態が伴わない”ケースが多く、

ここで引っかかりやすい。

今、小規模民泊がやるべき“最低限の対策”とは？

行政に突かれやすいポイントは明確だ。

✔ 宿泊者名簿

→ 全員分を鮮明に。反射・ブレなし。

→ オンラインチェックインは未入力防止。

→ 全データをフォルダ分けして保存。

✔ ゴミ契約

→ 契約書をPDF化。

→ ゴミ置場の写真を撮る。

→ ゲスト用ゴミルールを作り直す。

✔ 清掃

→ 清掃完了写真を毎回撮影。

→ チェックリスト導入。

✔ 緊急連絡体制

→ 夜間も返答できる仕組みを作る。

これを今日からやるだけで、

リスクは“半分以下”になる。

結論：今回の調査票は「淘汰のプロローグ」

この調査票が届いたということは、

大阪市が本気で

「民泊の質を底上げし、不良施設を排除する」

という意思を持ち始めた証拠だ。

これは“終わり”ではなく、

抜き打ち検査・立入調査が常態化する新時代の始まり。

体制が弱い民泊から順番に淘汰されていく。

逆に、

体制を整えた民泊は今後もっと評価され、選ばれる。

調査票を見て不安になった人は、

その不安は完全に正しい。

そしてその不安こそが、

改善のスタートラインになる。