公開日 - 2025.12.08

高級民泊が急増中——その裏にある“光と影”とは？増えすぎが招く意外な落とし穴

――海外富裕層は「やはり高級ホテル」を選ぶ。その現実と、増やしすぎの危険性

高級民泊・ラグジュアリー貸別荘。

ここ数年、民泊市場ではこの言葉が“魔法のキーワード”のように使われてきました。

・坪単価の高い物件

・露天風呂、インフィニティプール

・ホテルライクな内装

・1泊10万円、20万円の価格帯

「安売り競争から抜け出せる」

「富裕層を狙えば稼働率は低くても利益が出る」

そんな期待を背負い、高級民泊は全国で急増しています。

しかし――そのブーム、冷静に見る必要があります。

高級民泊が増えた“もっともらしい理由”

まず、高級民泊が増えている理由自体は非常に理解できます。

✔ 単価を上げたい運営者心理

清掃・人件費・設備コストが上昇
通常民泊では利益が出にくい
「だったら単価を上げよう」という発想

✔ インバウンド復活による期待

円安
訪日外国人の回復
「海外富裕層が来るはず」という希望

✔ SNS・インフルエンサーの影響

映える内装
一時的な話題性
「成功事例」が過剰に拡散

ここまでは、自然な流れです。

問題は「その先」を深く考えず、同じエリアに同じような高級民泊が増えすぎていること。

【重要】海外富裕層の多くは「高級民泊」より「高級ホテル」を選ぶ

ここで、運営者が一番見落としがちな事実があります。

海外の富裕層は、基本的に「ホテル思考」

特に欧米・中東・中国の富裕層ほど、

✔ ブランド力
✔ コンシェルジュ対応
✔ 24時間フロント
✔ セキュリティ
✔ トラブル時の即時対応

これらを宿泊の前提条件として考えています。

彼らにとって宿泊とは、

「安心を買う行為」

であり、

「オーナーが誰かわからない一軒家」

に泊まることは、

必ずしも“ラグジュアリー”ではありません。

実際に起きている「高級民泊のズレ」

現場では、こんなギャップが頻発しています。

● 価格は高級、体験は民泊

フロントなし
鍵トラブル時は電話対応のみ
夜間は誰も来ない
騒音・近隣トラブルは自己責任

→ 富裕層はここで違和感を覚える

● 「貸切＝贅沢」とは限らない

セキュリティへの不安
周辺環境が住宅地
近隣クレームのリスク

→ 特に家族連れの富裕層ほど、ホテルを選ぶ

高級民泊の“本当のターゲット”は誰か？

実は、高級民泊の主な顧客層は、

国内富裕層
企業の研修・合宿
グループ旅行
記念日・イベント利用

＝「富裕層インバウンド」ではないケースが多い

ここを履き違えると、

「海外富裕層向けに作ったはずなのに、全然来ない」

という事態が起きます。

同じエリアに高級民泊を増やしすぎると何が起きるか

ここが一番危険なポイントです。

① 価格競争が“静かに”始まる

表向きは高単価
実際は割引・長期値引き
OTA裏側での価格崩壊

② 稼働率が読めなくなる

年に数組しか入らない
繁忙期に集中
キャッシュフローが不安定

③ 地域トラブルが加速

高級＝静か、とは限らない
露天風呂・テラス利用で音が響く
クレーム増加 → 行政・管理規約が厳格化

④ エリア全体が「民泊警戒地区」に

苦情件数が一定数を超える
管理組合・自治体が動く
規約変更・条例強化

最悪の場合、そのエリア自体で貸別荘ビジネスができなくなる。

高級民泊は「増やせば勝ち」ではない

高級民泊は、

✔ 作るのにコストがかかる
✔ 維持費が高い
✔ トラブル時のダメージが大きい

にもかかわらず、

「周りがやっているから」
「高級なら大丈夫だろう」

という理由だけで増やすのは、極めて危険です。

それでも高級民泊をやるなら、必要な覚悟

もし高級民泊を選ぶなら、最低限必要なのは、

✔ 明確なターゲット設定（海外富裕層“風”ではダメ）
✔ ホテル並みの対応体制
✔ 近隣・地域との徹底的な調整
✔ 長期視点の資金計画
✔ 「撤退」も含めた出口戦略

「高級＝簡単に儲かる」時代は、すでに終わっています。

まとめ：高級民泊は“武器”にも“地雷”にもなる