今年の1月・2月、大阪で民泊予約が入らない？

――それ、本当に「時期のせい」でしょうか

「1月2月は仕方ないですよね」

「大阪は冬は弱いから…」

「今年は景気も悪いし」

今年に入ってから、

大阪の民泊オーナーから同じ言葉を何度も聞きました。

ですが、ここで一つだけ、はっきり言います。

できている運営会社は、今年の1月2月も“すでに予約を取っています”。

しかも、

12月に慌てて動いたわけではありません。

もっと前から動いています。

「1月2月は閑散期」という思い込みが赤字を作る

確かに大阪の1〜2月は、

• 観光のピークではない

• 年末年始後の反動がある

• 天候が不安定

これは事実です。

ただし、重要なのはここ。

“需要がない”のではなく、“需要の取り方が変わる”時期

なのです。

この違いを理解できていないと、

「予約が入らない → 値下げ → さらに評価が下がる」

という赤字スパイラルに入ります。

実際にあった相談：1月稼働率18%のオーナー

今年1月、大阪市内で民泊を運営するオーナーから相談がありました。

• 稼働率：18%

• 平均単価：11,000円

• 平日ほぼゼロ

• 土日も1〜2泊だけ

オーナーの第一声はこうです。

「今年は異常ですよね？」

そこで同じエリア・同規模の別の施設の数字を見せました。

• 稼働率：92%

• 平均単価：12,500円

• 平日もポツポツ予約あり

差は何だったのか。

できている運営会社は「1月2月の予約」をいつ取っているか

答えはシンプルです。

10月〜11月の時点で、1月2月の予約を取りにいっています。

具体的には：

• 10月：冬向け写真・文章に切り替え

• 11月：1〜2月限定プランをOTAに出す

• 11月末：長期滞在・平日利用の価格設計

• 12月初旬：レビュー返信・評価整理

• 年末：年明け需要をすでに確保済み

一方、予約が入らないオーナーの多くはこうです。

• 12月末まで“繁忙期モード”

• 年明けてから慌てて価格調整

• 写真・文章は夏のまま

• プランは通年1種類のみ

勝負は、年が明ける前に終わっています。

赤字オーナーに共通する“冬の失敗パターン”

① 値下げしかしない

• 平日8,000円まで下げる

• それでも予約が入らない

• 評価だけ下がる

② OTA任せで放置

• 掲載はしている

• でも何も変えていない

• 「露出が減った」と嘆く

③ レビューを活かしていない

• 冬に強いコメントが埋もれている

• レビュー返信も止まっている

④ 自分が“冬に泊まりたいか”を考えていない

• 暖かさ

• 使いやすさ

• 長期滞在の快適さ

これらが全く伝わっていない。

一方、できている運営会社がやっていること

派手なことはしていません。

• 1〜2月専用の写真・説明文

• 平日向けの連泊設計

• 長期滞在の価格調整

• 問い合わせ即レス体制

• レビューを武器に使う

• OTAを絞って集中運用

そして何より、

「冬は取れない」という前提で動いていない

これが最大の差です。

「赤字＝市場が悪い」は一番危険な思考

赤字だと、こう考えがちです。

• 万博後だから

• ホテルが増えたから

• インバウンドが弱いから

もちろん影響はあります。

ただし、

同じ大阪、同じ1月2月でも“取れている施設が存在する”

という事実から目を逸らしてはいけません。

今からでも間に合うことはあるのか？

あります。

ただし、個人でやるにはかなり厳しいのも事実です。

• どのOTAを残すか

• どのレビューを前に出すか

• 冬向けに何を変えるか

• 価格をどこまで下げるか

• どの客層を捨てるか

これを短期間で判断・実行する必要があります。

だからこそ、運営会社の差が出る

できる運営会社は、

• 先を見て動く

• 閑散期前に仕込む

• 季節ごとに戦い方を変える

• 赤字を「想定内」に収める

一方、

「今どうするか」だけを考えていると、

常に一歩遅れます。

1月2月の赤字は“結果”であって“原因”ではない

• 予約が入らないのは偶然ではない

• 冬は戦い方が変わる

• 勝負はもっと前から始まっている

• 動けている運営は、すでに予約を取っている

もし今、

• 今年の1〜2月が赤字

• 何を直せばいいか分からない

• 毎年同じことで悩んでいる

なら、

「運営のやり方そのもの」を見直すタイミング

かもしれません。

最後に｜「まだ間に合う」かどうかを、一度整理しませんか

1月・2月の数字を見て、

「こんなはずじゃなかった」

「このまま続けて大丈夫なのか」

そう感じているなら、その感覚は間違っていません。

大阪の民泊市場は、

“始めたばかりだから様子見”が通用するフェーズをすでに過ぎています。

• 予約が思ったより入らない

• 毎月じわじわ赤字が出ている

• 運営会社の説明がどこか曖昧

• 本当に今のやり方が正しいのか分からない

もし、ひとつでも当てはまるなら、

今の段階で一度、第三者の視点を入れることが何より大切です。

無理に契約を変える必要もありません。

すぐに答えを出さなくても大丈夫です。

「この立地で続けるべきか」

「今の運営は妥当なのか」

「そもそも撤退ラインはどこなのか」

それを整理するだけでも、気持ちはかなり楽になります。

「相談だけでもいいですか？」

――その一言からで構いません。

予約が入らず不安な方、

今の運営に少しでも違和感を感じている方は、

まずは一度、お問い合わせください。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。