家賃が高すぎる大阪民泊が詰む理由｜知らないと危険な不動産の裏側
家賃が高すぎる大阪民泊が詰む理由
――始めた瞬間から負けが決まっているケース
最近、大阪で民泊を始めたオーナーから、
こんな相談が本当に増えています。
「予約はそこそこ入っているのに、なぜかお金が残らない」
「毎月ギリギリ、もしくは赤字」
「想定利回りと現実がまったく違う」
数字を見ていくと、
原因はほぼ一つに集約されます。
家賃が高すぎる。
しかもそれは、
「市場相場だから仕方ない」という話ではありません。
大阪民泊は“家賃ビジネス”にされている
ここ数年、大阪では
**「民泊向け物件」**という言葉が独り歩きしました。
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民泊なら高く貸せる
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インバウンドだから大丈夫
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万博があるから今がチャンス
こうした言葉を武器に、
住居用では成立しない家賃が、
民泊用として正当化されている
ケースが非常に多い。
しかし、これは裏を返せば、
民泊オーナーが“最後に損を被る構造”
でもあります。
家賃が高い民泊は、最初から逃げ場がない
家賃が高いと、何が起きるか。
● 値下げができない
稼働が落ちても、
家賃は下がりません。
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価格競争に参加できない
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クーポンを出すほど赤字
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閑散期が致命傷になる
● 1月・2月で一気に詰む
大阪の民泊は、
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春・秋は動く
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夏はイベント頼み
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冬は一気に落ちる
この1月・2月の数字で、
家賃が高い物件は一発で息切れします。
● トラブル＝即赤字
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清掃やり直し
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設備トラブル
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クレーム対応
これらが起きるだけで、
その月の利益が吹き飛ぶ。
不動産業界の「民泊バブル的ぼったくり」
ここで、少し踏み込みます。
大阪では今、
民泊を理由にした“家賃の吊り上げ”
が、かなり露骨に起きています。
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相場より明らかに高い
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周辺実績と合っていない
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「民泊だから」の一言で説明終了
本来、不動産は
住居・事業用としての需給で家賃が決まります。
しかし民泊では、
「オーナーが儲かるはず」という仮定だけで
家賃が設定されている
ことが少なくありません。
さらに危険なのが「紹介料の上乗せ」
最近、特に問題になっているのがこれです。
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不動産会社
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ブローカー
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運営会社
これらが絡み合い、
家賃に“紹介料”が上乗せされているケース
が相次いでいます。
しかも、
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誰にいくら払われているのか分からない
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契約書に明記されていない
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家賃に溶け込ませている
という形が多い。
これは、
宅建業法の観点でもグレー、もしくはアウトなケースが含まれます。
なぜオーナーは気づかないのか
理由は簡単です。
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比較対象がない
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「民泊だからこういうもの」と言われる
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不動産に詳しくない
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早く始めたい心理
結果、
「こんなものか」と飲み込んでしまう
しかし、
その“こんなものか”が、
毎月の赤字を生み続けます。
高すぎる家賃民泊の末路
現場でよく見る流れはこうです。
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最初の数ヶ月は気合で回す
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クーポン・値下げで埋める
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利益が出ない
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精神的にしんどくなる
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運営会社や市場のせいにしたくなる
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気づけば撤退が遅れる
家賃が高すぎる民泊は、
努力すればするほど傷が深くなる
これが一番怖いところです。
正常な家賃の考え方
民泊において、
健全な家賃とはこうです。
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閑散期でも耐えられる
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値下げ余地がある
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トラブルが起きても即死しない
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精神的に余裕が残る
逆に言えば、
「満室前提」で組まれた家賃は、
ほぼ確実に破綻する
と考えていい。
結論：詰んでいるのは“運営”ではなく“家賃”
最後に、はっきり言います。
予約が入らないから苦しい
運営が悪いから赤字
市場が悪いからダメ
そうではありません。
多くの場合、
最初の家賃設定で、
すでに勝負は決まっている
のです。
もし今、
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予約が入っても赤字
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値下げできない
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1月2月が怖い
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続ける意味が分からない
そう感じているなら、
それは“あなたの努力不足”ではありません。
一度、
家賃という前提条件が正しかったのか
冷静に見直す価値があります。
⚠ 注意書き
本コラムは業界動向や実務経験をもとにした一般論です。
特定の不動産会社・事業者を断定的に批判するものではありません。
実際の契約内容については、専門家にご相談ください。
