「安売りしたくない」が一番危険？

リゾート民泊で“閑散期に料金を下げない”オーナーが増えている話

リゾート民泊をやっていると、
かなりよく聞く言葉があります。

それが、

「閑散期でもあまり料金下げたくないんですよね」

です。

気持ちはかなり分かります。

• 高い家賃
• 高いローン
• 高額な内装費
• 維持費

いろいろ掛かっています。

だから、

「安売りしてる感じが嫌」

という感覚。

これは普通です。

でも現場から言うと

2026年現在、

“閑散期に動かない”

のはかなり危険です。

リゾート民泊は“波”が激しい

都市型民泊と違って、
リゾートはかなり差があります。

例えば

繁忙期

• 夏休み
• 年末年始
• 連休
• 雪シーズン

→ 強い

閑散期

• 梅雨
• 平日
• 台風時期
• シーズン外

→ かなり弱い

これはもう、
避けられません。

問題はここから

最近かなり増えているのが、

「閑散期でも強気価格を維持する」

オーナー様。

理由を聞くと

• 「安く泊めたくない」
• 「価値を下げたくない」
• 「その値段なら空室でいい」

気持ちは分かります。

でもここで重要なのが、

OTAは“空室の理由”を感情で見ていない

ということ。

OTAは“動いている施設”を好む

これ、
かなり重要です。

AirbnbやBooking.comって、

単純に言うと、

「予約が入る施設をもっと見せたい」

仕組みです。

なぜか

OTAも商売だから。

つまり、

• 予約が入る
• 動きがある
• レビュー付く

施設を優遇します。

逆にどうなるか

閑散期。

料金下げない。

↓

予約動かない。

↓

OTAから見ると、

「人気ない施設？」

になる。

ここが怖い

これ、
閑散期だけの問題じゃないです。

OTAで怖いのは“履歴”

• 稼働履歴
• 予約率
• 反応率
• 人気度

かなり見ています。

つまり、

“長期間動かない”

のはかなり危険。

実際によくある流れ

オーナー様

「安く泊めるくらいなら空室でいいです」

数ヶ月後

• 表示順位低下
• 閲覧数低下
• 保存数低下

そして繁忙期

「あれ、去年より弱くない？」

これ、
かなりあります。

経験談

実際にあった話。

ある高級貸別荘。

かなり良い施設でした。

• 景色強い
• 写真強い
• 建物も綺麗

でもオーナー様、

「安売りだけはしたくない」

タイプ。

閑散期

周辺相場：
4〜6万円

---

その施設：

10万円維持

---

結果。

2ヶ月近く動かず。

その後どうなったか

繁忙期入っても、

“思ったより伸びない”

OTA側で、

• 反応率
• クリック率
• 成約率

かなり落ちていました。

リゾート民泊は“波を作る”のが重要

ここかなり大事です。

強い施設って

実は、

“閑散期も完全には止めない”

です。

もちろん、

利益は繁忙期ほど出ません。

でも、

• 稼働履歴
• レビュー
• 露出

を維持しています。

OTAは“営業履歴”を見ている感覚に近い

これ、
かなりイメージ近いです。

例えば飲食店。

• 毎日ある程度お客さん入る店
• 数ヶ月ガラガラの店

どっちを推すか。

OTAもかなり似ています。

「高単価維持」と「動かない」は別問題

ここ、
かなり誤解されがち。

本当に強い施設

• 価格調整が上手い
• 閑散期戦略ある
• 客層変えている

つまり、

“ただ安売りしてる”わけではない

弱い施設はどうなるか

• 強気価格固定
• 動かない
• 焦る
• 直前値下げ

これ、
一番弱いです。

最近増えている危険なパターン

かなりあります。

オーナー様

「価格下げないでください」

運営会社

「分かりました」

でも内心、

「いや、これ動かないな…」

と思っているケース。

そして怖いのがこれ

“動かない期間”が長くなるほど、

OTA上で施設が弱くなっていく。

つまり、

「今の1泊」

ではなく、

「未来の繁忙期」

まで影響する。

2026年のOTAはかなりシビア

昔みたいに、

• とりあえず掲載
• 繁忙期だけ強い

では難しいです。

今は、

“継続的に動いている施設”

がかなり強い。

じゃあ安売りすればいいのか？

もちろん違います。

大事なのは

✔ 動きを止めない

✔ 相場理解

✔ 閑散期戦略

✔ OTA育成

つまり、

“価格調整も運営”

です。

最後に

最近かなり感じるのが、

「価格を守る」

ことに集中しすぎて、

「施設の流れを止めてしまう」

ケース。

でも2026年のOTAは、

“止まっている施設”

にかなり厳しいです。

リゾート民泊って、

繁忙期だけで戦うように見えて、

実は、

“閑散期をどう動かすか”

でかなり差が出ます。

そして最近本当に増えているのが、

「もっと早く動かしておけばよかった」

という声。

OTAって、

“今の予約”

だけではなく、

“施設の流れ”

を見ているのかもしれません。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

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