2026年の現場から見えるリアル

2026年に入ってから、本当に増えました。

「民泊って、もう儲からないですよね？」

という相談。

しかもこの相談、

“興味本位”ではありません。

• すでに赤字
• 想定より予約が入らない
• 運営会社とうまくいっていない
• 家賃が重い
• 撤退を考えている

かなり切実です。

先に結論を言います

「誰でも簡単に儲かる時代」は完全に終わりました。

ただし、

「ちゃんと運営している民泊」は、今でも普通に利益を出しています。

つまり、

民泊が終わったのではなく、
“甘い参入”が終わった

これが2026年のリアルです。

2026年の民泊市場で起きていること

まず理解しないといけないのが、

「インバウンド需要がある＝誰でも儲かる」

ではないということです。

実際、訪日需要はかなり強い

2025年〜2026年にかけて、

• 韓国
• 台湾
• 欧米
• 東南アジア

かなり強いです。

航空便も戻り、
宿泊需要自体はあります。

でも現場ではこうなっています

「予約が入る物件」と
「全然入らない物件」

この差が異常に広がっています。

なぜこうなったのか

答えはかなりシンプルです。

物件が増えすぎた

特に大阪。

この数年で、

• 特区民泊
• 旅館業
• 無人ホテル
• 簡易宿所
• マンスリー系

全部一気に増えました。

その結果

Airbnbを見ると、

“似たような物件”だらけ

です。

よくある量産型

• 白い壁
• グレージュ系インテリア
• IKEA家具
• とりあえず間接照明
• とりあえずプロジェクター
• とりあえずサウナ
• とりあえずBBQ

もうゲストからすると、

「違いが分からない」

つまりどうなるか

価格競争

です。

2026年の民泊は“運営力選抜”

ここが一番重要です。

昔は、

• 民泊許可取った
• Airbnb掲載した

これだけで予約が入った時代もありました。

今は違います

2026年の民泊は、

“運営できる人しか残れない市場”

になっています。

今の民泊で必要なこと

✔ OTAアルゴリズム理解

✔ レビュー管理

✔ 多言語対応

✔ 即レス

✔ 価格調整

✔ 清掃品質

✔ 法令対応

✔ 近隣対策

✔ 宿泊者名簿管理

つまり、

“ホテル運営”にかなり近い

です。

一番厳しいのは「素人参入」

正直に言います。

2026年現在、

“軽い気持ちで始めた人”

かなり苦しんでいます。

よくある失敗パターン

① セミナーを信じる

• 「インバウンド伸びてます」
• 「大阪はまだいけます」
• 「利回り○％です」

そして気づいたら、

• 高い家賃契約
• 高額内装
• 高額運営費

結果

予約入らない

② 「運営は安くていい」と考える

これもかなり多いです。

よくある流れ

• 運営費安い会社選ぶ
• 人件費削られてる
• 清掃・対応弱い

その結果

• レビュー崩壊
• 表示順位低下
• 予約減少

→ かなり多いです。

③ 家賃が高すぎる

これ、本当に多い。

特に大阪。

• 「特区止まるらしい」
• 「今しかない」
• 「難波近いしいける」

このノリで、

家賃相場無視

しているケース。

現場ではどうなるか

例えば、

• 月家賃35万
• 売上50万

一見いけそうに見えます。

でも実際は、

• 清掃
• OTA手数料
• 運営費
• 光熱費
• 消耗品
• 修繕

全部引かれます。

結果

「全然残らない」

しかも今後もっと厳しくなる

ここかなり重要です。

なぜか

• 競合増える
• ADR下がる
• 規制強化される
• ゲストの目が肥える

つまり、

“普通”では勝てない

「お金を掛けたくない」が一番危険

2026年でかなり危ない考え方がこれです。

「なるべく安くやりたい」

気持ちは分かります。

でも現場では、

“安い運営”ほど事故率高い

です。

削られるもの

• 人員
• 清掃品質
• サポート
• 現場対応

その結果

• レビュー低下
• リピーター消滅
• 稼働悪化

→ 結局損します。

実際に強い運営はどうか

ここもリアルです。

強い運営の共通点

✔ 地元ネットワークある

✔ 清掃固定

✔ 即対応できる

✔ OTA改善を毎日見てる

✔ 数字で判断してる

つまり、

“地味なことをちゃんとやってる”

逆に弱い運営

✔ SNSだけ強い

✔ セミナーだけ強い

✔ 営業だけ強い

✔ 「大丈夫です！」だけ強い

現場入ると、

かなり崩れてる

ケース普通にあります。

「民泊はもう儲からない」は半分正解

正しく言うと、

“適当にやる民泊”はもう儲からない

です。

でも逆に言えば

2026年は、

“ちゃんと運営している人”が残る時代

でもあります。

最後に

2026年の民泊市場は、

「とりあえず始めればなんとかなる」

そんな時代では完全になくなりました。

• 立地
• 家賃
• 運営
• 清掃
• レビュー
• 法令対応

全部が噛み合って初めて、
利益が残る時代です。

だからこそ今、

• 「なんか思っていたのと違う」
• 「予約は入るけど利益が残らない」
• 「今の運営、本当に大丈夫なのか分からない」
• 「このまま続けるべきか迷っている」

そう感じているオーナーが非常に増えています。

そして実際、
現場で見る限り、

“違和感がある状態”で急に良くなるケースはほとんどありません。

むしろ、

• 小さな問題を放置
• レビュー低下
• 表示順位低下
• 価格競争
• 利益崩壊

という流れで、
静かに悪化していくケースの方が圧倒的に多いです。

民泊は、
SNSやセミナーで見るよりも、
かなり地味で、
かなり現場力が求められる仕事です。

ですが逆に言えば、

“ちゃんと運営できる人”は、
今でもしっかり結果を出しています。

2026年は、

「民泊が終わった時代」

ではなく、

「素人感覚の運営が終わった時代」

なのかもしれません。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。