2026年、“運営会社ガチャ”に気づき始めたオーナーたち

ここ最近、本当に増えています。

「今の運営会社から変更したいんですが…」

という相談。

しかも面白いくらい、
相談内容が似ています。

最初はみんな「大丈夫そう」に見える

民泊運営代行会社って、
最初はだいたい良く見えます。

• 営業は丁寧
• LINE返信も早い
• 「全部任せてください！」と言う
• 実績もすごそう
• SNSもキラキラしてる
• 社長の経歴がすごい
• メディアに出演している

そして契約。

でも数ヶ月後

だんだん空気が変わります。

よくある変化

✔ 返信が遅くなる

最初5分だった返信が、
半日→1日→既読スルーへ進化。

✔ 担当が変わった

素人っぽいスタッフが、担当になった。

→ 大丈夫か？

✔ 何をしてるのか分からない

• レポートなし
• 数字説明なし
• 戦略説明なし

✔ 清掃漏れが出る

これがかなり危険。

• タオル不足
• 備品不足
• 清掃漏れ

→ レビュー崩壊。

そしてオーナーが言う言葉

「なんか思ってたのと違う…」

実際にあった相談

あるリゾート地の案件です。

• 高単価ヴィラ
• 景色かなり良い
• 写真も強い

普通なら取れそうです。

でも全然伸びない。

理由を見たら

• 清掃漏れ
• 名簿取得不備
• レビュー返信なし
• OTA放置
• 価格調整ほぼ無し

正直、

「これ、運営してる…？」

状態。

一番怖かったのがこれ

オーナー様が、

「運営ってこんなものだと思ってました」

と言ったこと。

実はここが一番危ない

民泊オーナーって、
運営の裏側が見えません。

だから、

「予約入ってない＝市場が悪い」

と思いやすい。

でも実際は、

“運営が崩れている”

ケースがかなり多いです。

なぜ最近、変更相談が急増しているのか

理由はかなり明確です。

① 素人運営会社が増えすぎた

ここ数年、

• インバウンド
• 万博
• 民泊ブーム

この流れで、

“とりあえず民泊運営代行始めました”

みたいな会社が大量に増えました。

よくあるパターン

• 元不動産
• 元WEB系
• 元物販
• 元SNSマーケ

もちろん悪いわけではないです。

でも、

“現場経験”が弱い

ケースがかなり多い。

民泊って実は超現場仕事

SNSではキラキラして見えますが、
実際はかなり泥臭いです。

毎日起きること

• 清掃トラブル
• ゲストクレーム
• 鍵問題
• Wi-Fi問題
• 近隣対応
• 深夜連絡
• OTAペナルティ

つまり、

“運営力”が全部

です。

② 物件増やしすぎ問題

最近かなり多いです。

典型例

最初5件で丁寧だった運営。

でも、

• 10件
• 20件

と増やす。

これは長年、民泊運営代行会社をやっていて管理者や、各部署レベルで人員がいる会社でないと非常に厳しい。

特に素人を集めた会社でよくある。

そして起きること

• 担当崩壊
• LINE返信遅延
• 現場確認不足
• 清掃ミス

つまり、

“回ってない”

③ 安さで選んでしまった

これ、本当に多いです。

よくある言葉

• 「他より安かったので」
• 「手数料低かったので」
• 「初期費用無料だったので」

でも現場では、

“安い運営”ほど事故率高い

です。

なぜか

削られるのが、

• 人
• 時間
• 確認
• 現場対応

だから。

実際、変更相談で多い状態

✔ 担当と連絡取れない

✔ OTA放置

✔ レビュー放置

✔ 名簿管理怪しい

✔ 清掃漏れ

✔ 現地対応無し

ここまで来ると、

“運営”というより
“放置”

です。

宿泊者名簿問題は特に危険

最近かなり怖いのがここ。

よくある危険運営

• 名簿入力任意
• 未入力でもチェックイン可能
• 本人確認なし
• 自動送信のみ

これ、

普通に危険です。

オーナーが知らないまま進む

ここが怖い。

• 「運営会社がやってると思ってた」
• 「大丈夫だと思ってた」

でも行政から見たら、

“運営責任”は普通に問われます。

最近のオーナーは気づき始めている

2026年に入ってから、

「あれ、これ運営会社でかなり差ある？」

と気づく方がかなり増えています。

実際、強い運営は全然違う

• 清掃固定
• 即対応
• OTA毎日調整
• レビュー管理
• 名簿管理徹底
• 現場把握

かなり地味です。

でも、

“地味な運営”が一番強い

最後に

2026年の民泊は、

“物件”より
“運営”

で決まる時代です。

どれだけ良い物件でも、

• 運営が弱い
• 現場が崩れてる
• 管理が雑

これだけで、
普通に終わります。

逆に言えば、

運営を見直すだけで改善するケース

かなりあります。

そして最近増えているのは、

「もっと早く相談すればよかった」

という声です。

民泊って、
問題が起きてから気づく頃には、
かなり進行していることが多いです。

だからこそ今、

“違和感を放置しないオーナー”

が増えているのかもしれません。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。