近年、大阪市を中心に活用されてきた「特区民泊」。国家戦略特区の枠組みのもと、旅館業法の規制を一部緩和し、空き家や空室を宿泊施設として柔軟に活用できる制度です。個人でも比較的参入しやすく、観光需要の受け皿として大きな役割を果たしてきました。

しかし今、その制度が“転換点”を迎えつつあります。大阪市では2025年6月に特区民泊の見直しに向けた本格的な検討が始まり、「個人運営を制限すべきではないか」「免許制にすべきではないか」という意見が行政内外で高まりつつあります。

このコラムでは、特区民泊が将来的に「個人では運営できない」仕組みに変わる可能性とその背景、そして民泊業界の未来像について詳しく解説します。

そもそも特区民泊とは？──個人でも始められる“例外制度”

「特区民泊」は、国家戦略特区制度のひとつで、旅館業法の規制を一部緩和して運営できる民泊です。

【主な特徴】

• 年間営業日数の制限（民泊新法では180日まで）がない

• 自宅に住まなくても運営できる（住居要件なし）

• 旅館業許可の代わりに、自治体による「特区認定」を取得すればOK

• 個人事業主でも開業可能で、マンションの1室や一戸建てでも実施できる

この柔軟性により、空き家や空室の再活用が進み、インバウンド観光に大きく貢献してきました。

しかし、制度の“穴”が住民トラブルを招いた

一方で、「誰でも始められる」ことが裏目に出るケースも多発しています。

• 管理者不在の“無人民泊”が増加

• 騒音、ゴミ出し、不審者などの住民トラブル

• 苦情に対応できない個人オーナーの存在

• 一棟丸ごと民泊化され、地域住民が排除されるような運用も

特に大阪市では、212戸の全住戸が民泊として転用されたマンションが話題となり、「もう住めない」と退去する住民が続出しました。

このような状況を受けて、**「個人では民泊を適切に管理できない」**という根本的な問題が行政の議論の中心になってきています。

検討される次のステップ：免許制と法人限定運営

大阪市や国土交通省内で水面下に出てきている案が、以下のような規制強化です。

✅ ① 「免許制」の導入

• 特区民泊を始めるには、運営免許（ライセンス）を取得する必要がある

• 旅館業のように、審査・指導・罰則が明確に設けられる

• 無許可運営には即停止命令・罰金も

✅ ② 「法人または登録事業者のみ運営可」に限定

• 個人（特に居住していないオーナー）が単独で運営するのを禁止

• 管理体制・顧客対応が可能な法人運営者（または自治体が登録した管理会社）のみが合法に

• 個人がやる場合は、必ず登録管理業者に委託する必要が出てくる可能性も

なぜ“個人排除”が現実的になりつつあるのか？

▶ 1. 管理トラブルが増えている

民泊にはホテル並みの運用が求められますが、個人では「緊急対応」や「多言語顧客対応」が難しく、クレームや事故が拡大しがちです。

▶ 2. 地域の治安・生活環境との軋轢

マンションの住民が「ホテルの中で暮らしているようだ」と感じるほどの急変も。住民からの反対署名が行政を動かしています。

▶ 3. 業界の“信頼回復”のための制度的担保が必要

信頼性のある法人・事業者に一本化することで、運営の質を保証し、住民の不信感を払拭する狙いがあります。

では、個人オーナーはどうなるのか？

「個人で民泊を始めて副収入を得ていたのに、今後は禁止されてしまうのか？」という声も当然あるでしょう。ですが、以下のような対応策が取られる可能性があります：

✅ 管理業務の外部委託（登録管理業者への移行）

個人オーナーが運営自体は続けられるが、実務管理はライセンスを持つ法人に外注するかたちに。これにより責任所在を明確化。

✅ 所有権と運営権を分離する「サブリース型運営」

オーナーは物件を貸し出すだけで、運営はプロの民泊事業者が行うモデルが主流に。

制度が変わっても、チャンスは残る

制度が厳格化しても、「プロに任せて合法的に利益を得る」という道が残されていることは重要です。今後は、

• 高品質な民泊施設の価値が評価される時代

• 地域との共生・住民理解がビジネス成功のカギ

• 観光＋地域文化の融合を担う“地域密着型運営”への転換

が求められます。適切な管理ができる法人事業者が評価され、業界全体の信頼度が高まる方向に進めば、個人オーナーにとってもむしろリスクは下がり、長期的な安定収益が見込めるようになるでしょう。

終わりに：規制強化は“終わり”ではなく“進化”のチャンス

特区民泊が「個人ではできなくなる」可能性は、現実のものとして近づいています。けれど、それは「撤退せよ」という意味ではありません。

むしろ、制度が整備され、安心・安全な民泊が評価される時代が来るということ。そうなれば、真面目に運営してきた人たちにとってはチャンスです。

“誰でもできる”から“きちんとできる人が選ばれる”へ。

制度の変化を悲観ではなく、再スタートの合図ととらえるべきときが来ているのかもしれません。