■ 「レスポンスが早い」は評価じゃない。最低限の条件。

民泊運営代行を選ぶとき、よく見かけるセールスポイントにこう書かれています。

「メッセージは即返信」

「ゲストへの素早い返信で高評価を維持」

一見、信頼できそうな文言です。

でも、民泊運営の現場にいる私から言わせていただきます。

それ、当たり前です。

■ 返信が30分遅れるだけで、レビューは地獄行き

友人がまだ個人で運営していたころの話です。

ある日、チェックイン予定のゲストから「鍵が開かない」と連絡が入りました。

その日は外出中で、スマホの通知に気づかず、返信が30分遅れました。

対応した時にはすでにゲストは苛立ち、近隣で寒さに震えていました。

その結果がこちら：

• ⭐️ 1レビュー：「最悪の体験」「連絡が取れなかった」

• OTAから警告：「レスポンスタイムが評価基準を下回りました」

• 他の予約に影響が出て、キャンセルが続出

たった“30分の返信遅延”で、数ヶ月積み上げた信頼が崩れ落ちた瞬間でした。

■ “素早い返信”は加点ではない。「できて当たり前」のライン

民泊は、旅の途中で使われるサービスです。

飛行機に遅れが出る、鍵が見つからない、設備の使い方がわからない。

旅先では「ちょっと聞きたいこと」が大量に発生します。

そして、その「ちょっと聞きたい」にすぐ答えてくれるかどうかが、ゲストの満足度を大きく左右するのです。

運営代行に求められるのは、こうした**“現場の即応力”**。

これは“強み”でも“アピールポイント”でもなく、基本の土台でしかありません。

■ レスポンスの遅さ＝信頼の喪失。民泊の世界は厳しい。

民泊では、ゲストとのやりとりが評価と直結します。

• ✅ 返信が1〜2分で来る → 「安心」「信頼できるホスト」

• ❌ 数十分放置 → 「不安」「次は使いたくない」「星1」

特にAirbnbでは、「Response rate（返信率）」と「Response time（返信時間）」がホスト評価の指標として明示され、

一定の水準を下回ると、スーパーホスト剥奪や検索順位の低下という制裁もあります。

民泊の世界では、「早く返すこと」は評価ではなく、やらないとマイナスになる項目なのです。

■ 運営代行に求めるべきは「その先の判断力と現場力」

本当に優秀な運営代行は、返信が速いだけではありません。

✅ 例：ゲスト「エアコンが動かない」と夜中に連絡

☑︎ 普通の代行 →「すぐ連絡ありがとうございます。確認します」と返信

☑︎ 優秀な代行 →「室外機が凍結していないかご確認ください」「代替ヒーターを用意します」「今からスタッフが伺います」と即時判断＆現場手配

つまり、「返すだけ」では不十分。

「問題を即解決する力」こそが、運営代行の真の価値です。

■ 自社の運営体制が“早さを維持できるか”をチェックすべき理由

運営代行に任せていても、次のような問題が発生することがあります：

• メッセージをAIで自動返信しているだけ（テンプレ対応）

• 夜間は外注コールセンターで、実質「対応できません」

• 土日や祝日は反応が遅い

• 日本語以外の問い合わせに対応不可

あなたの物件が、365日、言語問わずリアルタイム対応できているか？

これはホストとして非常に重要な確認ポイントです。

■ 「返信が早いです！」と自慢する代行には要注意

個人で運営していた経験上、

「ウチは返信が早いです」と売り込んでくる代行業者ほど、実は他の部分で弱いことが多いです。

なぜなら、「返信の速さ」をあえてアピールするということは、

他にアピールする武器がない＝解決力や現場対応力が弱い可能性が高いからです。

■ 最後に：民泊運営は“即レスして当たり前”の世界

あなたの物件が、

「返信が早くて丁寧だから安心できた！」

というレビューをもらったとき、それは褒め言葉のようでいて、

ただの合格点なのです。

むしろ、返信が遅かったら、

レビューに書かれさえしなくても、次は選ばれない宿になります。

【結論】

✅「返信が早い」＝評価ポイントではない。最低限の必須条件。

✅ 評価されるのは「早く返したうえで、的確に対応した時」だけ。

✅ 代行を選ぶときは、“レスの早さ”より“対応力と裁量のある現場対応”をチェックせよ。

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あなたが本当に信頼すべき代行会社は、

「返すだけ」で終わらず、“すぐに動いて解決する”会社です。

それができないなら、いっそ自分でやった方がマシかもしれません。