公開日 - 2025.07.27

【コラム】急増する大阪市の特区民泊──“定期報告義務化”の流れと、運営者が今備えるべきこと

2020年代後半、インバウンド回復と共に再び注目を集めている大阪市の特区民泊制度。訪日観光客のニーズの多様化、ホテル不足、空き家対策などを背景に、特区民泊を活用した宿泊施設の申請数は右肩上がりで増加しています。

一方で、行政側の監視・管理体制の整備が追いついていないという声も強くなりつつあります。こうした中で、大阪市が定期的な営業報告の提出を義務化する動きを検討しているという情報もあり、運営者にとっては見過ごせないトピックとなっています。

本コラムでは、「なぜ今、定期報告が求められ始めているのか？」「それが民泊事業者に与える影響は？」という点を軸に、これからの民泊運営のあり方について考えていきます。

特区民泊とは？──その自由度とリスク

まず、特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）とは、旅館業法とは異なる枠組みで認められた宿泊施設形態で、最低宿泊日数が2泊3日（大阪市ではこれを前提）と短く、旅館業の許可よりも参入ハードルが低いことから、多くのホストや企業が参入しています。

特に大阪市内の中心部では、築古マンションや空き物件を活用した特区民泊が急増。2024年～2025年にかけての新規登録件数は前年比で大幅に増加しており、「誰でも簡単に始められる」印象が加速しています。

しかし、この自由度の高さこそが、行政にとっての監視困難・トラブル対応の遅れを生む原因となっているのです。

特区民泊は届出制であり、旅館業のように日々の運営を詳細に報告する義務がありません。そのため、休止中なのか営業中なのかすら分からない施設も多く、行政側が正確な実態把握に苦慮しています。

届出はしているが、適正な管理がされていない施設、ルールを逸脱して無許可で短期賃貸をしているケースも見られます。2023～2024年にかけて、市民からの通報や近隣トラブルも増加。

住民からすれば、「正規の施設かどうか」「連絡先が機能しているか」「管理者が近くにいるのか」などが不明確な施設が増えており、「見えない民泊」に対する不安が根強くなっています。

こうした課題を受け、大阪市では特区民泊施設に対して、営業状況・稼働実績・清掃頻度・苦情対応記録などを含む「定期報告制度」を検討しているとされます。

まだ正式決定はされていませんが、他自治体（例：京都市や東京都の一部）ではすでに類似の制度を導入していることから、大阪市も近い将来、追随する可能性は高いといえるでしょう。

この報告義務が導入されれば、次のようなことが運営者に求められるようになります：

報告義務化の流れは不可避と考えるべきです。では、私たち民泊運営者は今、何を備えるべきなのでしょうか？

日々の予約情報、清掃日、トラブル発生状況などをデジタルで記録・管理しておきましょう。PMS（予約管理システム）を活用することで後から報告が求められても対応しやすくなります。

清掃が外注任せになっている場合でも、清掃報告書や写真、点検リストなどを取得し、**「いつ・誰が・何をしたか」**が分かる状態にしておくことが重要です。

住民やゲストからの問い合わせや苦情に対するやり取りを記録し、必要に応じて提出できるよう備えておきましょう。LINEやメールでも、ログがあれば十分です。

民泊という事業は、単なる「部屋貸し」ではありません。地域社会の一部として存在し、行政とも連携しながら「見える運営」をしていくことが、今後ますます求められます。

定期報告制度が導入されれば、煩雑に感じることもあるでしょう。しかしそれは、違法業者との“差別化の機会”でもあり、地域やゲストとの信頼構築につながる第一歩でもあるのです。

大阪市の特区民泊市場は、今まさに次のフェーズへと進もうとしています。だからこそ、先手を打った「記録と説明責任」の整備こそが、これからの運営者の最大の武器になるはずです。