～経験から学んだ、運営会社の“選び方”と“見直しどき”～

関西圏で貸別荘の運営サポートを行っている弊社には、白浜・淡路島・高島など人気観光地で物件を所有されている多くのオーナー様からご相談をいただいています。

8月は夏休み・お盆の影響で「ほぼ全日満室だった」という声が多く寄せられます。

しかし、本当に重要なのはその“後”です。

8月が終わる今、9月の予約はしっかり入っていますか？

実際に「9月予約ゼロ」だった物件がありました

かつて、運営相談をいただいた物件の一つで、8月は満室だったのに9月の予約がまったく入らないという事例がありました。

シルバーウィークもあるし、9月の淡路島はまだ海にも入れる気候。にもかかわらず、予約サイトは放置状態。料金は8月と同じ強気設定のまま、トップ写真は去年撮った暗い写真のまま……。

結局、9月の稼働は20％台。売上は目標の半分以下でした。

「おかしいな？」と思われてオーナーご自身で調べてみると、同じエリアの他の貸別荘はしっかり予約が入っている。これはもう、「物件の問題」ではなく運営側の問題だと気づいたとのことでした。

9月は「運営会社の地力」が試される月

8月のような大型連休、夏休みは「出しておけば売れる」時期です。ある意味、誰が運営しても一定の予約は取れる。

でも9月は違う。価格調整・販促・写真・キャンペーンなど、ちゃんと戦略を持って動かないと予約は入りません。

だからこそ、9月こそ“運営会社の実力がはっきり出る月”なんです。

実際に、弊社に運営切り替えを相談されたオーナー様の事例

ある淡路島の貸別荘オーナー様から、9月初旬に運営会社の見直しについてご相談をいただきました。

そのオーナー様の物件は、8月は満室だったにもかかわらず、9月はほぼ予約が入っておらず、「本当に立地や施設の問題なのか」と悩まれていました。

弊社で調査を行ったところ、OTAの掲載情報は1年以上前の古いまま、写真は暗く、価格設定は周辺相場と大きく乖離していました。さらに、イベント日や連休にも料金が一律で設定されており、明らかに集客戦略が不足していました。

すぐに弊社での運営切り替えをご決断いただき、以下のような施策を短期間で実行しました：

• プロカメラマンによる写真の再撮影

• OTA（Airbnb、楽天トラベルなど）のページ内容を全面リライト

• シルバーウィーク・週末に合わせた柔軟な価格調整

• SNS広告と直販サイトでのキャンペーンを展開

その結果、運営開始初月である9月後半だけで稼働率は80％超え、

前年の同月比で売上は約2.3倍となりました。

オーナー様からは、「正直、運営会社を変えることに不安もあったが、もっと早く相談すればよかった」とのお言葉をいただいています。

このように、物件のポテンシャルは高いのに、運営の仕方一つで結果が大きく変わるのです。

「うちは立地が不利だから…」と諦める前に、一度、運営そのものを見直すことで道が開けることがあります。

こんなときは、運営会社の見直しを真剣に検討すべき

以下のような状態に当てはまる場合、見直しの時期かもしれません：

• 9月の予約が極端に少ない（シルバーウィークも空室）

• OTAページが古いまま or 写真が暗い、季節感がない

• 料金が市場価格とずれている（高すぎ or 安すぎ）

• 売上の報告が簡易的 or 情報開示が少ない

• 質問してもレスポンスが遅い or 提案がない

今ならまだ年末繁忙期に間に合う

運営会社の乗り換えには、どうしても数週間の準備がかかります。

だからこそ、9月上旬～中旬までがタイムリミット。

ここで動けば、10月以降の紅葉シーズン、年末年始の予約に間に合います。

逆にこのタイミングを逃せば、次に売上を取り戻せるのは春休み以降になる可能性も。

終わりに：貸別荘経営は「運営の質」で結果が決まる

良い立地、素敵なデザイン、高性能な設備…。もちろん大切です。

でも、それをどう見せて、どう売るかは、運営会社の腕次第です。

「売れていない＝物件が悪い」と思い込む前に、

**「本当に今の運営会社でいいのか？」**と、一度立ち止まってみてください。

実際に運営会社を見直したことで年間売上が1.5倍になったオーナーも存在します。

貸別荘経営は、正しい判断で、大きく伸びるビジネスです。

今このタイミングでこそ、未来の収益を変える行動を。

 

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。

OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。

本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、

**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。

コラムを読んで

「今の運営、このままで大丈夫なのか」

「一度、第三者の意見を聞いてみたい」

「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」

と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。