「今からヴィラ投資を始めるのは、もう遅いでしょうか？」

最近、このようなご相談をいただくことがあります。

確かに、ここ数年で貸別荘やヴィラは一気に増えました。

海沿いのヴィラ。

サウナ付きの一棟貸し。

プール付きの高級貸別荘。

大人数で泊まれる宿。

SNSを開いても、旅行予約サイトを見ても、本当にたくさんの施設が出てきます。

これだけ増えると、

「もう参入するには遅いのでは？」

と思われるのも無理はありません。

でも、2015年から民泊・貸別荘の運営に携わってきた私たちの感覚は、少し違います。

私は、

今からでも決して遅くない。

むしろ、きちんと物件を選び、信頼できる会社と事業を組み立てられるのであれば、

今はかなり面白い時期に入ってきた

と感じています。

なぜなら、貸別荘・ヴィラ市場がある程度成熟してきたことで、

「どんな物件でも同じように売れるわけではない」ことが、以前よりはっきり見えるようになってきたからです。

数年前は「ヴィラをつくる」だけでも珍しかった

少し前まで、現在ほど貸別荘やヴィラは多くありませんでした。

きれいな一棟貸し。

大人数で泊まれる施設。

景色のいい貸別荘。

それだけでも十分に特徴になった時期があります。

競合施設が少なければ、

「一棟貸しである」

「新築である」

「BBQができる」

といったこと自体が強みになります。

でも、今は違います。

きれいな施設はたくさんあります。

サウナも珍しくなくなりました。

BBQ設備もあります。

大きな窓もあります。

素敵なインテリアもあります。

つまり、

「ヴィラをつくれば予約が入る」という時代ではなくなってきた。

ここだけ聞くと、

「やっぱり今からでは遅いのでは？」

となります。

でも私は、むしろ逆だと思っています。

今は「良いヴィラ」と「苦戦するヴィラ」の違いが見えてきた

市場ができたばかりの頃は、正解があまり分かりません。

どんなエリアがいいのか。

どのくらいの広さがいいのか。

何名向けがいいのか。

どんな設備が求められるのか。

どの価格帯なら予約されるのか。

どんな写真が反応されるのか。

実際に運営してみなければ分からないことがたくさんあります。

ところが、施設が増え、運営実績が積み重なってくると、少しずつ見えてきます。

予約が入り続けている施設。

価格を維持できている施設。

レビューが積み上がっている施設。

反対に、

予約に苦戦している施設。

値下げを繰り返している施設。

設備投資をしても十分に活かせていない施設。

売却を検討することになった施設。

つまり現在は、

成功しやすい条件と、苦戦しやすい条件の差が見え始めている時期

なのだと思います。

これは、新しく参入する方にとって悪いことばかりではありません。

先に失敗してくれた人たちから学べる

少し言い方が悪いかもしれませんが、投資ではとても大切なことです。

市場が成熟するということは、

成功事例だけでなく、失敗事例も増える

ということです。

景色だけで土地を選んだ。

想定した宿泊単価が取れなかった。

大人数向けなのに、リビングが狭かった。

駐車場が足りなかった。

清掃費が想定以上にかかった。

設備を増やしたものの、それが予約理由にならなかった。

中古ヴィラをそのまま営業してレビューが伸びなかった。

競合施設が増えて価格競争になった。

運営会社を選んだものの、思ったように運営してもらえなかった。

こうした事例が積み重なっています。

これから始める方は、

その経験を最初から知った状態でスタートできます。

市場がまだ何も分からなかった頃にはできなかったことです。

「今から始める人」の方が有利な部分もあります

これは、ヴィラを長く運営してきて感じるところです。

昔は、

「この土地で貸別荘をやったら、どのくらい予約が入るのだろう」

という問いに対して、参考にできる施設そのものが少ないエリアもありました。

今は違います。

競合施設があります。

OTAがあります。

販売価格があります。

レビューがあります。

設備があります。

写真があります。

どのような施設が選ばれているのかを見る材料が増えています。

もちろん、競合施設の数字を外から完全に把握できるわけではありません。

それでも、

市場そのものを分析するための材料は以前よりかなり増えました。

これは、これからヴィラ投資を始める人にとって大きなメリットです。

ただし「何を買ってもいい時代」ではありません

ここは強くお伝えしておきたいところです。

今から参入しても遅くない。

だから、

「ヴィラなら何を買っても大丈夫」

という話ではありません。

むしろ逆です。

市場が成熟したからこそ、

物件選びは以前より重要になっています。

同じエリアでも、

選ばれる物件と選ばれない物件があります。

海が見えるだけで十分とは限りません。

新築だから予約が入るとも限りません。

サウナを付ければ高単価になるわけでもありません。

そして、

「民泊できます」というだけでは、投資物件として十分ではありません。

許可が取れること。

宿泊施設として売れること。

利益を残せること。

長く運営できること。

そして将来的に売却すること。

これは、それぞれ別の話です。

今から始めるなら「物件を探す前」が一番大切

貸別荘投資を始めようと思ったとき、多くの方が最初に物件を探します。

不動産サイトを見る。

中古ヴィラを見る。

土地を見る。

収益物件を見る。

そして、

「これ、どうでしょう？」

と相談されます。

もちろん、それでも構いません。

でも、本当はもう少し前から相談していただいた方がいい。

「ヴィラ投資に興味があります」

この段階です。

どのくらいの予算なのか。

自己利用もしたいのか。

どのくらいの期間所有するのか。

新築なのか中古なのか。

どのエリアを考えるのか。

誰をターゲットにするのか。

どの程度の収益を目指すのか。

融資を利用するのか。

ここを整理してから物件を見る。

そうすると、

「買える物件」ではなく、「事業として成立する可能性を検討できる物件」

を探せるようになります。

この差は大きいと思っています。

今だからこそ「買わない方がいい物件」も見えやすい

私たちがヴィラの購入相談を受けたとき、

良いところだけを見るわけではありません。

むしろ、

「この物件の何が危ないか」

を先に考えることがあります。

宿泊施設として間取りは使いやすいか。

想定人数で本当に快適に過ごせるか。

駐車場は十分か。

清掃オペレーションは組めるか。

設備維持費はどうか。

周辺環境はどうか。

許認可に問題はないか。

写真にしたとき魅力が出るか。

競合と比較して選ばれる理由があるか。

リフォームにはどのくらい必要か。

そして、

数年後もこの施設を売り続けられそうか。

ここまで考えます。

不動産として魅力的でも、貸別荘として見ると難しい。

そんな物件は普通にあります。

だからこそ、市場の事例が増えた現在は、

「これはやめておいた方がいい」と判断する材料も増えています。

これも、今から始めるメリットの一つです。

一番怖いのは「儲かっているように見える物件」

中古の貸別荘や営業中の民泊を購入する場合は、さらに注意が必要です。

売上実績があります。

稼働率があります。

収支表があります。

すると安心してしまいます。

でも、

その売上は再現できるのか。

その宿泊単価は現在も取れているのか。

清掃費は現実的なのか。

自社予約が異常に多くないか。

修繕費は含まれているのか。

現在の運営会社だから実現している数字ではないのか。

過去のレビューやリピーターは、購入後も同じようについてくるのか。

確認することはたくさんあります。

物件を購入すれば、過去の売上まで一緒に登記されるわけではありません（笑）。

だから、今の数字を見るだけではなく、

購入後、自分が所有した状態でもその事業を再現できるのか

を見る必要があります。

今参入するなら「安心して任せられる会社」と始めてほしい

そして、ここが一番お伝えしたいところです。

今のヴィラ市場は、以前より情報があります。

成功事例があります。

失敗事例があります。

競合があります。

中古物件もあります。

土地もあります。

運営ノウハウも蓄積されてきました。

だからこそ、

これから始めるなら、一人で全部試行錯誤する必要はありません。

すでに経験している人たちの知識を使えばいい。

ただし、その相談相手は慎重に選んでほしいと思います。

不動産だけを見る会社。

建築だけを見る会社。

開業だけを支援する会社。

運営だけをする会社。

それぞれに専門性があります。

でも、ヴィラ投資はそのすべてがつながっています。

購入価格だけ安くても、運営で苦戦すれば意味がありません。

素敵な建物でも、予約が取れなければ事業になりません。

予約が取れても、維持費が高すぎれば利益が残りません。

そして、長く所有するなら将来の修繕や売却まで考える必要があります。

だから、

不動産を買う前から、実際の運営を知っている会社と一緒に考える。

今の市場では、これがかなり重要になっていると思います。

私たちは2015年から、ヴィラ・貸別荘を見てきました

PROGRESS WORKSでは、2015年から民泊・宿泊施設の運営に携わってきました。

都市部の民泊だけではありません。

沖縄や白浜など、リゾートエリアのヴィラ・貸別荘も実際に運営してきました。

その間、市場は大きく変わりました。

貸別荘がまだ少なかった時期。

民泊市場が急速に広がった時期。

コロナ禍。

国内旅行需要の変化。

インバウンドの回復。

ヴィラ開発の増加。

競合施設の高品質化。

ずっと同じ市場ではありませんでした。

だから私たちは、

「昔これで売れたから、今もこれで売れる」

とは考えません。

現在の競合を見る。

現在のゲストを見る。

現在の価格を見る。

そして、これから数年間運営することを考える。

ヴィラ投資は、過去の成功事例を買うものではありません。

これから選ばれる施設をつくる投資です。

「もう遅い？」と思える今だから、むしろ面白い

投資の世界では、

みんながまだ知らない市場へ早く入ることが有利だと言われることがあります。

確かに、それも一つです。

でも、早く入るということは、

まだ正解も失敗例も少ない状態で、自分自身が試行錯誤する

ということでもあります。

現在のヴィラ市場は、その段階から少し進みました。

良い物件。

難しい物件。

選ばれる施設。

苦戦する施設。

お金をかけるべきところ。

削ってもいいところ。

中古で買うべきケース。

土地からつくった方がいいケース。

そして、

そもそも買わない方がいいケース。

その線引きが、以前より見えるようになってきています。

だから私は、

「今からでは遅いですか？」と聞かれたら、遅いとは思いません。

むしろ、

市場について何も分からなかった頃より、

判断材料がそろい始めた今の方が、きちんと準備して参入するには面白い時期

だと思っています。

ただし、「誰と始めるか」は以前より重要です

市場が成熟すると、

簡単には売れなくなります。

でも同時に、

きちんと考えてつくられた施設との差も出やすくなります。

だから今からヴィラ投資を始めるなら、

「ヴィラを売ってくれる会社」だけではなく、

「そのヴィラを買ったあと、どう運営するかまで一緒に考えられる会社」

を探してほしいと思います。

できれば、

購入前から。

土地を探す前から。

まだ、

「ヴィラ投資、ちょっと気になっています」

くらいの段階から。

その方ができることは多くなります。

物件を買ってから、

「これ、どうやって運営しましょう？」

ではなく、

「どう運営するかを考えてから、何を買うか決める。」

今から始めるなら、私はこの順番をおすすめします。

貸別荘・ヴィラ投資は、もう早い者勝ちだけの市場ではありません。

だからこそ、

今からでも遅くない。

むしろ、成功した施設も、苦戦した施設も、長く運営された施設も出てきた今だからこそ、

それらを知る会社と一緒に始める。

それが、これからヴィラ投資へ参入する方にとっての大きな強みになるのではないかと思っています。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、これまでの実務経験をもとに執筆しています。

Airbnb・Booking.com等のOTA運用、価格調整や稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合との調整、行政対応、是正指導、そして思うようにいかなかった運営や撤退判断まで。

現場責任者として、順調なときだけではなく、難しい場面にも数多く向き合ってきました。

また、宅地建物取引士として、民泊不動産・中古ヴィラ・貸別荘の購入前確認、収支、物件選び、許認可、開業準備、運営、収益改善、将来の売却まで、不動産と宿泊事業の両方から物件を見ることを大切にしています。

このコラムでお伝えしているのは、ヴィラ投資をおすすめすることだけではありません。

場合によっては、

「この物件は買わない方がいいと思います」

とお伝えすることもあります。

大切なのは、ヴィラを所有することではなく、その不動産がその方にとって無理のない事業になるかどうかです。

だからこそ、私たちは不動産と運営を切り離さず考えることを大切にしています。

「今からヴィラ投資を始めても遅くないか知りたい」

「どのエリアから検討すればいいか分からない」

「中古ヴィラと土地からの新築、どちらが合っているのか相談したい」

「購入を検討している物件を、運営会社の目線でも見てほしい」

「収支表が現実的なのか確認してほしい」

「購入後の運営まで任せられる会社と一緒に物件を探したい」

そんな段階からでも、どうぞお気軽にご相談ください。

物件が決まっていなくても構いません。

むしろ、

物件が決まっていない段階だからこそ、一緒に考えられることがあります。

土地探し、物件選び、購入、収支、許認可、開業準備、運営、収益改善、そして将来の売却まで。

長く宿泊事業に携わってきた経験と不動産の専門知識、その両方から一緒に考えていきます。

「買ってから困る」のではなく、

「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。