「今の民泊運営会社、このまま任せて大丈夫？」運営代行会社の経営を心配する相談が増えています
最近、少し気になるお問い合わせが増えています。
新しく民泊を始めたい。
運営会社を探している。
そういったご相談ではありません。
すでに民泊・貸別荘を運営していて、運営代行会社とも契約しているオーナー様から、
「今お願いしている運営会社、このまま大丈夫でしょうか」
というご相談です。
もう少し率直な言葉で、
「今の運営会社、飛びそうな気がします」
と言われることもあります。
もちろん、私たちが他社の経営状態を外部から判断することはできません。
少し連絡が遅いからといって、その会社の経営に問題があるとも限りません。
ただ、最近ご相談いただく内容には、いくつか似たものがあります。
「以前より担当者と連絡が取れなくなった」
「担当者がどんどん変わる」
「行政対応について聞いても回答が曖昧」
「運営を任せているのに、こちらから確認しないと進まない」
「かなり安い運営代行費で契約したけれど、本当にこの料金で会社として回っているのか不安になってきた」
「都市部の民泊をかなり多く運営しているようだが、最近少し様子がおかしい」
オーナー様自身が、
「何か変だな」
と感じ始めているのです。
民泊運営会社にも「経営」があります
当たり前のことなのですが、意外と見落とされます。
民泊運営代行会社も、一つの会社です。
スタッフを雇います。
事務所があります。
システムを使います。
ゲスト対応をします。
OTAを管理します。
清掃会社と連携します。
トラブルが起きれば対応します。
行政から確認があれば資料を確認し、必要な対応をします。
これらには、当然コストがかかります。
運営会社を選ぶとき、
「運営代行費が何％か」
「初期費用がいくらか」
は比較されます。
でも、
「この料金で、この会社は長期的にサービスを提供できるのだろうか」
まで考える方は、それほど多くありません。
ところが、何年も物件を預けるのであれば、本当はこちらもかなり重要です。
「安い運営代行会社を選びました」という相談
最近のご相談でも、ときどき聞きます。
何社か比較した結果、
圧倒的に安い運営代行会社があった。
初期費用も安い。
毎月の手数料も安い。
営業担当者からは、
「全部対応します」
と言われた。
それなら当然、オーナー様からすれば魅力的です。
同じことをしてくれるなら、安い会社を選びたくなります。
ところが、運営が始まってしばらくすると、
担当者から返信が来ない。
確認に時間がかかる。
トラブル対応が遅い。
担当者が変わる。
引き継ぎが十分ではない。
そして、
「最近、会社そのものと連絡が取りづらいんです」
という状態になる。
もちろん、
料金が安い＝経営が危ない
という話ではありません。
効率化や自動化によって低価格を実現している会社もあります。
大切なのは、
「なぜ、その料金で運営できるのか」
です。
民泊運営は、思っている以上に人が必要です
民泊は無人運営だから、人件費があまりかからない。
そう思われることがあります。
実際には、かなり人が関わっています。
予約確認。
宿泊者情報の確認。
チェックイン案内。
ゲストからの問い合わせ。
清掃手配。
忘れ物。
設備故障。
騒音。
近隣対応。
レビュー。
OTA管理。
価格調整。
行政対応。
そして、施設ごとに違う細かなルール。
自動化できる部分は増えました。
私たちもシステムや自動化はかなり利用しています。
でも、
最後まで完全に自動化できないのが宿泊運営です。
お湯が出ないゲストに、システムだけ送って終わり。
というわけにはいきません。
行政対応が厳しくなるほど、運営会社の負担も増えます
近年の民泊運営では、単に予約を取ってゲスト対応をしていればいい、というものではなくなっています。
地域によっては、行政による確認や指導、運営体制に関する要求も以前より細かくなっています。
そのたびに、
制度を確認する。
スタッフへ共有する。
マニュアルを変更する。
オーナー様へ説明する。
必要な書類を整える。
現場の運用を変更する。
こうした仕事が増えます。
問題は、
会社が成長するスピードに、スタッフ教育や社内体制が追いついているか。
です。
物件は増えた。
売上も増えた。
でもスタッフが足りない。
新しく採用しても教育が間に合わない。
経験の浅い担当者が大量の施設を抱える。
すると、一件一件の対応が遅れ始めます。
これは民泊業界に限った話ではありません。
急成長する会社では、どの業界でも起こり得ることです。
ただし宿泊施設の場合、その影響を受けるのは、
今日チェックインするゲスト
です。
「スタッフ教育が追いついていないので、少々お待ちください」
とは言えません。
都市部に集中している会社について相談されることもあります
これも最近、オーナー様から聞くようになりました。
「かなり都市部に集中して運営している会社なのですが、大丈夫でしょうか」
もちろん、
都市部の民泊を運営している＝経営が危ない
ということではありません。
そこは明確に分けて考える必要があります。
ただ、宿泊事業は外部環境の影響を受けます。
制度変更。
行政対応。
旅行需要。
競合増加。
OTAの変化。
地域ごとの規制。
特定のエリアや特定の事業モデルへ大きく集中している場合、その市場で何か変化が起きたときの影響も大きくなる可能性があります。
これは運営会社だけでなく、不動産投資でも同じです。
一つに集中することには強さもありますが、リスクもあります。
だから、オーナー様が運営会社を見るときにも、
何棟運営しているかだけではなく、
どのエリアで運営しているのか。
どんなタイプの施設を運営しているのか。
どのくらいの期間続けているのか。
会社としてどのような体制を持っているのか。
少し広く見てもいいと思います。
一番怖いのは「ある日突然」ではありません
運営会社について、
「突然連絡が取れなくなったらどうしよう」
と心配される方がいます。
でも実際には、その前に小さな変化が現れることがあります。
以前より返信が遅くなった。
担当者が頻繁に変わる。
質問への回答が曖昧になった。
請求内容が分かりにくくなった。
売上報告が遅れる。
清掃漏れが増えた。
行政対応について確認しても進捗が分からない。
トラブル時に責任者が出てこない。
一つだけなら、単なるミスかもしれません。
忙しい時期もあります。
担当者が退職することもあります。
でも、
いくつもの違和感が同時に出てきたときは、一度現在の運営体制を確認しておいた方がいい。
私はそう思っています。
「もし運営会社が止まったら」を考えていますか？
これはオーナー様に、一度確認していただきたいところです。
もし明日、現在の運営会社が運営できなくなったら。
OTAアカウントは誰が持っていますか？
AirbnbやBooking.comのログイン権限はどうなっていますか？
今後の予約情報を確認できますか？
ゲストとのメッセージ履歴は残りますか？
宿泊者情報はどこにありますか？
清掃会社の連絡先を知っていますか？
スマートロックやキーボックスの管理権限はありますか？
写真データは誰が所有していますか？
施設のマニュアルは手元にありますか？
売上金はどの口座を経由していますか？
運営会社との契約を解除した場合、何を引き渡してもらえる契約になっていますか？
ここまで確認すると、
「……全部、運営会社しか分かりません」
となるケースがあります。
これは少し怖い状態です。
OTAアカウントは特に確認してほしい
運営会社変更のご相談を受けたとき、かなり重要になるのがOTAです。
これまで積み上げたレビュー。
予約。
掲載ページ。
写真。
料金設定。
メッセージ履歴。
施設情報。
これらは、宿泊施設にとって大切な資産です。
運営会社を変更したから、
「では明日から全部新しく作りましょう」
で済ませたくないものです。
何年も積み上げたレビューは、家具のようにトラックへ積んで新しい運営会社へ運べません。
だからこそ、契約時点で、
OTAアカウントを誰がどのような形で管理するのか
は確認しておいた方がいいと思います。
安さより「続けられる料金」なのかを見る
運営代行費は、安い方が当然魅力的です。
年間で考えれば、大きな差になります。
ただ、私は最近、
運営代行費は「安いか高いか」だけではなく、「そのサービスを何年間も続けられる料金なのか」
という見方も必要だと思っています。
24時間に近いゲスト対応。
OTA管理。
価格調整。
清掃連携。
現地トラブル対応。
行政対応。
スタッフ教育。
システム。
これらを含めて、
「なぜこの料金でできるのか」
を説明できる。
それなら安心材料になります。
反対に、
他社より極端に安い。
でも、なぜ安いのかよく分からない。
何をどこまでしてくれるのかも曖昧。
契約書にも詳しく書かれていない。
となれば、
安さ以外の部分も確認してから契約した方がいい
と思います。
民泊運営代行は、一度お願いすると長いお付き合いになります。
月額数％の差だけで決めるには、預けるものが少し大きすぎます。
PROGRESS WORKSも、簡単に続けてきたわけではありません
私たちは2015年から民泊・宿泊施設の運営に携わってきました。
大阪などの都市部だけではなく、沖縄や白浜といったリゾートエリアのヴィラ・貸別荘も運営してきました。
この10年以上、ずっと同じ運営方法だったわけではありません。
制度が変わる。
OTAが変わる。
ゲストが変わる。
行政対応が変わる。
施設が増える。
スタッフも増える。
当然、会社の仕組みも変え続けなければなりません。
長く運営していると、
「施設を増やすこと」と「施設をきちんと運営し続けること」は別の能力だ
とよく分かります。
運営棟数を増やすだけなら、営業を強くすればできる時期もあります。
でも、その施設を何年も預かり続けるためには、
スタッフ。
教育。
現地パートナー。
システム。
マニュアル。
管理体制。
そして会社として無理のない収益構造。
地味なものを一つずつつくらなければなりません。
SNSには非常に映えません（笑）。
でも、長期運営を支えるのはこちらです。
「今の運営会社、大丈夫かな」と思った時点で確認してほしい
今お願いしている運営会社に、少し不安がある。
だからといって、すぐに運営会社を変更する必要はありません。
まず確認すればいいと思います。
現在の契約。
OTAアカウント。
今後の予約。
売上金の流れ。
清掃体制。
施設情報。
写真データ。
鍵の管理。
行政関係の書類。
解約時の引き継ぎ。
そして、
自分の物件を、現在誰がどのように運営しているのか。
これを把握しておく。
問題がなければ、それで安心できます。
もし問題が見つかれば、まだ連絡が取れるうちに整理できます。
一番避けたいのは、
何となく不安を感じながら何か月もそのままにして、
本当に困ったときに初めて契約書を開くことです。
運営会社の「継続性」も、民泊・ヴィラ投資のリスク管理です
民泊や貸別荘を所有するとき、多くの方は物件についてかなり慎重に調べます。
建物。
立地。
収支。
許認可。
修繕。
融資。
将来の売却。
でも、その不動産を毎日動かす運営会社については、
料金表と営業担当者の印象だけで決めてしまうことがあります。
ヴィラや民泊は、数年、場合によっては10年以上運営する不動産です。
であれば、
その期間、安心して付き合える会社なのか。
そこも投資判断の一部だと思います。
最近、
「今の運営会社が少し心配です」
というお問い合わせが増えているからこそ、お伝えしておきたいことがあります。
不安を煽る必要はありません。
でも、
違和感を感じているのに、何も確認しない必要もありません。
運営会社が元気なうちに。
担当者と連絡が取れるうちに。
必要な情報を確認しておく。
そして、万が一のときにも自分の施設を止めずに済む状態をつくっておく。
それも今後の民泊・貸別荘経営には必要な備えだと思っています。
このコラムについて
本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、これまでの実務経験をもとに執筆しています。
Airbnb・Booking.com等のOTA運用、価格調整や稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合との調整、行政対応、是正指導、そして思うようにいかなかった運営や撤退判断まで。
現場責任者として、順調なときだけではなく、難しい場面にも数多く向き合ってきました。
また、宅地建物取引士として、民泊不動産・中古ヴィラ・貸別荘の購入前確認、収支、物件選び、許認可、開業準備、運営、収益改善、将来の売却まで、不動産と宿泊事業の両方から考えることを大切にしています。
民泊や貸別荘は、物件を購入して終わる事業ではありません。
物件を選び、宿泊施設として整え、販売し、日々運営し、その状態を何年も維持していく必要があります。
だからこそ、不動産と運営は切り離さず考える。
これは、長く現場に携わってきた中で強く感じていることの一つです。
「現在の運営会社と連絡が取りづらくなっている」
「担当者が頻繁に変わり、この先が少し不安」
「運営会社を変更したいが、何から確認すればいいか分からない」
「OTAや今後の予約を残したまま引き継げるのか知りたい」
「今の契約内容や運営体制を一度整理したい」
「次は長期的に安心して任せられる運営会社を選びたい」
そう感じられた段階で、ご相談いただいて構いません。
運営会社変更が決まっていなくても大丈夫です。
まず現在の状況を整理し、何を確認しておくべきなのかを考えるところから始められます。
土地探し、物件選び、収支、許認可、開業準備、日々の運営、運営会社の切り替え、収益改善、そして将来の売却まで。
一つひとつを整理しながら、これまでの実務経験と不動産の専門知識、その両方からお手伝いします。
「問題が起きてから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。
PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。
