少し前、沖縄でヴィラ事業を検討されているお客様とお話ししていたときのことです。

ご主人は、かなり前向きでした。

沖縄が好き。

家族でもよく旅行する。

いつか自分たちの拠点を持てたらいい。

そして、使わない期間は貸別荘として運営できれば、不動産としてもおもしろいのではないか。

そんなところからご相談が始まりました。

一方、奥様の反応はとても現実的でした。

「沖縄に別荘なんて、贅沢すぎない？」

はい。

そのお気持ち、よく分かります（笑）。

大阪に住みながら、沖縄にもう一軒家を持つ。

それだけ聞けば、なかなか思い切った話です。

年に何回使うのか。

維持費はどうするのか。

管理は誰がするのか。

そもそも、そこまで必要なのか。

奥様からすると、

「旅行ならホテルに泊まればいいでしょう」

という話です。

ごもっともです。

ところが、いろいろなお話をしていくうちに、このご夫婦の温度差が少しずつ変わっていきました。

最終的には、

一番楽しそうにヴィラの話をしていたのが奥様でした。

今回は、そんなお客様のお話です。

最初は「別荘を買う」という話でした

最初にイメージされていたのは、いわゆる普通の別荘でした。

沖縄へ行ったときに家族で使う。

好きな家具を置く。

ホテルとは違って、いつでも自分たちの家として帰れる。

確かに素敵です。

ただ、奥様が気になっていたのは、

「使っていない間はどうするの？」

ということでした。

ここは別荘を考えると、ほとんどの方が一度は考えるところだと思います。

一年のうち、自分たちが使えるのは何日なのか。

残りの日は誰もいない。

それでも建物は維持しなければなりません。

固定費もかかります。

庭や建物の管理も必要です。

沖縄ですから、台風などへの備えもあります。

自宅から気軽に様子を見に行ける距離でもありません。

「そこまでして別荘を持つ必要ある？」

奥様の疑問は、とても合理的でした。

そこで「貸別荘として運営する」という選択肢

お話ししたのは、

自分たちだけが使う別荘ではなく、使わない期間を宿泊施設として運営する方法もあります

ということでした。

自分たちが沖縄へ行くときは、自分たちで使う。

それ以外の日程は、ゲストを迎える。

いわゆる、

「所有する」「泊まる」「運営する」

を組み合わせたヴィラの持ち方です。

ここで奥様の反応が少し変わりました。

「貸せるんですか？」

と。

もちろん、どんな物件でも簡単にできるわけではありません。

土地や建物。

許認可。

立地。

管理体制。

収支。

自分たちが利用する日程と宿泊販売のバランス。

最初から宿泊事業として成立するように考える必要があります。

でも、

一年の大半を閉めたままにする別荘と、使わない期間は誰かに泊まってもらうヴィラ。

同じ「沖縄に家を持つ」でも、考え方はずいぶん変わります。

「投資だから買う」でもありませんでした

ここがおもしろいところでした。

ご主人は、どちらかというと事業や不動産としてのおもしろさに惹かれていました。

奥様は、最初そこにはあまり興味がありませんでした。

むしろ、

「本当にそこまでして持つ必要があるの？」

という側です。

だから、無理に投資の話をしても仕方がありません。

想定宿泊単価。

稼働率。

運営費。

維持費。

そういった数字はもちろん一緒に考えます。

でも、未来の予約を保証することはできません。

私たちも、

「この数字なら必ず儲かります」

という説明はしません。

宿泊事業に、まだ入っていない未来の予約を保証できる人はいないからです。

それより、ご夫婦にとって大切だったのは、

「このヴィラを持ったら、自分たちの生活はどう変わるのか」

という部分でした。

家族で使うことを考え始めると、話が変わりました

ここから奥様の質問が変わっていきました。

家族で泊まるなら、キッチンはこうしたい。

洗濯できた方がいい。

子どもたちが大きくなっても一緒に来られるようにしたい。

友人家族と来ても過ごせるようにしたい。

外でゆっくりできる場所もほしい。

長く滞在するなら、ホテルよりこういう間取りの方がいい。

最初は、

「沖縄に別荘なんて必要？」

だったのが、

いつの間にか、

「だったら、ここはこうした方がよくない？」

に変わっていました。

こうなると、ご主人より具体的です（笑）。

実は「自分たちが泊まりたい」は、宿づくりでも大切です

私たちはヴィラを考えるとき、

投資物件だからといって、数字だけで建物を考えることはありません。

なぜなら、

オーナー自身が「ここに泊まりたい」と思える感覚は、宿泊施設としても大切だからです。

家族でゆっくり食事ができる。

朝、気持ちよく外へ出られる。

お風呂で疲れを取れる。

長く滞在しても窮屈ではない。

荷物を置く場所がある。

みんなで過ごす場所と、一人で休める場所がある。

こういうことは、収支表には出てきません。

でも、ゲストがレビューを書くのは案外こういう部分です。

「家族みんなでゆっくり過ごせました」

この一言をいただくために必要なものは、利回りの計算式だけでは分かりません。

別荘と貸別荘では、物件選びも変わります

ここはかなり重要です。

自分たちだけで使う別荘なら、

自分たちが好きかどうか

を中心に選べます。

でも貸別荘として運営するなら、それだけでは足りません。

自分たちには最高の場所でも、宿泊施設としては運営しづらいことがあります。

アクセス。

駐車場。

周辺環境。

許認可。

間取り。

宿泊可能人数。

清掃。

設備。

メンテナンス。

写真にしたときの魅力。

競合施設。

宿泊需要。

現地で何かあったときの対応。

そして将来の修繕。

全部を考えなければなりません。

「私たちが好きな場所」と「宿泊施設として成立する場所」の重なるところを探す。

これが、オーナー利用を前提としたヴィラづくりでは大切になります。

沖縄だからこそ「誰が管理するの？」は重要でした

奥様が気にされていたことの一つが、管理でした。

これは当然です。

自宅から離れた沖縄に不動産を持つ。

何かあっても、すぐに行けるわけではありません。

エアコンが故障した。

給湯設備に問題が起きた。

台風のあと建物を確認したい。

ゲストから問い合わせが入った。

清掃が必要。

消耗品を補充したい。

こうしたことを、

「沖縄に家を持ってから考えましょう」

では遅いのです。

だからヴィラ投資では、物件と同時に運営体制を考えます。

誰が予約を管理するのか。

誰がゲストへ対応するのか。

誰が清掃するのか。

現地で問題が起きたら誰が動くのか。

遠方にヴィラを持つのであれば、

建物を買うこと以上に、「自分がいなくても回る仕組み」をつくること

が重要になります。

私たちは2015年から沖縄でも宿泊施設を運営してきました

PROGRESS WORKSでは、2015年から民泊・宿泊施設の運営に携わってきました。

大阪などの都市部だけではなく、沖縄や白浜といったリゾートエリアでもヴィラ・貸別荘を運営してきました。

その経験があるからこそ、

沖縄にヴィラを持つ楽しさだけではなく、

遠隔地に不動産を持ち、宿泊施設として長期間運営する難しさ

もお伝えするようにしています。

ヴィラは、完成した日の写真だけを見ると本当に素敵です。

でも、所有するのはその日だけではありません。

5年。

10年。

その先まで続く可能性があります。

だから私たちは、

「素敵ですね。買いましょう」

だけでは終わらせたくありません。

そのヴィラと長く付き合えるか。

そこまで考えます。

奥様が最後に一番乗り気になった理由

このご夫婦の場合、奥様が納得された理由は、

「絶対に儲かるから」

ではありませんでした。

むしろ、そういう説明はしていません。

大きかったのは、

別荘を買うことが、単なる贅沢ではなくなったこと

だったのだと思います。

家族で使える。

子どもたちとの思い出をつくれる。

友人とも過ごせる。

自分たちが使わない期間は宿泊施設として活用できる。

建物を放置するのではなく、管理しながら運営できる。

そして将来、ずっと所有し続けるのか、売却するのかも考えられる。

単に、

「沖縄にもう一軒家を買う」

という話ではなくなったのです。

最後に出てきたのは「いつ泊まりに行く？」でした

最初にお会いしたときは、

「沖縄に別荘なんて贅沢すぎる」

と話されていた奥様。

計画についていろいろお話ししたあとには、

内装や家族での過ごし方について、ご主人以上に具体的な話をされていました。

そして最後は、

「完成したら、最初は私たちが泊まりたいね」

という話に。

ご主人が始めたヴィラの話だったはずなのですが。

いつの間にか一番楽しみにされていました（笑）。

でも、私はそれでいいと思っています。

ヴィラ投資は「利回り」だけでは説明できない不動産です

もちろん投資である以上、数字は大切です。

収支を考えずに、

「沖縄が好きだから」

だけで購入することをおすすめするつもりもありません。

反対に、

利回りだけを見てヴィラを選ぶことも、少し違うと思っています。

自分でも使いたい。

家族との時間をつくりたい。

好きな土地と長く関わりたい。

使わない期間は宿泊施設として活用したい。

不動産として所有したい。

そして、事業としてもきちんと成立させたい。

こうしたものが重なるのが、ヴィラという不動産のおもしろさです。

OWN・HOST・STAY。

所有する。

ゲストを迎える。

そして、自分たちも泊まる。

一般的な収益不動産とは少し違うからこそ、

「利回りは何％ですか？」

だけでは見えない価値があります。

「沖縄に別荘なんて」と思っている段階でも構いません

ヴィラについてご相談いただくとき、

土地が決まっている必要はありません。

物件を決めている必要もありません。

むしろ、

「ちょっと興味がある」

「家族にはまだ反対されています」

「別荘なのか投資なのか、自分でもよく分かっていません」

そんな段階でも大丈夫です。

予算。

使い方。

家族構成。

好きなエリア。

どのくらい自分たちで利用したいのか。

貸別荘としてどのように運営するのか。

一つずつ整理していくと、

自分たちにヴィラが合っているのかも見えてきます。

そして場合によっては、

「今は買わない方がいいですね」

という結論になることもあります。

それも立派な判断です。

ヴィラは、勢いで買うには少し大きな買い物ですから（笑）。

ただ、

「別荘なんて贅沢だから」

という理由だけで最初から選択肢を閉じる必要もありません。

自分で使う。

宿泊施設として運営する。

不動産として所有する。

この三つを組み合わせると、

これまで考えていた「別荘」とは、少し違う景色が見えるかもしれません。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、これまでの実務経験をもとに執筆しています。

Airbnb・Booking.com等のOTA運用、価格調整や稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合との調整、行政対応、是正指導、そして思うようにいかなかった運営や撤退判断まで。

現場責任者として、順調なときだけではなく、難しい場面にも数多く向き合ってきました。

また、宅地建物取引士として、民泊不動産・中古ヴィラ・貸別荘の購入前確認、収支、物件選び、許認可、開業準備、運営、収益改善、将来の売却まで、不動産と宿泊事業の両方から考えることを大切にしています。

民泊や貸別荘は、物件を購入して終わる事業ではありません。

だからこそ、不動産と運営は切り離さず考える。

これは、長く現場に携わってきた中で強く感じていることの一つです。

「沖縄に自分たちのヴィラを持ってみたい」

「別荘を持ちたいけれど、使わない期間がもったいない」

「家族でも使える貸別荘を土地からつくりたい」

「予算の中でどんなヴィラができるのか知りたい」

「自己利用と宿泊運営を両立させたい」

「まだ土地も決めていないけれど、一度話を聞いてみたい」

そんな段階からでも、どうぞお気軽にご相談ください。

土地探し、物件選び、購入、事業計画、許認可、開業準備、宿泊運営、収益改善、そして将来の売却まで。

「買ってから困る」のではなく、

「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。