民泊・貸別荘のセカンダリー（譲渡）物件は本当にお得？購入前に知ってほしい現実
「そんなに儲かってるなら、自分で持っときたくないですか？」
民泊セカンダリー物件を購入する前に、一度立ち止まってほしい話
最近、
民泊や貸別荘の譲渡（セカンダリー）物件についてのご相談をいただくことが増えてきました。
その時、私たちが毎回最初に考えることがあります。
「そんなに利益が出ているなら、自分で持っときたくないですか？」
もちろん、
事業整理。
法人の資金繰り。
他事業への投資。
売却理由はいろいろあります。
だから、
「売りに出ている＝悪い物件」
とは思っていません。
でも、
運営会社として何件もセカンダリー物件を見てきた立場からすると、
「このまま引き継いだら、その売上は出ないやろな。」
と思う物件も正直あります。
「営業中」と「完成している」は全然違います
これ、
本当に勘違いされる方が多いです。
営業しているから完成している。
レビューが付いているから完成している。
違います。
営業はできます。
でも、
完成はしていません。
私たちが見てきた譲渡物件では、
玄関を開けた瞬間に、
「あ、まだまだ作り込める。」
そう思う施設が結構ありました。
例えば、
ソファが安っぽい。
照明が暗い。
家具の統一感がない。
食器がバラバラ。
包丁が切れない。
ドライヤーが古い。
テレビだけ妙に小さい。
BBQ施設なのに外が殺風景。
写真も数年前のまま。
ベッドマットレスもへたっている。
でも、
売主さんは、
「年間売上1,500万円です。」
と言います。
もちろん、
その数字は事実かもしれません。
でも、
私たちが見るのは、
「来年もその数字が出るか。」
なんです。
「利益」と「売上」は全然違います
ここもよくあります。
年間売上2,000万円。
すごい。
と思いますよね。
でも、
広告費はいくらですか？
清掃費は？
修繕費は？
OTA手数料は？
人件費は？
設備更新費は？
そこまで見ると、
思ったより利益が残っていない。
そんなケースもあります。
「そのまま運営できます。」
この言葉も要注意です。
私たちからすると、
そのまま運営できた物件なんて、
ほとんどありません。
家具は買い替える。
寝具も替える。
写真も撮り直す。
アメニティも見直す。
価格も変える。
説明文も変える。
OTAも調整する。
結局、
ほぼリニューアルしています（笑）
一番怖いのは「数字だけ」で買うこと
最近は、
売上資料だけ見て、
「買います。」
という方もいます。
でも、
私たちは必ず現地へ行きます。
なぜか。
写真って、
めちゃくちゃ盛れるからです（笑）
現地へ行くと、
「あれ？」
って思うこと、
本当にあります。
写真では見えない傷。
匂い。
劣化。
家具。
設備。
全部見えます。
「売却理由」は絶対に聞いてください
これは絶対です。
私たちは、
売上より先に売却理由を聞きます。
もちろん、
良い理由もあります。
でも、
「設備更新にお金がかかる。」
「これ以上利益が伸びない。」
「競合が増えてきた。」
そういう背景があることもあります。
だから、
売上だけでは判断できません。
私たちは「宿」を買うと思っていません
私たちが見ているのは、
建物じゃありません。
運営です。
その宿が、
あと5年利益を出せるのか。
そのレビューを維持できるのか。
設備更新はいくら必要なのか。
そこを見ます。
民泊のセカンダリー物件は、「宿」を買うのではありません。
前オーナーが残した宿題ごと引き継ぐ可能性がある事業です。
だから私たちは、
「売上はいくらですか？」
より先に、
「なぜ売るんですか？」
と聞きます。
このコラムについて
本コラムは、民泊運営歴10年・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、実務経験をもとに執筆しています。
OTA（Airbnb・Booking.com 等）の実運用、価格調整・稼働率改善、住民・ゲスト・管理組合とのトラブル対応、行政対応・是正指導、うまくいかなかった運営や撤退判断まで――現場責任者として経験してきた民泊運営のリアルを踏まえた内容です。
本コラムでは、きれいな成功談や理想論だけのノウハウではなく、
**「実際に現場で何が起きるのか」「どこでつまずきやすいのか」「判断を誤りやすいポイントはどこか」**を、実務目線でお伝えしています。
コラムを読んで
「今の運営、このままで大丈夫なのか」
「一度、第三者の意見を聞いてみたい」
「これから民泊・貸別荘を始めたいが、何から考えるべきか分からない」
と感じた方は、運営相談・新規相談だけでもお気軽にお問い合わせください。
現状整理から方向性の確認まで、実務経験をもとにお話しさせていただきます。
