白浜・沖縄でヴィラ投資をするなら旅館業でないと稼げない？

住宅宿泊事業でも十分成立するケース

白浜や沖縄でヴィラ投資を検討されている方とお話ししていると、よく聞かれることがあります。

「ヴィラをするなら、やっぱり旅館業じゃないと儲からないですよね？」

確かに、旅館業には大きなメリットがあります。

住宅宿泊事業、いわゆる民泊新法では、年間の営業日数は180日以内です。

一方、旅館業には住宅宿泊事業のような年間180日の営業日数上限がありません。和歌山県も、営業日数の制限なく宿泊サービスを提供する場合には旅館業法の許可が必要と案内しています。

180日と365日。

こう並べると、

365日の圧勝に見えます。

数字だけなら、ほぼ倍です。

でも、ヴィラ投資は、

営業できる日数の多い方が優勝する競技ではありません（笑）。

365日営業できても、予約が入らなければ売上は0円です。

反対に、年間180日以内でも、物件取得費や建築費を抑え、需要の高い日に適正な宿泊単価で販売し、十分な利益を残せるのであれば、投資として成立する可能性があります。

だから私たちは、

「旅館業が取れるか」だけではなく、
「この投資額なら、年間何泊売れば事業として成立するのか」

を考えます。

白浜や沖縄でヴィラ投資をするなら、本当に旅館業でなければいけないのか。

今回は、許可の種類ではなく「投資」として考えてみたいと思います。

かなり簡単に説明します。

住宅宿泊事業は、住宅宿泊事業法に基づいて届出を行い、住宅を活用して宿泊サービスを提供する仕組みです。

営業できる日数は、年間180日以内。

180日を超えて宿泊サービスを行う場合には、原則として旅館業法に基づく許可が必要です。

和歌山県も、住宅を利用して住宅宿泊事業を行う場合は年間180日まで、営業日数の制限なく営業する場合には旅館業法の許可が必要と案内しています。

沖縄県でも住宅宿泊事業は年間180日以内で、さらに地域によっては条例により営業できる曜日や期間が制限される区域があります。

ですから、

「沖縄なら住宅宿泊事業で必ず180日営業できる」

と一律には考えられません。

物件の所在地ごとに確認が必要です。

また旅館業についても、用途地域や建築、消防などの条件があります。

つまり、

物件を買ってから「さて、どの許可にしましょうか」は少々危険です。

不動産は、買ってから作戦会議を始めるには、なかなか高価です（笑）。

365日営業できても、365日予約が入るわけではありません

旅館業なら、年間を通して営業できます。

これは間違いなく大きなメリットです。

でも、

「営業できる日」と「売れる日」は別です。

旅館業の許可が取れた瞬間、1月1日から12月31日まで予約カレンダーがきれいに埋まるわけではありません。

もし許可証にそこまでの力があるなら、

額に入れて一番目立つところに飾ります（笑）。

実際には、

繁忙期。

閑散期。

平日。

週末。

連休。

季節。

天候。

航空運賃。

周辺イベント。

競合施設。

さまざまな要素によって需要は変わります。

特に白浜や沖縄のようなリゾートエリアでは、季節による需要差も考えて事業計画をつくる必要があります。

だから見るべきなのは、

「年間何日営業できるか」だけではありません。

その物件を、

年間何泊くらい売れるのか。

そして、

一泊いくらで売れるのか。

こちらです。

住宅宿泊事業の「180日」を必要以上に怖がらなくていいケースもある

住宅宿泊事業と聞くと、

どうしても、

「年間180日しか営業できない」

というところに目がいきます。

もちろん大きな制限です。

でも投資家の方には、一度逆から考えていただきたいと思っています。

そもそも、そのヴィラは年間何泊売れば収支が合うのでしょうか。

100泊なのか。

120泊なのか。

150泊なのか。

200泊なのか。

例えば、年間120泊程度で借入返済や運営費、修繕費などを考慮しても目標利益を確保できる事業計画なら、

180日という上限が必ずしも致命的になるとは限りません。

反対に、

年間250泊売らないと収支が合わない事業計画なのに、

住宅宿泊事業で始めようとしている。

これは少し困ります。

180日のカレンダーに250泊は入りません（笑）。

価格調整でも、

OTA対策でも、

AIでも、

そこは増やせません。

これは運営の問題ではなく、

最初の事業設計の問題です。

結局、一番大切なのは「そのヴィラにいくらかけたか」

ここが今回、特にお伝えしたいところです。

例えば、

土地を購入する。

新築する。

造成する。

外構をつくる。

プールをつくる。

サウナをつくる。

露天風呂をつくる。

家具・家電を入れる。

そこまでして総投資額が大きくなったヴィラ。

当然、その投資を回収するためには、ある程度大きな年間利益が必要です。

そうなると、

年間180日という営業日数の上限が、収益を伸ばすうえで壁になる可能性があります。

このような場合は、旅館業を前提として事業計画を考える意味が大きくなります。

一方、

すでに所有している土地を活用する。

中古住宅を比較的抑えた価格で取得する。

大規模な造成をしない。

必要以上に設備を盛らない。

借入額も抑える。

こうしたヴィラなら、

必要となる年間売上そのものが低くなります。

その場合、

住宅宿泊事業の180日以内でも十分な利益を残せる可能性があります。

つまり、

「住宅宿泊事業だから儲からない」のではありません。

見るべきなのは、

その物件にいくら投資して、年間いくら回収する必要があるのか。

です。

1億円のヴィラと4,000万円のヴィラを、同じ物差しでは見ません

少し単純な例で考えてみます。

Aのヴィラ。

総投資額1億円。

旅館業で年間営業が可能。

Bのヴィラ。

総投資額4,000万円。

住宅宿泊事業で年間180日以内。

さて、

Aの方が必ず良い投資でしょうか。

これは、

売上と利益を見なければ分かりません。

例えばAが年間3,000万円売り上げても、

借入返済や運営費、維持費などを差し引いた結果、投資額に対して十分な利益が残らないかもしれません。

反対にBは年間売上1,500万円でも、

取得費や固定費が低く、しっかり利益を残せるかもしれません。

※金額は考え方を説明するための単純な例です。

投資ですから、

「売上が大きい方が偉い」ではありません。

最終的に見るのは、

投じた資金に対して、いくら利益が残ったのか。

です。

年間売上3,000万円。

響きは華やかです。

でも経費が2,900万円なら、

なかなか忙しい100万円です（笑）。

「旅館業が取れる物件」は魅力的。でも、それだけで買わない

不動産情報を見ていると、

「旅館業取得可能」

という言葉を目にすることがあります。

ヴィラ投資を検討している方には、とても魅力的に見えると思います。

もちろん、重要な条件です。

でも、

旅館業が取れる＝儲かる物件

ではありません。

旅館業は、

営業するための許可です。

集客してくれる営業マンではありません。

許可証が届いた翌朝、

Airbnbから予約通知が30件。

残念ながら、そういう特典は付いていません（笑）。

実際の売上は、

立地。

眺望。

アクセス。

間取り。

宿泊人数。

設備。

価格。

写真。

OTA。

レビュー。

運営。

こうした要素が組み合わさってつくられます。

だから、

「旅館業が取れるから買う」

ではなく、

「この物件で旅館業を取得して、誰に、いくらで、年間何泊売るのか」

まで考える必要があります。

住宅宿泊事業なら「売る180日」を考える

住宅宿泊事業でヴィラを運営するなら、

年間180日という上限がある以上、

どの日を売るのか

という考え方も重要になります。

週末。

連休。

夏休み。

春休み。

年末年始。

旅行需要が高くなる時期。

こうした日を中心に販売し、

高いADRを確保できるのであれば、

180日以内でも一定の売上をつくれる可能性があります。

ADRとは、

実際に予約された日の平均宿泊単価

です。

例えば平均宿泊単価8万円なら、

単純計算で100泊売れば宿泊売上800万円。

150泊なら1,200万円。

平均宿泊単価10万円なら、

150泊で1,500万円です。

もちろん、これは売上だけの単純計算。

ここから、

OTA手数料。

運営費。

清掃関連費用。

光熱費。

修繕費。

消耗品。

税金。

借入返済。

などを考える必要があります。

でも、

ここで見ていただきたいのは、

180日という数字だけでは、投資として成立するかどうかは判断できない

ということです。

旅館業を考えるなら「181日目」に注目する

住宅宿泊事業と旅館業を比較するとき、

私は一つ面白い見方があると思っています。

それが、

181日目以降に、どれだけ利益をつくれる物件なのか。

です。

住宅宿泊事業なら180日以内。

旅館業なら、それを超えて営業できます。

では、

181日目。

200日目。

250日目。

300日目。

その日も本当に需要があるでしょうか。

そして、

いくらで売れるでしょうか。

ここが重要です。

需要の高い180日を中心に販売すれば十分な利益を確保できる物件なら、

住宅宿泊事業でも成立する可能性があります。

一方、

180日を超えた先にも十分な需要があり、

高い宿泊単価で販売できる物件なら、

旅館業のメリットは大きくなります。

つまり、

旅館業の価値は、

「365日営業できます」だけではありません。

181日目以降を、どれだけ利益に変えられるか。

ここまで見て初めて分かります。

空いている火曜日をもう一日販売できるようになったからといって、

急に投資利回りが跳ね上がるわけではありません（笑）。

旅館業にするための「追加投資」も忘れない

もう一つ考えていただきたいのが、

旅館業を前提とすることで、投資額がどれくらい変わるのか

です。

物件によっては、

旅館業が可能な土地・建物を選ぶことで取得価格が変わる。

建築や改修の内容が変わる。

消防設備などの対応が必要になる。

そうしたことがあります。

旅館業には年間を通して営業できる大きなメリットがあります。

でも投資としては、

そのメリットを得るために、いくら追加投資するのか

まで見なければいけません。

例えば、

旅館業を前提にすることで総投資額が大きく増えた。

でも実際に180日を超えて販売できたのは、需要の弱い時期が中心だった。

追加で得られた利益はそれほど大きくなかった。

となれば、

その追加投資が合理的だったのかを考える必要があります。

「365日売れる権利」を買ったからといって、365日分の売上までセットでは付いてきません。

そこは別売りです（笑）。

白浜と沖縄を「リゾート地」で一括りにしない

白浜も沖縄も、ヴィラ投資では人気のあるエリアです。

でも、

同じ「リゾートヴィラ」だからといって、

同じ事業計画にはなりません。

さらに沖縄でも、

エリアによって需要や競合、価格帯は異なります。

沖縄県では、住宅宿泊事業について地域によって営業できる曜日・期間に条例上の制限が設けられている区域もあります。

白浜でも、

海に近い。

高台にある。

眺望がある。

温泉がある。

大人数向け。

カップル向け。

ファミリー向け。

条件によって売り方は変わります。

だから、

「沖縄なら旅館業」

「白浜ならこのくらい売れる」

と地域名だけで判断するのは少し危険です。

同じ町内でも、

道を一本入る。

景色が変わる。

駐車条件が変わる。

建物が変わる。

それだけで宿泊商品としての価値が変わります。

不動産って、

住所が近いから収支まで仲良し、とは限らないんです（笑）。

設備を盛れば、必要売上も一緒に大きくなる

ヴィラ開発をしていると、

だんだん楽しくなってきます。

せっかくだから、

サウナを付けたい。

プールも欲しい。

露天風呂もいい。

BBQスペースも立派にしたい。

家具も少し良いものを。

分かります。

ヴィラづくり、楽しいんです（笑）。

でも設備を追加するたび、

当然ながら投資額も増えます。

投資額が増えれば、

回収するために必要な利益も増えます。

だから、

「この設備があったら素敵」

だけではなく、

「この設備に追加で500万円かけることで、ADRはいくら上げられるのか」

「予約率はどれくらい変わる可能性があるのか」

という視点も必要です。

住宅宿泊事業で180日以内の運営を想定しているのに、

設備投資だけどんどん増えていく。

最後に収支を計算して、

「旅館業じゃないと回収できませんね」

となる。

できれば、

そのご相談はプールを掘る前にお願いしたいところです（笑）。

年間売上○千万円より、「いくら残るか」

ヴィラ投資の提案資料では、

「年間売上2,000万円想定」

「年間3,000万円も可能」

といった数字を見ることがあります。

売上はもちろん重要です。

でも投資家の方には、

ぜひその下も見ていただきたいと思っています。

物件取得費。

建築費。

借入返済。

金利。

OTA手数料。

運営費。

清掃関連費用。

光熱費。

修繕費。

消耗品。

税金。

そして、

最終的にいくら残るのか。

ここです。

年間3,000万円売るヴィラより、

年間1,500万円でも投資額が小さく、安定して利益を残せるヴィラの方が、

投資として魅力的な場合もあります。

売上は華やかです。

写真映えもします。

でも、

銀行口座は売上自慢だけでは、あまり感動してくれません（笑）。

ヴィラ投資で見るべきなのは、

売上額だけではなく、

投資額に対する利益です。

「旅館業か住宅宿泊事業か」より先に、電卓を出しましょう

白浜や沖縄でヴィラ投資を考えると、

どうしても最初に、

「旅館業にする？」

「住宅宿泊事業にする？」

という話になりがちです。

でも私たちは、その前に確認したいことがあります。

物件取得にいくらかかるのか。

建築・改修にいくらかかるのか。

年間いくら利益を残したいのか。

想定ADRはいくらなのか。

何泊売れば必要売上に届くのか。

その泊数は現実的なのか。

180日以内で成立するのか。

ここを先に計算します。

その結果、

「この投資額なら180日では足りないので、旅館業を前提に探しましょう」

となることもあります。

反対に、

「この取得価格と想定宿泊単価なら、住宅宿泊事業でも十分検討できます」

となることもあります。

つまり、

許可から投資を考えるのではなく、
事業から必要な許可を考える。

この順番です。

「旅館業じゃないと稼げない」は、少し乱暴です

白浜や沖縄でヴィラを運営するなら、

旅館業の方が有利なケースは確かにあります。

特に、

投資額が大きい。

180日を超えても十分な需要が見込める。

年間を通して高いADRを狙える。

こうした物件では、旅館業のメリットは大きくなります。

一方、

物件取得価格を抑えられる。

すでに土地や建物を所有している。

初期投資を抑えられる。

固定費が低い。

需要の高い日を中心に高単価で販売できる。

こうした条件なら、

住宅宿泊事業でも十分に事業として成立する可能性があります。

だから、

「旅館業じゃないから、この物件は投資にならない」

と許可形態だけで決めるのは少し早い。

反対に、

「旅館業だから大丈夫」

も早い。

どちらも、

最後は数字です。

ヴィラ投資は「営業日数選手権」ではありません

年間300泊売れた。

年間150泊だった。

数字だけを見ると、

300泊の方が優秀に見えます。

でも、

300泊売ってほとんど利益が残らないヴィラ。

150泊でも高いADRを維持し、投資額に対して十分な利益を残せるヴィラ。

投資家として欲しいのは、どちらでしょうか。

もちろん、

実際の判断には投資額、借入、経費、将来の修繕、売却価値なども含めて考える必要があります。

だから、

「何日営業したか」だけでは判断しない。

「その営業日数で、いくら利益を残したか」を見る。

これが大切です。

ヴィラ投資は、

営業日数選手権でも、売上自慢大会でもありません（笑）。

オーナー様に利益が残り、

長期的に運営を続けられること。

こちらが本番です。

白浜・沖縄でヴィラを買うなら「買う前」に運営まで考える

私たちがヴィラ投資で一貫して大切にしているのは、

不動産と運営を切り離さず考えること。

です。

物件を購入してから、

「これ、民泊できますか？」

「旅館業取れますか？」

「一泊いくらで貸せますか？」

と考えるのではなく、

購入前に、

誰が泊まるのか。

何名向けなのか。

どんな設備が必要なのか。

想定ADRはいくらか。

繁忙期と閑散期はどうなるか。

年間何泊必要なのか。

住宅宿泊事業で成立するのか。

旅館業が必要なのか。

運営費はいくらか。

将来どれくらい修繕費が必要になるのか。

そして、

最終的にいくら残るのか。

ここまで考えてから、

その事業に合う不動産を選ぶ。

この順番が大切だと思っています。

景色の良い土地を見ると、

「ここにヴィラを建てたら素敵ですね」

となります。

分かります。

私もなります（笑）。

でも、夢がほどよく膨らんできたところで、

一度だけ電卓にも参加してもらいましょう。

電卓は少し無愛想ですが、

投資の相談相手としては、かなり正直です。

結論｜旅館業か住宅宿泊事業か。答えは「投資額と事業計画による」

白浜や沖縄でヴィラ投資をするなら、

旅館業には大きなメリットがあります。

年間180日の上限を超えて営業できるため、年間を通して需要を取り込める物件では、収益を伸ばせる可能性があります。

一方で、

住宅宿泊事業だから収益化できない、ということではありません。

物件取得価格。

初期投資。

借入額。

想定ADR。

営業日数。

固定費。

運営費。

修繕費。

これらのバランスによっては、

180日以内でも十分な利益を確保できる可能性があります。

だから私たちは、

「旅館業が取れる物件を探してください」

と言われても、

まず、

「どのくらいの投資を考えて、どのくらいの収益を目指されていますか？」

というところからお話を伺います。

旅館業を取ることが目的ではありません。

住宅宿泊事業で始めることが目的でもありません。

目的は、その不動産を長期的に利益の残る宿泊事業にすること。

です。

そのために必要なら旅館業。

180日以内で十分なら住宅宿泊事業。

許可は目的ではなく、事業を実現するための手段です。

「365日営業できます」

という言葉だけで物件を買わず、

181日目に、本当に誰が泊まりに来るのか。

そこまで考えてみてください。

この視点があるだけでも、

ヴィラ投資の物件選びはかなり変わってくると思います。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、これまでの実務経験をもとに執筆しています。

Airbnb・Booking.com等のOTA運用、価格調整、稼働率・ADR・RevPARの分析、ゲスト対応、開業準備、収益改善など、実際の宿泊運営に携わってきました。

また宅地建物取引士として、民泊不動産・中古ヴィラ・貸別荘の購入前確認、収支、物件選び、許認可、開業準備、運営、収益改善、将来の売却までご相談いただいています。

私たちが一貫して大切にしているのは、

不動産と運営は切り離さず考えること。

「白浜でヴィラ投資をしたい」

「沖縄で民泊可能物件を探している」

「旅館業許可を取得できる物件を探している」

「住宅宿泊事業でも収支が合う物件を検討したい」

「中古ヴィラを購入して貸別荘として運営したい」

「土地からヴィラを開発したい」

「購入前に旅館業と住宅宿泊事業のどちらが適しているか検討したい」

こうしたご相談もお受けしています。

物件だけを見るのではなく、

購入価格・初期投資・許認可・想定宿泊単価・営業可能日数・運営費・将来の修繕まで含めて考えること。

それが、長期的なヴィラ投資では大切です。

なお、住宅宿泊事業や旅館業の可否・必要な手続きは、所在地や建物の条件によって異なります。沖縄県では住宅宿泊事業の実施を条例で制限している区域・期間もあり、旅館業についても用途地域等によって営業できない場合があります。実際の物件では、購入前に管轄自治体・保健所・消防等への個別確認が必要です。

「買ってから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

そして、

「旅館業が取れる物件」から探すのではなく、
「自分の事業計画に合う物件」から考える。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。