最近、民泊投資について、少し考えさせられるご相談が増えています。

民泊や簡易宿所を始めたものの、

想定していたほど売上が上がらない。

ローンの返済が重い。

運営費が思っていた以上にかかる。

追加の設備投資が必要になった。

制度や自治体のルールが変わり、当初の計画を見直さなければならなくなった。

そして、

「このまま続けて大丈夫でしょうか」

と、弊社へ相談に来られる方がいらっしゃいます。

一つひとつお話を伺っていると、

運営を改善すればまだできることがある方もいれば、

そもそもの投資額や借入額が大きく、運営だけでは解決が難しい方もいます。

中には、

民泊の売上を補うために本業のお給料から毎月資金を入れ、

生活そのものに余裕がなくなっている方もいらっしゃいます。

そういうお話を聞くたびに、

私は考えます。

その方にとって、本当に民泊投資でなければならなかったのでしょうか。

民泊投資が悪いという意味ではありません。

私たちは民泊・貸別荘・ヴィラの運営を10年以上続けています。

民泊という事業の可能性も、

不動産投資としての魅力も知っています。

だからこそ、

良いところだけではなく、

その裏側にあるリスクについても、

これから始める方には知っていただきたいと思っています。

オンラインサロンやSNSをきっかけに民泊を始めた方からのご相談もあります

民泊投資を知るきっかけは、

今では本当にさまざまです。

不動産会社から紹介された方。

知人が民泊をしていた方。

会社の同僚から聞いた方。

YouTubeやSNSで民泊について知った方。

民泊について発信しているインフルエンサーの情報を見た方。

オンラインサロンやコミュニティで学び、

そこから実際に物件を購入された方。

弊社へご相談に来られる方の中にも、

そうした情報やコミュニティをきっかけに、

民泊投資へ参入された方はいらっしゃいます。

有料のオンラインサロンやコンサルティングなどに相応の費用を支払い、

勉強してから始めたという方もいます。

ただ、

ここは誤解のないように書いておきたいと思います。

私は、

オンラインサロンや民泊について発信する方々そのものを否定するつもりはありません。

実際に有益な情報を発信されている方もいらっしゃるでしょうし、

そこで学んだことで事業がうまくいった方もいらっしゃると思います。

問題は、

別のところにあります。

誰かの成功例が、自分にも当てはまるとは限りません

民泊投資について発信されている方には、

実際に民泊で成功されている方もいらっしゃいます。

高い売上を出している。

複数の物件を所有している。

会社員から独立した。

資産を増やした。

そうした事例を見ると、

「自分にもできるかもしれない」

と思うのは自然なことです。

でも、

ここで一度、

考えていただきたいことがあります。

その方と、

自分の条件は同じでしょうか。

年収。

預貯金。

年齢。

家族構成。

住宅ローン。

子どもの教育費。

本業の安定性。

すでに持っている資産。

投資経験。

借入条件。

購入した時期。

購入した物件価格。

そして、

万が一その投資が予定どおりに進まなかったときに、

どこまで耐えられるのか。

これらは、

人によってまったく違います。

ですから、

誰かにとって成功した民泊投資が、自分にとっても適切な投資とは限りません。

これは、

民泊に限らず、

投資全般に言えることだと思います。

情報が間違っていなくても、自分には合わないことがあります

ここは、

とても重要だと思っています。

例えば、

「この地域ならこれくらいの売上が期待できます」

という情報があったとします。

実際にその売上を出している施設があるのであれば、

情報そのものは間違いではないかもしれません。

でも、

その施設と自分が購入しようとしている物件は、

本当に同じ条件でしょうか。

立地。

建物。

広さ。

定員。

設備。

写真。

レビュー。

運営力。

購入価格。

借入条件。

すべて違います。

そして、

仮に同じ売上を出せたとしても、

3,000万円で取得した方と、

5,000万円で取得した方では、

投資としての結果は変わります。

自己資金に余裕がある方と、

生活資金に近いところまで投じた方でも、

同じではありません。

つまり、

情報の正しさと、その投資が自分に適しているかどうかは別の問題です。

ここを、

分けて考えてほしいと思っています。

民泊も「投資」です

当たり前のことですが、

民泊も投資です。

物件を購入する。

あるいは借りる。

建築する。

リフォームする。

家具・家電を入れる。

消防設備を整える。

許認可を取得する。

OTAへ掲載する。

清掃する。

維持管理する。

そして、

宿泊料金として得た売上から、

さまざまな経費を差し引いて利益を残していく。

売上は、

毎月一定ではありません。

繁忙期もあります。

閑散期もあります。

競合施設が増えることもあります。

宿泊単価が下がることもあります。

設備が壊れることもあります。

建物が古くなれば、

まとまった修繕費が必要になることもあります。

そして、

宿泊事業ですから、

法令や自治体の制度変更の影響を受ける可能性もあります。

予定どおりにならない可能性まで含めて、投資です。

「売上予測」と「返済できるか」は別の話です

民泊投資では、

購入前に収支シミュレーションを見ることがあります。

年間売上。

稼働率。

平均宿泊単価。

運営費。

想定利益。

こうした数字は、

投資判断に必要です。

ただし、

収支表には、

もう一つ重要な視点があります。

その予測より売上が下がっても、自分は持ち続けられるのか。

ということです。

例えば、

想定売上が年間1,500万円だったとします。

でも実際には、

1,200万円だった。

翌年は、

競合施設が増えて1,100万円になった。

さらに、

エアコンや給湯設備の交換が重なった。

それでも、

生活に影響を与えず、

事業として持ち続けられるでしょうか。

投資を考えるとき、

一番うまくいった数字だけを見るのではなく、

少し悪かった場合の数字も見る。

私は、

こちらの方が大切だと思っています。

なけなしのお金まで入れて、投資をする必要はありません

これは、

不動産を扱う会社としては、

少し変わったことを言っているのかもしれません。

でも、

私はそう思っています。

生活に必要なお金まで投じて、民泊投資を始める必要はありません。

投資にはリスクがあります。

民泊だけではありません。

株式でも、

不動産でも、

事業でも同じです。

特に民泊不動産の場合、

動く金額が大きくなります。

数千万円。

物件によっては、

それ以上です。

一度購入すれば、

「自分には合わなかったので明日やめます」

というわけにはいきません。

売却にも時間がかかります。

売却したからといって、

購入時に支払った金額がそのまま戻ってくる保証もありません。

だからこそ、

始める前の判断が大切です。

毎月少しずつ補填する状態が、一番つらいこともあります

民泊投資で苦しくなるというと、

返済できなくなるような、

大きな問題を想像されるかもしれません。

でも、

実際にはもっと静かに苦しくなっていくケースがあります。

今月は、

少し足りないから5万円入れる。

翌月は、

8万円。

繁忙期になって、

少し戻る。

閑散期になって、

また10万円入れる。

設備が壊れて、

修繕費を支払う。

その繰り返しです。

一回ごとの金額を見ると、

何とかなるように思えます。

でも、

半年。

一年。

二年。

と続けば、

話は変わります。

そして、

何よりつらいのは、

本来、将来のために始めた投資が、現在の生活を圧迫し始めることです。

民泊投資のために、日常生活が苦しくなってはいけない

弊社へ相談に来られる方のお話を聞いていると、

私は売上だけではなく、

その方自身の生活も気になります。

もちろん、

私たちは個人の資産形成を判断する金融機関やファイナンシャルプランナーではありません。

ローンや家計、税務などについては、

それぞれ適切な専門家へ相談する必要があります。

ただ、

民泊事業としての数字は見ることができます。

売上。

ADR（平均宿泊単価）。

稼働率。

OTA手数料。

清掃費。

光熱費。

消耗品。

運営費。

修繕費。

今後必要になる設備投資。

借入返済を含めた資金の流れ。

そうした数字を見ていると、

これは運営を改善すれば解決できる問題なのか。

それとも、

そもそもの投資額や資金計画に無理があるのか。

を分けて考える必要があります。

「予約を増やせば何とかなる」とは限りません

民泊運営会社ですから、

予約を増やす努力はします。

価格を見直す。

写真を改善する。

OTAを整える。

レビューを改善する。

販売方法を変える。

競合を分析する。

できることはあります。

でも、

運営会社にも、

できないことがあります。

例えば、

事業として年間1,300万円程度の売上が現実的な物件に、

年間2,000万円を出し続けさせなければ返済が苦しい、

という事業計画になっていたらどうでしょう。

運営努力だけで、

市場そのものを変えることはできません。

だから、

民泊投資では、

「運営が悪い」のか、
「最初の事業計画に無理があった」のか

を分けて考える必要があります。

民泊でなくてもよかったのではないか、と思うことがあります

これは、

相談者の方を責めているのではありません。

むしろ逆です。

本当に大変そうな方のお話を聞くからこそ、

そう思うことがあります。

その方が求めていたのは、

もしかすると、

「民泊オーナーになること」

ではなかったのかもしれません。

将来に備えたい。

本業以外の収入がほしい。

老後の資産をつくりたい。

家族に資産を残したい。

そういう目的だったのではないでしょうか。

だとすれば、

その目的を達成する方法は、民泊だけではありません。

民泊投資が合う方もいます。

一般的な不動産投資の方が合う方もいます。

別の資産形成が合う方もいます。

今は投資をしない、

という選択が合う方もいると思います。

目的が、

「民泊をすること」

に入れ替わってしまわないようにしてほしいのです。

投資の相談は、「自分と生活感覚が近い人」にもしてほしい

投資をするとき、

専門家へ相談することは大切です。

不動産については、

不動産会社。

民泊事業については、

実際の運営を知っている会社。

融資については、

金融機関。

税務については、

税理士。

家計や資産形成については、

必要に応じて適切な専門家。

それぞれ、

専門分野があります。

でも、

それとは別に、

私は、

自分と生活感覚が近く、信頼できる人にも一度相談してほしい

と思っています。

例えば、

同じ会社で働いていて、

年齢や年収が近い方。

長く付き合っている友人。

家族。

自分の生活をよく知っている人です。

「このくらいの物件を買おうと思っている」

「頭金をこれくらい入れる」

「毎月これくらい返済する」

「このくらい売れるという計画になっている」

と話してみる。

すると、

専門家とは違う視点から、

現実的な質問をしてくれることがあります。

今後必要になる教育費。

住宅ローン。

車。

親の介護。

転職の可能性。

家族の予定。

そうしたことは、

投資の収支表には出てきません。

でも、

人生には出てきます。

ただし、身近な人の意見だけで決めるという意味でもありません

友人が、

「やめた方がいい」

と言ったからやめる。

同僚が、

「絶対いける」

と言ったから買う。

それも違います。

大切なのは、

一方向からだけ情報を受け取らないことです。

民泊について発信している人の話を聞く。

実際の運営会社にも聞く。

不動産会社にも確認する。

金融機関にも相談する。

必要な専門家にも相談する。

そして、

自分をよく知る人にも話してみる。

そのうえで、

最終的には、

自分自身の収入・資産・家族・将来設計に合っているか

を考える。

投資は、

誰かの人生をコピーするものではありません。

「買える金額」と「買っていい金額」は違います

融資が通る。

だから買える。

自己資金を集めれば、

頭金を出せる。

だから買える。

でも、

私は、

ここでもう一つ考えてほしいと思っています。

買える金額と、無理なく買っていい金額は同じでしょうか。

金融機関から借りられる上限と、

自分が安心して返済できる金額も、

必ずしも同じではありません。

物件を購入したあとにも、

人生は続きます。

だから、

「購入できるか」だけではなく、

購入したあとも普通に生活できるか

まで考えてほしいと思っています。

「収支表では黒字」と「安心して暮らせる」は別です

年間で利益が出る計画になっている。

それだけを見ると、

投資として成立しているように見えます。

でも、

そのために、

手元の現金をほとんど使ってしまったらどうでしょう。

突然、

給湯器が壊れた。

エアコンを交換することになった。

外壁修繕が必要になった。

売上が数か月落ちた。

そのたびに、

生活費から資金を出す。

それでは、

収支表の上では黒字でも、

安心して続けられる投資とは言いにくいと思います。

だから、

私は、

「いくら儲かるか」と同じくらい、
「悪い時期が来ても持ち続けられるか」

を見てほしいと思っています。

制度変更も、民泊投資では考えておく必要があります

民泊は、

宿泊事業です。

法律や、

自治体の条例・ルールの中で営業します。

そのため、

制度変更の影響を受ける可能性があります。

今できることが、

将来もまったく同じ条件でできるとは限りません。

だからこそ、

民泊投資の収支計画は、

最も条件の良いケースだけで考えるべきではありません。

売上が下がったら。

光熱費が上がったら。

人件費が上がったら。

修繕が重なったら。

競合施設が増えたら。

制度変更によって、

追加対応が必要になったら。

そういう場合でも、

持ち続けられるのか。

余白のある計画になっているか。

ここが重要です。

すでに始めて苦しくなっている方を、責める必要はありません

この記事は、

すでに民泊投資を始めた方に、

「だから言ったでしょう」

と伝えるために書いているのではありません。

始めた時点では、

その判断が良いと思った。

将来のために行動した。

勉強もした。

物件も探した。

融資も受けた。

開業まで進めた。

それでも、

想定どおりにいかないことはあります。

投資ですから、

そういうことは起こります。

だから、

すでに苦しくなっているのであれば、

必要なのは、

誰が悪かったかを探すことより、

これからどうするかを考えることです。

運営改善で戻せるのか、それとも不動産まで見るべきなのか

弊社へご相談いただいた場合、

まず実際の数字を見ます。

現在の売上。

宿泊単価。

稼働率。

予約の入り方。

OTA。

写真。

レビュー。

競合施設。

運営費。

修繕。

そして、

購入価格や借入など、

事業全体を見ていきます。

そこで、

運営改善で戻せるなら、

改善する。

価格戦略を変える。

販売方法を変える。

写真を変える。

OTAを整える。

必要なリニューアルを考える。

一方、

運営をどれだけ改善しても、

投資額に対して現実的な収益が追いつかないのであれば、

話は変わります。

その場合は、

運営を続けることだけを正解にしない。

売却も含めて、

不動産としての出口まで考える必要があります。

「せっかくここまでお金をかけたから」だけで続けない

投資が苦しくなったとき、

どうしても、

これまで使ったお金が気になります。

購入費。

リフォーム費。

家具。

家電。

設備。

開業費。

ここまでかけたのだから、

もう少し続けたい。

そのお気持ちは、

よく分かります。

でも、

これからの判断で見るべきなのは、

過去にいくら使ったかだけではなく、これからどうなるか。

です。

今後も保有した場合。

運営会社を変更した場合。

追加投資した場合。

売却した場合。

それぞれを比較する。

運営を続けること自体を目的にしない。

これは、

弊社がとても大切にしている考え方です。

投資は、生活を苦しくするためにするものではありません

将来のために始めた投資で、

今の生活が苦しくなる。

私は、

そこまでして続ける必要はないと思っています。

投資は、

将来を豊かにするための選択肢の一つです。

それなのに、

毎月の生活費を心配し、

予約カレンダーを見るたびに不安になり、

家族との生活にも影響が出る。

そこまでいけば、

一度立ち止まっていいと思います。

そして、

これから始める方には、

なけなしのお金まで投じないでください

と伝えたいです。

投資する機会は、

一度きりではありません。

民泊物件も、

また出てきます。

焦って始めなくてもいいのです。

「買わない」という判断もあります

物件を見た。

収支も確認した。

融資も通りそう。

民泊もできそう。

それでも、

自分の生活や資産状況を考えると、

少し余裕がない。

その場合、

「今回は買わない」

という判断もあります。

投資というと、

買うことばかりに目が向きます。

でも、

買わないことも、

立派な投資判断です。

そして、

民泊でなくてもいい。

今でなくてもいい。

その物件でなくてもいい。

この余裕を持ってほしいと思っています。

民泊投資を扱う会社だからこそ、「今回はやめましょう」と言える会社でありたい

私たちは、

民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営に携わっています。

物件を購入していただき、

運営を任せていただければ、

当然、

弊社の仕事にもなります。

でも、

だからといって、

誰にでも民泊投資を勧めたいとは思っていません。

物件価格。

自己資金。

借入。

現実的な売上。

運営費。

修繕費。

将来的なリニューアル。

出口としての売却。

そうしたものを見て、

その方にとって負担が大きすぎるのであれば、

「今回は見送った方がいいかもしれません」

と言える会社でありたいと思っています。

購入していただくことより、

購入したあとに困らないこと。

その方が、

長い目で見れば大切です。

誰かの成功ではなく、自分に合った投資を

SNSには、

たくさんの成功例があります。

オンラインサロンやコミュニティでは、

経験者から多くのことを学べる場合もあります。

民泊について発信する方から、

事業のヒントを得ることもあると思います。

そうした情報を、

否定する必要はありません。

ただ、

最後に必ず、

「これは自分にも合っているだろうか」

と考えてほしいのです。

その方と、

自分の年収は違います。

資産も違います。

家族も違います。

借入も違います。

人生設計も違います。

取れるリスクも違います。

だから、

投資は、

誰かと同じでなくていい。

自分に合ったものを、

自分のペースで選べばいいと思います。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ管理部長・柳瀬が、これまでの実務経験をもとに執筆しています。

Airbnb・Booking.com等のOTA運用、価格調整、宿泊者情報管理、ゲスト対応、行政対応、近隣トラブル、収益改善などの宿泊運営に加え、宅地建物取引士として、民泊不動産・中古ヴィラ・貸別荘の購入前確認、収支、物件選び、許認可、開業準備、運営、収益改善、将来の売却までご相談いただいています。

弊社には、

民泊投資を検討されている方だけではなく、

すでに投資を始め、

「想定していた収益にならない」

「毎月の返済が重くなってきた」

「このまま保有していいのか分からない」

というご相談も寄せられます。

その中には、

SNSや動画、

オンラインサロン、

民泊について発信する方の情報などをきっかけに、

民泊投資を知ったという方もいらっしゃいます。

それ自体が、

良い、悪いという話ではありません。

大切なのは、

得た情報をそのまま自分へ当てはめるのではなく、自分自身の条件に置き換えて考えること。

です。

私たちが一貫して大切にしているのは、

不動産と運営は切り離さず考えること。

そして、

不動産と運営を見る前に、

その投資が、

その方の生活に無理のないものなのか

という視点も忘れたくありません。

民泊でなくてもいい。

今でなくてもいい。

その物件でなくてもいい。

買わないという判断でもいい。

一方、

すでに民泊投資を始め、

今まさに苦しくなっている方には、

責めるのではなく、

実際の数字を見ながら、

これからできることを整理する。

運営改善で立て直せるのか。

追加投資をするべきなのか。

それとも、

これ以上資金を入れない方がいいのか。

保有を続けるのか。

売却という出口を考えるのか。

今から選べる選択肢は、まだあります。

投資は、

誰かの成功を再現するためにするものではありません。

自分と家族の将来のためにするものです。

だからこそ、

始める前には、

専門家だけではなく、

自分と収入や生活感覚が近い方、

自分をよく知る信頼できる友人や家族にも、

一度話してみてください。

そして、

いろいろな意見を聞いたうえで、

自分に合った投資を、自分で選ぶ。

私は、

それくらい慎重でいいと思っています。

「買ってから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。