新宿区で民泊規制強化へ

2026年9月、東京都新宿区が住宅宿泊事業（民泊新法）に対する大幅な規制強化方針を示しました。

新宿区の発表では、住居系用途地域について住宅宿泊事業の新設を原則禁止し、商業系用途地域についても営業可能日数を年間120日までに制限する方針です。

さらに、既存の民泊施設についても2年間の経過措置を設けたうえで、新しい規制を適用するとしています。

ニュースの見出しだけを見ると、

「新宿区で民泊禁止」

という非常に強い印象を受けます。

民泊不動産を所有している方。

これから民泊投資を検討している方。

民泊可能物件を探している方。

民泊運営会社。

それぞれにとって、かなり気になるニュースだと思います。

私自身、民泊運営に10年以上携わってきましたので、こうしたニュースを見ると複雑な気持ちになります。

まず思うのは、

ここまで規制が強くなるのも、ある意味では仕方がない。

ということです。

でも同時に、

きちんとルールを守り、近隣へ配慮しながら真面目に民泊を運営してきた事業者まで影響を受けることには、同じ宿泊事業者として少し同情する気持ちもあります。

今回は、

新宿区の民泊規制強化をきっかけに、

これから民泊投資をする方、民泊物件を購入する方、そしてすでに民泊を運営している方に、

ぜひ考えていただきたいことを書いてみたいと思います。

なぜ新宿区は民泊規制を強化するのか

まず、

今回の新宿区の民泊規制について、

「行政が突然、民泊を禁止し始めた」

という理解は正確ではありません。

新宿区は規制強化の背景について、

民泊の増加による地域の生活環境の悪化が課題になっている

と説明しています。

具体的には、

宿泊者がゴミ出しのルールを守らない。

深夜に宿泊者が騒ぐ。

こうした区民からの相談が寄せられているとしています。

区ではこれまでも、ルールを守らない悪質な事業者に行政処分を行ってきましたが、それでも住民から切実な相談が続いていることから、条例改正によって規制をさらに強化する方針を示しています。

つまり、

今回の民泊規制には、

それなりの背景があります。

「民泊だから多少は仕方がない」は、住民の方には通用しません

私たちPROGRESS WORKSも、

大阪を中心に民泊・貸別荘・ヴィラを運営しています。

毎日、

国内外からたくさんのゲストをお迎えしています。

だからこそ、

よく分かることがあります。

旅行者にとって、

その場所は数日間の滞在先です。

でも、

近隣住民の方にとっては、

毎日生活する場所です。

ゲストは、

数日後には帰ります。

でも、

近隣住民の方は、そこに住み続けます。

夜中まで騒ぐ。

ゴミをルールどおりに捨てない。

道路へスーツケースを広げる。

指定されていない場所へ車を停める。

共用部分で大きな声を出す。

これが一度だけならまだしも、

宿泊者が入れ替わるたびに繰り返されたら、

隣に住んでいる方にとっては大きな負担です。

「観光客だから仕方がない」

「民泊だから仕方がない」

では済みません。

だから私は、

住民の生活環境を守るために必要な民泊規制が行われること自体には理解があります。

でも、「民泊＝迷惑」ではありません

ここは、

民泊運営会社として、

きちんとお伝えしたいところです。

民泊施設がすべて、

近隣トラブルを起こしているわけではありません。

民泊運営会社も、

すべて同じではありません。

宿泊者へ事前にルールを伝える。

ゴミの捨て方を多言語で説明する。

騒音について注意する。

無断駐車をさせない。

宿泊者情報を適切に管理する。

緊急時に連絡できる体制をつくる。

設備トラブルに対応する。

近隣から連絡があれば事実確認する。

問題が起きれば、

原因を確認して再発防止を考える。

こうしたことを、

日々積み重ねている運営会社もあります。

私たちPROGRESS WORKSも、

こうした「表からは見えにくい民泊運営」を非常に大切にしています。

「何も起きなかった」は、何もしていないという意味ではありません

民泊運営で、

意外と評価されにくいものがあります。

それが、

何も起きなかったことです。

ゲストが迷わずチェックインできた。

近隣から苦情がなかった。

ゴミが適切に処理された。

無断駐車がなかった。

宿泊者情報が確認できた。

チェックアウトも問題なかった。

普通に見えます。

でも、

その「普通」の裏側では、

スタッフが事前にゲストへ案内を送り、

宿泊者情報を確認し、

清掃会社と連携し、

設備を確認し、

必要があればゲストへ連絡しています。

弊社では、

ゲストと直接連絡しにくい経由予約についても、

独自の運用によって約99％はチェックイン前にゲストとの連絡経路を確保し、

残りについても現地到着後に対応しています。

宿泊者名簿についても、

これまでの運用において100％取得しています。

こうした仕事は、

OTAの売上画面には表示されません。

でも、

民泊を長く、安全に運営するためには、こういう仕事の方が大切だったりします。

真面目な民泊まで規制の影響を受けるのは、少し気の毒だと思います

今回の新宿区の方針で、

特に考えさせられるのが、

既存施設についても経過措置後に新しい規制を適用するとしている点です。

これまで何年も、

ルールを守ってきた。

近隣トラブルも起こしていない。

きちんと宿泊者を管理している。

管理会社へ費用を払い、

夜間対応まで整えている。

それでも、

地域全体として民泊問題が大きくなれば、

規制の影響を受ける可能性があります。

同じ民泊運営に携わる者としては、

「きちんとやってきた施設にとっては、つらいだろうな」

と思います。

でも、行政からすれば「良い民泊だけ残す」は簡単ではありません

では、

迷惑民泊だけ禁止して、

優良な民泊だけ営業できるようにすればいい。

理屈としては、

その方がいいと思います。

でも、

実際に制度へ落とし込むとなると、

かなり難しい問題です。

何をもって、

「優良な民泊」

とするのか。

苦情ゼロなら優良なのか。

一件でも苦情があればダメなのか。

苦情があっても、

すぐ対応して解決した施設ならどうするのか。

管理会社へ委託していればいいのか。

24時間電話に出ればいいのか。

現地対応まで必要なのか。

そして、

それを行政が一施設ずつ継続的に確認できるのか。

簡単ではありません。

だからこそ、

用途地域や営業日数といった、

客観的な基準による規制になっていく部分があるのだと思います。

新宿区の民泊規制から、民泊投資を考えている方に伝えたいこと

ここからは、

宅地建物取引士として、

そして10年以上民泊運営に携わってきた立場から、

少し不動産の話をします。

今回のニュースは、

東京・新宿区だけのニュースとして見るのではなく、

これから民泊不動産を購入する方にとって非常に重要な事例

だと思っています。

なぜなら、

民泊投資には、

普通の不動産投資とは少し違うリスクがあるからです。

「民泊可能物件」だから買う、は危険です

民泊物件を探していると、

よく、

「民泊可能」

「民泊相談可能」

「旅館業取得可能」

「住宅宿泊事業可能」

といった言葉を見かけます。

これから民泊を始める方にとっては、

魅力的な言葉です。

でも、

「現在できる」と「将来も同じ条件でできる」は別です。

法令。

条例。

用途地域。

マンション管理規約。

消防。

建築。

自治体の運用。

これらが関係します。

だからPROGRESS WORKSでは、

民泊不動産を見るときに、

「民泊できますか？」

だけでは終わらせません。

私たちが民泊物件を見るときは、「運営」と「出口」まで考えます

これは、

弊社が民泊不動産を扱ううえで、

かなり大切にしている考え方です。

民泊ができる。

では、

どの制度で運営するのか。

想定売上はいくらか。

周辺競合はどうか。

清掃費はいくらか。

運営費はいくらか。

近隣対応はどうするのか。

管理体制はつくれるのか。

そして、

もし制度が変わったらどうするのか。

普通賃貸へ変更できるのか。

マンスリーという選択肢はあるのか。

別用途で利用できるのか。

売却するとしたら、

民泊事業者以外にも買ってもらえる物件なのか。

私たちは、

「買える物件」ではなく、「事業として持ち続けられる物件か」

を見るようにしています。

民泊投資で怖いのは「民泊でしか成立しない物件」です

例えば、

民泊運営した場合には、

月100万円の売上が見込める。

その数字だけを見れば、

魅力的です。

でも、

民泊営業が制限された瞬間に、

収支が成立しなくなる。

普通賃貸にすると、

ローン返済ができない。

売却しようとしても、

一般住宅としての需要が弱い。

こういう物件の場合、

民泊制度の変更が、

そのまま投資全体のリスクになります。

だから、

私たちは、

民泊の売上だけを見て不動産を買うことをおすすめしていません。

不動産としてどうなのか。

宿泊事業としてどうなのか。

両方を見る必要があります。

「想定利回り」より先に確認したいことがあります

民泊投資では、

どうしても利回りが注目されます。

想定売上。

稼働率。

ADR。

年間利益。

表面利回り。

もちろん、

大切です。

でも、

その前に、

そもそも長く運営できるのか。

を確認しなければいけません。

弊社が大切にしているのは、

不動産購入前の段階です。

買ってから、

「旅館業が取れませんでした」

「管理規約で民泊禁止でした」

「想定していた運営方法ができません」

「条例が変わったら収支が成立しません」

となってしまえば、

取り返すのが難しくなります。

だから、

購入前にできるだけ確認する。

そして、

リスクが高ければ、

「この物件は見送った方がいいかもしれません」

とお伝えすることも、

民泊不動産を扱う会社の仕事だと思っています。

PROGRESS WORKSが「不動産と運営を切り離さない」理由

弊社は、

民泊物件を売って終わる不動産会社ではありません。

反対に、

予約管理だけをする民泊運営会社でもありません。

物件選び。

購入前調査。

事業設計。

許認可。

開業準備。

OTA掲載。

価格調整。

ゲスト対応。

清掃管理。

近隣対応。

行政対応。

収益改善。

そして、

将来の売却や事業再生。

民泊・貸別荘・ヴィラを、

不動産から運営まで一つの事業として見る。

これが、

私たちの基本的な考え方です。

なぜなら、

今回の新宿区の民泊規制のようなニュースを見ると、

「不動産」と「運営」を別々に考えることの危険性がよく分かるからです。

民泊運営会社を選ぶとき、手数料だけで決めないでほしい

民泊の利益が厳しくなると、

運営手数料が気になると思います。

できるだけ安い民泊運営会社へお願いしたい。

自主管理へ切り替えたい。

そう考えるのも分かります。

でも、

民泊運営会社の仕事は、

OTAへ掲載して、

メッセージを返して、

清掃会社を手配するだけではありません。

本当に重要なのは、

何か起きたときです。

騒音苦情が入った。

無断駐車があった。

設備が故障した。

ゲストと連絡が取れない。

行政から確認が入った。

近隣住民から相談があった。

そのとき、

誰が対応するのか。

ここまで考えて、

運営会社を選んでいただきたいと思っています。

安い運営と、良い運営は必ずしも同じではありません

運営費を下げれば、

短期的には利益が増えます。

でも、

削ってはいけないものがあります。

ゲスト対応。

宿泊者管理。

清掃品質。

近隣対応。

緊急対応。

行政対応。

ここを削って、

騒音問題やゴミ問題が増えれば、

そのコストを負担するのは、

最終的には近隣住民の方です。

そして、

そうした施設が増えれば、

今回のような規制強化につながっていく可能性があります。

一施設の運営品質が、地域全体の民泊環境へ影響する。

いまの民泊業界は、

そこまで考える段階に来ていると思っています。

PROGRESS WORKSでは、売上だけを「民泊運営」と考えていません

もちろん、

オーナー様から大切な不動産をお預かりする以上、

売上は重要です。

稼働率を上げる。

宿泊単価を調整する。

OTAを運用する。

写真や掲載内容を改善する。

レビューを分析する。

収益改善を行う。

これは、

運営会社として当然取り組むべきことです。

でも、

売上が高ければ良い民泊なのか。

私は、

それだけではないと思っています。

利益が出ている。

ゲストにも満足していただける。

近隣へ大きな迷惑をかけない。

必要な宿泊者情報を管理する。

問題が起きたら対応する。

行政ルールを守る。

そして、

長く営業できる。

ここまで揃って、

初めて良い民泊だと思っています。

規制されにくい民泊ではなく、「地域に残してもらえる民泊」を

規制を避ける方法を考える。

抜け道を探す。

私は、

それでは長く続かないと思っています。

必要なのは、

規制されにくい民泊をつくることではなく、地域に残してもらえる民泊をつくること。

ゲストが楽しめる。

オーナー様にも利益が残る。

そして、

近隣住民の方も普通に生活できる。

これが、

本来目指すところだと思います。

真面目に運営している事業者が報われる業界になってほしい

今回の新宿区の民泊規制強化を見ると、

真面目に運営してきた事業者には、

少し気の毒だと思う部分があります。

何年間も、

ルールを守ってきた。

近隣トラブルも起こしていない。

きちんと管理会社を置いている。

それでも、

地域全体で問題が増えれば、

同じ「民泊」として規制の影響を受ける。

これは、

つらいと思います。

だからこそ、

民泊業界全体で、

悪質な運営を減らしていく必要があります。

悪質な民泊を減らすことと、真面目な民泊を守ることは、同じ話です。

今回の新宿区のニュースを、全国の民泊事業者も他人事にしてはいけない

PROGRESS WORKSは、

大阪を中心に民泊・貸別荘・ヴィラの運営、不動産、事業設計に携わっています。

だから今回の話は、

直接的には東京・新宿区の話です。

でも、

「東京だから関係ない」

とは思っていません。

大阪でも、

東京でも、

沖縄でも、

京都でも、

宿泊事業が住宅地へ入れば、

同じ問題が起こる可能性があります。

そして、

地域との摩擦が大きくなれば、

自治体が対応を検討するのは自然なことです。

だから、

制度が変わってから慌てるのではなく、

制度が変わってもできるだけ耐えられる事業を、最初からつくる。

これが重要だと思っています。

民泊物件を「売る会社」ではなく、10年後まで考えられる会社へ

民泊不動産は、

買った瞬間がゴールではありません。

むしろ、

そこからです。

開業する。

運営する。

利益を出す。

設備を維持する。

ゲストへ対応する。

地域と付き合う。

制度変更へ対応する。

そして、

いつか売却するかもしれない。

だから、

民泊不動産を扱う会社には、

物件を見る知識だけではなく、

実際の民泊運営を知っていること

も重要だと思っています。

PROGRESS WORKSが、

不動産と運営を一緒に考えている理由も、

そこにあります。

「民泊可能物件を探してください」の、その先まで

弊社へ、

「民泊可能物件を探しています」

というご相談をいただくことがあります。

もちろん、

物件探しのお手伝いもします。

でも、

私たちが確認したいのは、

もう少し先です。

何のために民泊投資をするのか。

自己資金はいくらなのか。

借入はいくらなのか。

どれくらいの利益を求めているのか。

誰が運営するのか。

何年保有する予定なのか。

将来売却するのか。

制度が変わった場合、

どこまで耐えられるのか。

それによって、

選ぶべき民泊物件は変わります。

「民泊できる物件」ではなく、
「その人が民泊事業を続けられる物件」を探す。

私たちは、

そこを大切にしています。

新宿区の民泊規制から学ぶべきこと

今回のニュースから、

これから民泊を始める方に、

一つだけ覚えていただくとしたら、

私はこれだと思います。

今のルールだけで、30年の不動産投資を判断しない。

不動産は、

長期間保有することがあります。

その間、

宿泊市場は変わります。

競合も変わります。

法律も条例も変わる可能性があります。

だから、

今の想定売上だけではなく、

悪いケースも考える。

民泊営業日数が減ったら。

宿泊単価が下がったら。

競合が増えたら。

運営コストが上がったら。

別用途へ変更することになったら。

売却することになったら。

そこまで考えてから、

買う。

それが、民泊不動産で大きな失敗を避けるために重要な考え方だと思っています。

規制強化を「民泊終了」と考える必要もありません

一方で、

規制強化のニュースを見るたびに、

「もう民泊は終わり」

と考える必要もないと思っています。

宿泊需要がある地域はあります。

民泊だからこそ提供できる宿泊体験もあります。

大人数で泊まれる施設。

一棟貸し。

家族で過ごせる貸別荘。

プライベート空間を楽しめるヴィラ。

ホテルとは違う価値があります。

だからこそ、

これからは、

「民泊なら何でもいい」という時代から、きちんとした不動産・事業計画・運営体制を持つ施設が選ばれる時代

になっていくのではないでしょうか。

私たちは、

その方が業界にとっても良いと思っています。

PROGRESS WORKSが目指しているのは「長く続けられる民泊」です

高い売上をつくる。

もちろん大切です。

高い稼働率を維持する。

それも大切です。

でも、

1年だけ売れて、

近隣問題が続き、

行政指導を受け、

運営できなくなる。

それでは、

良い民泊事業とは言えません。

私たちが目指しているのは、

長く続けられる民泊・貸別荘・ヴィラです。

不動産として無理がない。

事業計画として無理がない。

運営体制として無理がない。

ゲストが喜んでくださる。

近隣にも配慮する。

オーナー様にも利益が残る。

そして、

将来の出口も考えておく。

これが、

私たちPROGRESS WORKSが考える民泊事業です。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ株式会社PROGRESS WORKS 管理部長・柳瀬が、民泊・貸別荘・ヴィラの実務経験をもとに執筆しています。

これまで、

Airbnb・Booking.com等のOTA運用、

宿泊料金・稼働率の改善、

ゲスト対応、

宿泊者情報管理、

清掃管理、

設備トラブル、

騒音・ゴミ・駐車などの近隣トラブル、

行政対応、

許認可、

開業準備、

収益改善など、

実際の宿泊運営に携わってきました。

また、

宅地建物取引士として、

民泊可能物件、中古ヴィラ、貸別荘投資、旅館業許可付き物件、民泊の土地探し、ヴィラ建築、民泊物件の売却・収益改善

など、

民泊不動産についてもご相談いただいています。

PROGRESS WORKSが一貫して大切にしているのは、

「不動産と運営は切り離さず考える」

ということです。

不動産会社だから、

物件を売って終わり。

運営会社だから、

予約を管理して終わり。

ではありません。

物件選びから、

事業設計、

許認可、

開業、

OTA運用、

日々のゲスト対応、

近隣対応、

収益改善、

そして将来の売却まで。

民泊・貸別荘・ヴィラという一つの事業を、入口から出口まで見る。

それが、

私たちの仕事だと考えています。

今回の新宿区の民泊規制強化のように、

宿泊事業を取り巻く環境は、

今後も変わる可能性があります。

だからこそ、

「今、民泊ができる物件か」

だけではなく、

「この物件で、長く事業を続けられるか」

まで考えることが大切です。

場合によっては、

私たちから、

「この物件はやめた方がいいと思います」

とお伝えすることもあります。

買っていただくことより、

買ったあとに困らないことの方が、

大切だと考えているからです。

民泊投資を始めたい。

民泊可能物件を探したい。

旅館業許可付き物件を購入したい。

中古ヴィラ・貸別荘を購入したい。

所有している土地にヴィラを建築したい。

現在の民泊運営会社を見直したい。

民泊の売上・稼働率を改善したい。

民泊物件を売却したい。

そんなときは、

「不動産だけ」「運営だけ」ではなく、両方を実際に扱っている会社へ相談すること

も、一つの選択肢だと思います。

「買ってから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産・事業設計・開業・運営・収益改善・売却まで、実際の運営現場を知る会社としてお手伝いしています。

そして、

規制が厳しくなったときに、

「民泊はもうダメだ」

と慌てるのではなく、

それでも続けられる宿泊事業を、最初からつくる。

私たちは、

そんな民泊・貸別荘・ヴィラを増やしていきたいと考えています。