民泊投資。

貸別荘投資。

中古ヴィラ投資。

こうした不動産の広告を見ていると、

「想定利回り15％」

「表面利回り20％」

「年間売上1,000万円」

といった、魅力的な数字を目にすることがあります。

普通の賃貸不動産と比べても、

かなり高い数字に見えることがあります。

「20％なら、5年くらいで元が取れるのでは？」

そう思う方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ここで一度、

電卓を置いてください。

民泊・貸別荘・ヴィラへの投資を考えるなら、

「利回り○％」という数字を見る前に、その利回りが何を意味しているのか

を知っておいてほしいと思います。

難しい話ではありません。

むしろ仕組みは、

かなりシンプルです。

今回は、

グロス（Gross）

ネット（Net）

という不動産投資・民泊投資でよく使われる言葉から、

売上、利益、経費、キャッシュフロー、総投資額まで、

これから民泊投資を始める方にも分かるように、

できるだけ丁寧に説明します。

民泊投資の教科書があるなら、

最初の数ページに書いておいてほしい話です。

そもそも「利回り」って何ですか？

まず、

ここからです。

利回り（りまわり）とは、

簡単に言えば、

「投資したお金に対して、1年間でどれくらいの収益があるのか」

を見るための数字です。

例えば、

1,000万円投資して、

年間100万円の利益が出る。

単純に考えると、

100万円 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 10％。

利回り10％です。

ここまでは、

それほど難しくありません。

問題は、

民泊不動産の広告などで使われる「利回り」には、

売上を基準にしたものと、経費を引いた利益を基準にしたものがある

ことです。

ここで登場するのが、

「グロス」と「ネット」です。

グロス（Gross）とは？

**グロス（Gross）**とは、

英語で「総額」「全体」といった意味を持つ言葉です。

民泊投資では一般的に、

経費を差し引く前の年間売上を基準に見る考え方

として使われます。

これが、

いわゆる

「グロス利回り」

です。

「表面利回り」と呼ばれることもあります。

基本的な考え方は、

とてもシンプルです。

グロス利回り ＝ 年間売上 ÷ 総投資額 × 100

例えば、

民泊を始めるために5,000万円投資したとします。

年間売上が1,000万円なら、

1,000万円 ÷ 5,000万円 × 100。

グロス利回り20％

です。

数字だけ見ると、

なかなか魅力的です。

でも、売上1,000万円が全部残るわけではありません

ここが、

民泊投資で最初に理解していただきたいところです。

年間売上1,000万円。

通帳に1,000万円入ってくるとしても、

その1,000万円を全部オーナー様が自由に使えるわけではありません。

宿泊施設を運営するには、

いろいろなお金がかかります。

例えば、

OTA手数料。

運営代行費。

清掃費。

リネン費。

水道光熱費。

インターネット。

消耗品。

保険。

固定資産税などの税金。

設備の修理。

家具・家電の交換。

その他、

施設によってさまざまな費用が発生します。

売上1,000万円。

年間経費400万円。

だったとしましょう。

残るのは、

600万円です。

ここで登場するのが、

ネット（Net）

です。

ネット（Net）とは？

**ネット（Net）**とは、

簡単に言えば、

必要な経費を差し引いた後

という意味です。

民泊投資でいうネット利回りは、

一般的には、

年間売上から年間運営経費を差し引いた利益を使って計算します。

基本的な考え方は、

ネット利回り ＝ 年間営業利益 ÷ 総投資額 × 100

年間営業利益とは、

ざっくり言えば、

年間売上 − 年間運営経費

です。

先ほどの例で考えてみましょう。

総投資額は、

5,000万円。

年間売上は、

1,000万円。

年間運営経費は、

400万円。

すると、

年間営業利益は、

600万円です。

600万円 ÷ 5,000万円 × 100。

ネット利回り12％

になります。

同じ物件です。

同じ年間売上です。

でも、

グロスで見ると20％。

ネットで見ると12％。

20％と12％。

ずいぶん印象が変わりませんか。

「表面利回り20％」は嘘なの？

ここで、

誤解してほしくないことがあります。

表面利回り20％という表示そのものが、直ちに嘘というわけではありません。

計算条件が明確で、その条件どおり計算されているのであれば、

一つの指標として使えます。

物件同士を比較するときにも、

分かりやすい数字です。

広告スペースも限られています。

購入する方によって融資条件も違います。

運営方法によって経費も変わります。

将来の修繕費まで、

一枚の広告へすべて書くことはできません。

だから、

分かりやすい数字として、

表面利回りが使われる。

それ自体がおかしいわけではありません。

ただし、

ここが重要です。

「表面利回り」は嘘ではありません。
でも、「あなたの口座に残る利回り」でもありません。

だから、

表面利回りだけを見て、

民泊・貸別荘・ヴィラへ投資することには、

慎重になっていただきたいと思っています。

ここで一度、5,000万円の民泊を買ったつもりになってみましょう

もう少し具体的に考えてみます。

あなたが、

民泊投資を始めようとしています。

広告には、

こう書いてあります。

物件価格　4,500万円

想定年間売上　1,000万円

数字だけを見ると、

1,000万円 ÷ 4,500万円。

約22.2％。

「表面利回り22％くらい？」

かなり良さそうです。

でも、

ちょっと待ってください。

本当に、

投資額は4,500万円でしょうか。

「物件価格」と「総投資額」は違います

ここも、

民泊投資初心者の方には、

ぜひ覚えていただきたい言葉です。

総投資額とは、

その民泊・貸別荘・ヴィラを実際に事業としてスタートさせるまでに必要となった、

投資全体のお金

です。

物件価格だけではありません。

例えば、

物件購入価格。

不動産取得にかかる諸費用。

仲介手数料。

登記関連費用。

リフォーム・改装費。

家具。

家電。

寝具。

カーテン。

食器。

消防設備。

必要な設備工事。

許認可や開業準備に関する費用。

撮影。

その他の初期費用。

こうしたものがあります。

4,500万円の物件を買っても、

実際に宿泊施設として営業開始するまでに、

500万円かかったとしましょう。

すると、

総投資額は、

5,000万円

です。

同じ年間売上1,000万円でも、

1,000万円 ÷ 4,500万円なら、

約22.2％。

1,000万円 ÷ 5,000万円なら、

20％。

また数字が変わりました。

民泊投資では「買った金額」より「開業するまでにいくら使ったか」

PROGRESS WORKSでは、

民泊・貸別荘・ヴィラの収支を見るとき、

物件価格だけで考えるより、

実際に営業を始めるまでに、合計いくら投資するのか

を見ることが大切だと考えています。

なぜなら、

家具のない民泊には、

基本的にゲストを泊められません。

ベッドも必要です。

エアコンも必要です。

冷蔵庫も必要でしょう。

消防設備が必要になることもあります。

リフォームが必要な物件もあります。

写真撮影やOTA掲載準備もあります。

つまり、

物件を買った日が民泊投資の完成ではありません。

宿泊施設として、

ゲストを迎えられる状態になって、

ようやくスタートです。

OTAって何？という方へ

ここで、

民泊では頻繁に登場する言葉を一つ説明しておきます。

**OTA（オーティーエー）**とは、

Online Travel Agent（オンライン・トラベル・エージェント）

の略です。

インターネット上で、

宿泊施設を検索・予約できるサービスのことです。

民泊・貸別荘・ヴィラでは、

こうしたOTAを通じて予約を受けることが多くあります。

そして、

OTAを利用して予約が成立すると、

契約内容に応じた手数料などが発生します。

つまり、

予約サイトに表示される宿泊売上と、

オーナー様の最終的な利益は、

同じではありません。

民泊は「売上から利益まで」が意外と長い

ここが、

一般的な賃貸不動産と民泊の大きな違いの一つです。

普通賃貸であれば、

毎月の家賃収入があり、

そこから管理費や修繕費、税金などを考えていきます。

一方、

民泊・貸別荘・ヴィラは、

宿泊事業

でもあります。

ゲストが泊まるたびに、

清掃が必要です。

リネンも必要です。

電気を使います。

水を使います。

エアコンを使います。

Wi-Fiも使います。

シャンプーやトイレットペーパーなどの消耗品も必要です。

設備が壊れれば、

修理します。

運営会社へ委託すれば、

運営費もかかります。

つまり、

民泊の年間売上が大きくても、

売上と利益の間には、たくさんの経費が並んでいます。

売上1,000万円。

「すごい！」

で終わらず、

その下を見てください。

そこからが、

民泊投資です。

「年間売上1,000万円」も、少し分解してみましょう

さらに、

広告に書かれている

「想定年間売上1,000万円」

についても、

考えてみましょう。

「想定」というのは、

未来の予測です。

まだ発生していない売上です。

では、

その1,000万円は、

どうやって計算されたのでしょうか。

ここで、

民泊でよく使われる言葉が、

ADR（エーディーアール）

と、

稼働率

です。

ADRとは？

**ADR（エーディーアール）**とは、

Average Daily Rate（アベレージ・デイリー・レート）

の略です。

日本語で簡単に言えば、

平均宿泊単価

です。

例えば、

ある月に、

一泊2万円の日もあれば、

一泊3万円の日もある。

全部平均すると、

一泊2万5,000円だった。

この場合、

ADRは約2万5,000円です。

稼働率とは？

稼働率とは、

販売できる日のうち、

実際にどれくらい予約で埋まったかを見る数字です。

例えば、

30日販売できる月に、

24日予約が入った。

24 ÷ 30 × 100。

稼働率80％です。

民泊の売上は、

大まかには、

宿泊単価 × 実際に売れた日数

で決まります。

だから、

想定売上を見るなら、

「年間1,000万円です」

だけではなく、

どれくらいのADRと稼働率を想定しているのか

まで見たいところです。

去年売れたから、来年も同じとは限りません

民泊の売上には、

市場環境も影響します。

近隣に民泊が増えた。

ホテルが増えた。

宿泊料金の競争が起きた。

外国人旅行者の動きが変わった。

繁忙期と閑散期がある。

イベントがある年とない年がある。

さまざまな要因で、

売上は変わります。

だから、

想定売上を見るときには、

「この数字は何を根拠に作られているのか」

を見ることが重要です。

過去の実績なのか。

周辺施設の実績を参考にした予測なのか。

強気のケースなのか。

標準的なケースなのか。

ここが分からないまま、

「年間売上1,000万円だから大丈夫」

と判断するのは、

少し危険です。

グロス20％とネット12％。それでもまだ終わりではありません

さて、

ここまでで、

総投資額5,000万円。

年間売上1,000万円。

年間運営経費400万円。

グロス利回り20％。

ネット利回り12％。

というところまで来ました。

「では12％が全部、自分のお金になるのですね」

……もう少しだけ待ってください。

投資の世界は、

なかなか一回では帰してくれません。

ここから、

借入

について考える必要があります。

ローン返済は、ネット利回りとは分けて考えると分かりやすい

民泊不動産を、

すべて現金で購入する方ばかりではありません。

金融機関から融資を受けて、

購入する場合もあります。

そうすると、

毎月ローン返済があります。

例えば、

年間営業利益600万円。

でも、

年間の借入返済額が350万円ある。

単純化すると、

返済後に残るキャッシュは、

250万円です。

ここで大切なのは、

「利益」と「実際に手元へ残る現金」は同じではない

ということです。

会計上の利益とキャッシュフローには減価償却や元本返済なども関係するため、厳密には税理士等による確認が必要ですが、

初心者の方はまず、

売上 → 経費 → 営業利益 → 借入返済 → 手元資金

という順番で見ると、

イメージしやすいと思います。

キャッシュフローとは？

**キャッシュフロー（Cash Flow）**とは、

直訳すると、

「お金の流れ」です。

投資の話では、

ざっくり、

実際にお金が入ってきて、出ていって、最終的にどれくらい残るのか

を見る考え方です。

表面利回りが高くても、

借入返済額が大きければ、

毎月ほとんど現金が残らないことがあります。

逆に、

表面利回りが少し低くても、

購入価格や借入条件、運営費とのバランスが良く、

安定して現金が残る物件もあります。

だから、

利回りだけで、

投資の良し悪しを判断することはできません。

キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンという見方もあります

少しだけ、

次のページへ進みます。

不動産投資では、

Cash on Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）

という考え方があります。

名前は長いですが、

考え方は難しくありません。

ざっくり言えば、

「自分が実際に出した現金に対して、年間どれくらいの現金が戻ってくるのか」

を見る指標です。

例えば、

総投資額5,000万円のうち、

融資を使い、

自分のお金として1,500万円を投じた。

借入返済後に、

年間250万円のキャッシュが残った。

単純化すると、

250万円 ÷ 1,500万円 × 100。

約16.7％です。

これは、

物件全体に対するグロス利回り・ネット利回りとは、

また違う数字です。

だから、

「この物件は利回り20％です」

と言われたときには、

何に対する20％なのか。

ここを確認することが、

とても重要です。

民泊投資の数字を「4階建て」で考えてみる

初心者の方には、

私はこう考えていただくと分かりやすいと思います。

1階：売上

ゲストから入ってくる宿泊料金など。

↓

2階：営業利益

売上から、

運営に必要な経費を引いたもの。

↓

3階：キャッシュフロー

営業利益から、

借入返済など実際の資金流出も考えた、

手元のお金。

↓

4階：出口

最後に、

その不動産をどうするのか。

売却するのか。

保有するのか。

別用途へ変更できるのか。

広告に大きく書かれやすいのは、

1階です。

でも、

投資家が最終的に生活の中で感じるのは、

3階や4階だったりします。

1階だけ見て、4階建ての建物を買わない。

これくらいの感覚でいていただくと、

ちょうどいいと思います。

表面利回り20％と10％。20％の方が良いとは限りません

例えば、

Aという民泊物件があります。

表面利回り20％。

Bという民泊物件があります。

表面利回り10％。

数字だけ見れば、

Aを選びたくなります。

でも、

Aは、

運営コストが高い。

大規模修繕が近い。

設備交換も多い。

周辺競合が急増している。

民泊以外の用途では収益性が低い。

将来売却できる相手も限られる。

一方Bは、

表面利回りこそ10％。

でも、

運営コストが安定している。

建物状態も良い。

通常賃貸など別用途も検討できる。

土地・建物として需要がある。

将来売却しやすい。

さて、

どちらが良い投資でしょうか。

表面利回りだけでは、答えられません。

これが、

私たちが伝えたいことです。

民泊をやめたとき、その不動産に何が残るのか

ここは、

PROGRESS WORKSが民泊不動産を見るうえで、

かなり大切にしているところです。

民泊として売上が出るか。

もちろん見ます。

でも、

それだけではありません。

もし民泊をやめることになったら、この物件はどうなるのか。

普通賃貸へ変更できるのか。

別の宿泊事業に転換できるのか。

自宅やセカンドハウスとして需要があるのか。

土地として価値があるのか。

一般の不動産市場で売却できるのか。

民泊事業者にしか売れない物件なのか。

これを、

出口戦略（Exit Strategy／イグジット・ストラテジー）

と呼ぶことがあります。

簡単に言えば、

「最後にどうするの？」

という話です。

投資では、

入るときだけでなく、

出るときも大切です。

なぜ広告では「表面利回り」が目立つのでしょうか

ここまで読むと、

「だったら、なぜ広告にはネット利回りを出さないの？」

と思うかもしれません。

理由はいくつかあります。

ネット利回りは、

人によって条件が変わるからです。

自主管理するのか。

運営会社へ委託するのか。

どの運営会社を使うのか。

どのくらい修繕費を見込むのか。

保険内容はどうするのか。

融資を使うのか。

どんな家具を入れるのか。

物件によっても、

投資家によっても違います。

だから、

比較しやすい指標として、

表面利回りが使われます。

そして、

もう一つ。

単純に、

数字が大きく見えます。

20％と12％なら、

20％の方が目に入ります。

広告ですから、

魅力が分かりやすい数字を見せたい。

それ自体を、

私は否定するつもりはありません。

ただ、

広告を見る側は、その数字の意味を知っておいた方がいい。

それだけです。

「表面利回り○％！」を見たら、この質問をしてみてください

難しい財務分析をする必要はありません。

まず、

「その利回りは、何を分母にして、何を分子にしていますか？」

と確認してみてください。

……と言うと、

急に数学の授業みたいですね。

もっと簡単に言います。

「何円投資して、何円入ってくる前提ですか？」

です。

そして、

もう一つ。

「そこから、年間いくら出ていきますか？」

この二つだけでも、

見える景色はかなり変わります。

PROGRESS WORKSが「表面利回りだけ」を見ない理由

私たちは、

民泊・貸別荘・ヴィラの不動産だけを扱っている会社ではありません。

実際に、

宿泊施設を運営しています。

だから、

物件資料に書かれている、

「想定年間売上」

を見たとき、

その数字の下にあるものが見えます。

OTA手数料。

運営費。

清掃。

リネン。

光熱費。

消耗品。

設備修繕。

ゲスト対応。

近隣対応。

価格調整。

レビュー。

閑散期。

競合施設。

そして、

いつかやってくる設備交換。

実際に運営しているから、

「売上1,000万円」の一行だけでは判断できません。

私たちは「高く見える利回り」より「ちゃんと残る事業」を見たい

民泊不動産を販売するなら、

高い利回りを見せた方が、

魅力的に見えるかもしれません。

でも、

購入したあとに、

「思っていたより残らない」

となれば、

オーナー様にとっては大きな問題です。

だから、

PROGRESS WORKSでは、

できるだけ、

総投資額

想定売上

運営経費

営業利益

キャッシュフロー

制度上のリスク

不動産としての出口

を分けて考えるようにしています。

もちろん、

未来の売上を100％当てることはできません。

修繕がいつ発生するかも、

完全には予測できません。

だからこそ、

一つの数字だけで判断しない。

「年間売上が高い物件」と「良い投資」は同じではありません

民泊・貸別荘の世界では、

売上が注目されやすいです。

月商100万円。

年間売上1,500万円。

稼働率90％。

確かに、

分かりやすい。

でも、

オーナー様が知りたいのは、

本当は、

「それで、最終的にいくら残るの？」

ではないでしょうか。

売上が大きくても、

経費が大きければ、

利益は小さくなります。

利益が大きくても、

借入返済が大きければ、

手元の現金は少なくなります。

そして、

毎年現金が残っていても、

最後に売却するとき大きく値下がりすれば、

投資全体の結果は変わります。

だから、

投資は、

一枚の利回り表だけでは判断できません。

「儲かるか」だけではなく、「悪い年でも耐えられるか」

もう一つ、

民泊投資を検討する方に、

ぜひ考えていただきたいことがあります。

良い年の数字だけではなく、

悪い年の数字も計算すること。

想定より稼働率が10％下がったら。

ADRが下がったら。

光熱費が上がったら。

運営費が増えたら。

エアコンが複数台壊れたら。

給湯設備の交換が必要になったら。

競合施設が増えたら。

そのとき、

ローンを払いながら、

事業を続けられるのか。

これを、

ストレステスト（Stress Test）

と呼ぶことがあります。

難しそうな名前ですが、

意味は簡単です。

「ちょっと悪いことが起きても、この投資は大丈夫？」

を確認することです。

私は、

民泊投資では、

こちらの数字の方が大切なこともあると思っています。

民泊投資で一番怖いのは、「計算を知らないこと」かもしれません

民泊投資には、

リスクがあります。

でも、

リスクがあるから、

民泊投資をしてはいけない、

という話ではありません。

不動産投資には、

どんな方法にもリスクがあります。

大切なのは、

何に投資しているのかを理解してから判断すること。

表面利回り。

グロス。

ネット。

ADR。

稼働率。

営業利益。

キャッシュフロー。

出口戦略。

最初は、

知らない言葉ばかりだと思います。

でも、

一つずつ意味を知れば、

それほど難しくありません。

そして、

意味を知ったうえで広告を見ると、

見え方がかなり変わります。

「利回り20％！」

を見て、

すぐに、

「すごい！」

ではなく、

「これはグロス？ネット？総投資額はいくら？経費はいくら？」

と思えるようになったら、

もう民泊投資の教科書の最初のページは、

十分クリアです。

表面利回りを見て投資するなら、慎重に

表面利回りは、

便利な数字です。

物件を比較する、

最初の入口として使えます。

でも、

表面利回りだけで投資判断をする数字ではありません。

特に、

民泊・貸別荘・ヴィラは、

不動産であると同時に、

宿泊事業です。

購入費用があります。

開業費用があります。

日々の運営費があります。

売上は変動します。

設備は壊れます。

市場も変わります。

制度も変わる可能性があります。

最後には、

不動産としての売却もあります。

だから、

広告の大きな数字を見るときほど、

その下にある小さな数字まで見てください。

表面利回りは「入口」。
投資判断は、その先です。

このコラムについて

本コラムは、民泊運営歴10年以上・宅地建物取引士資格を持つ株式会社PROGRESS WORKS 管理部長・柳瀬が、民泊・貸別荘・ヴィラの実務経験をもとに執筆しています。

Airbnb・Booking.comなどのOTA運用、宿泊料金・稼働率の改善、ゲスト対応、清掃管理、設備トラブル、近隣対応、行政対応など、

実際の宿泊施設運営に長く携わってきました。

また宅地建物取引士として、

民泊可能物件、中古ヴィラ、貸別荘投資、旅館業許可付き物件、民泊の土地探し、ヴィラ建築、民泊物件の売却

など、

民泊不動産についてもご相談いただいています。

PROGRESS WORKSが一貫して大切にしているのは、

「不動産と運営は切り離さず考える」

ということです。

不動産会社の視点だけなら、

物件価格と想定利回りを見るかもしれません。

運営会社の視点だけなら、

ADRや稼働率、売上を見るかもしれません。

でも、

オーナー様の投資は、

その両方です。

だから私たちは、

物件価格だけではなく、

開業まで含めた総投資額を見る。

売上だけではなく、

運営経費を見る。

利益を見る。

キャッシュフローを見る。

許認可を見る。

地域を見る。

将来の修繕を見る。

そして、

民泊をやめることになった場合の出口まで考える。

「表面利回りが高い物件」を探すことより、
「オーナー様の手元に、きちんと利益が残る事業」をつくること。

私たちは、

こちらの方が大切だと考えています。

場合によっては、

想定利回りが高く見える物件でも、

「この条件なら慎重に考えた方がいいと思います」

とお伝えすることがあります。

物件を買っていただくことより、

買ったあと、

運営を始めたあとに、

「こんなはずではなかった」

とならないことの方が大切だからです。

民泊投資を始めたい。

貸別荘投資を検討している。

中古ヴィラを購入したい。

民泊可能物件を探したい。

所有している土地にヴィラを建築したい。

検討している物件の民泊収支を確認したい。

そんなときは、

広告に書かれた「表面利回り○％」だけではなく、

その数字の中身を、一度分解してみてください。

難しい計算から始める必要はありません。

まず、

「全部でいくら投資する？」

「年間いくら売れる？」

「年間いくら出ていく？」

「ローンを払ったあと、いくら残る？」

「最後にこの不動産をどうする？」

この5つからで十分です。

「買ってから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点から、購入前の物件選び・事業設計・開業・運営・収益改善・将来の売却までお手伝いしています。