最近、ありがたいことに、少し嬉しい形でご相談をいただく機会が増えています。

お付き合いのある工務店様や建築関係者様、不動産会社様などから、

「民泊に詳しい会社を探している方がいるのですが」

「貸別荘をつくりたいというお客様がいるので、一度相談に乗ってもらえませんか」

「民泊不動産について詳しい方をご紹介したいのですが」

と、お声がけいただくことです。

そして、

「それなら一度、PROGRESS WORKSさんに聞いてみたら？」

と弊社をご紹介いただく。

10年以上この仕事を続けてきた私たちにとって、とてもありがたいご縁です。

工務店様には、建築の専門性があります。

設計士様には、設計の専門性があります。

不動産会社様には、不動産の専門性があります。

行政書士、税理士、司法書士、消防設備の専門家など、それぞれの分野に、それぞれのプロがいます。

そして私たちには、

宿泊事業を実際につくり、売り、運営してきた経験があります。

どちらが上という話ではありません。

むしろ、民泊や貸別荘の仕事を長くしているほど、

一つの会社だけでは、良い宿泊施設はつくれない

と感じるようになりました。

だから、

「ここは工務店さんに」

「これは建築士さんに」

「ここからは私たちで」

と、お互いの専門領域を分かっている関係は、とても仕事がしやすい。

最近、そうしたつながりからご紹介いただけることが増えているのは、私たちとしても嬉しいことです。

「民泊の専門家」って、何の専門家でしょう？

インターネットで、

「民泊 専門家」

「民泊不動産 専門家」

「民泊に詳しい会社」

「民泊に強い不動産会社」

などと検索すると、さまざまな会社や専門家が出てきます。

民泊コンサルタントという肩書きもあります。

もちろん、それぞれに得意分野があります。

私たちも、

「誰が本当の民泊専門家なのか」

という話をしたいわけではありません。

ただ、10年以上この業界にいると、

少しだけ思うことがあります。

民泊は、一つの専門知識だけでは、なかなか最後までたどり着けない仕事です。

物件を探す。

土地を見る。

建物をつくる。

許認可を確認する。

家具や設備を入れる。

写真を撮る。

WEB上に情報をつくる。

AirbnbやBooking.comなどのOTAへ掲載する。

価格を決める。

予約を取る。

ゲストを迎える。

清掃する。

設備を維持する。

問い合わせに対応する。

トラブルが起これば現地と連携する。

近隣の方から連絡があれば対応する。

売上を分析する。

料金を変更する。

オーナー様へ報告する。

そしていつか、

事業を引き継いだり、不動産を売却したりすることもあります。

こうして書いてみると、

民泊、なかなか仕事が多いです（笑）。

だから私たちは、

「民泊について何を知っているか」だけではなく、

「宿泊事業をどこまで実際に動かしてきたか」

も、専門性の一つだと考えています。

私たちは「民泊について説明する会社」というより、「宿泊事業を回してきた会社」です

民泊の制度を説明すること。

民泊の収支を計算すること。

民泊可能物件を探すこと。

どれも大切です。

でも、PROGRESS WORKSが10年以上続けてきた仕事の中心には、

実際の宿泊運営

があります。

予約が入る。

ゲストへ連絡する。

宿泊者情報を確認する。

チェックインをご案内する。

清掃会社と連携する。

設備に問題があれば対応する。

鍵が開かなければ確認する。

Wi-Fiがつながらなければ原因を探す。

近隣から連絡があれば状況を確認する。

必要なら現地スタッフが動く。

OTAとの調整が必要になることもある。

行政、保険会社、施工会社などと連携することもある。

そしてチェックアウトしたら、

また次のゲストを迎える準備が始まります。

これが毎日続きます。

宿泊事業は、開業した日より、その翌日からの方が長い。

私たちはずっと、その「翌日から」を仕事にしてきました。

民泊は、いろいろな専門家が一つの施設をつくる仕事

だからこそ、

工務店様や建築関係者様とのつながりは、とても大切にしています。

例えば、

新しく貸別荘をつくる。

建築として素晴らしい建物をつくることと、

宿泊施設として使いやすい建物をつくること。

この二つは似ていますが、まったく同じではありません。

私たちが図面を見ると、

少し違うことが気になります。

「何名で販売する？」

「ベッドはどう配置する？」

「大きなスーツケースはどこに置く？」

「清掃員さんの動線は？」

「予備のリネンはどこへ？」

「ゲストには見せない備品を収納する場所は？」

「ごみの一時保管は？」

……夢のあるヴィラの打ち合わせで、

一人だけごみ置き場を気にしている。

だいたい私たちです（笑）。

でも、

開業してから必ず必要になります。

だから、

建築のプロが建物を見る。

私たちは宿泊運営から見る。

そして必要なら、

不動産、消防、許認可など、それぞれの専門家が加わる。

専門家同士が、それぞれの得意分野を持ち寄って一つの宿泊施設をつくる。

私たちは、この形がとても好きです。

PROGRESS WORKSには、少しずつ違う専門性を持つ3人がいます

私たち自身も、

全員が同じことをしているわけではありません。

代表取締役の藤堂。

管理部長の私、柳瀬。

そして平田。

3人とも民泊・宿泊事業に10年以上関わっていますが、

見ているところは少しずつ違います。

むしろ、

違うところを見ているから、ちょうどいい。

そう思っています。

藤堂司｜OTA戦略・データ・事業戦略

代表取締役の藤堂が中心となっているのは、

OTA戦略、データ、宿泊事業の戦略設計。

Airbnb。

Booking.com。

Trip.com。

Expedia。

楽天トラベル。

じゃらん。

Yahoo!トラベル。

一休。

宿泊施設は、

建物をつくっただけではお客様に見つけてもらえません。

どこで売るのか。

誰に売るのか。

いくらで売るのか。

いつ価格を上げるのか。

どこで稼働率を取りにいくのか。

複数のOTAをどう組み合わせるのか。

数字を見ながら、

「この宿泊施設を市場でどう売るか」

を考える。

藤堂は、そこを担当しています。

同じ建物でも、

売り方によって結果は変わります。

宿泊施設は不動産であると同時に、

毎日販売する商品でもあるからです。

柳瀬｜宅地建物取引士・不動産・運営統括・OTA掲載・WEB・スキーム設計

私は、

宅地建物取引士として不動産に関わりながら、宿泊運営全体の統括をしています。

民泊可能物件。

貸別荘。

中古ヴィラ。

旅館業許可付き物件。

土地。

民泊物件の売却。

こうした不動産について見る一方で、

運営側では、

ゲスト対応の統括。

現地対応の統括。

OTAへの施設掲載。

WEB。

施設情報や案内の設計。

清掃会社・現地スタッフとの連携。

トラブル発生時の対応フロー。

オーナー様への報告。

そして、

それらを一つの運営として動かすスキームづくり

を担当しています。

私自身が毎日すべての施設へ走っているわけではありません。

それを始めると、たぶん大阪中をずっと走ることになります（笑）。

私の役割は、

誰が、いつ、どのように動けば施設がきちんと運営できるのかを設計し、全体を統括すること。

そして宅地建物取引士として、

そのさらに前にある、

「そもそも、この不動産をどう持つのか」

を見ることです。

買う。

運営する。

改善する。

そして、いつか売る。

私の中では、

このすべてがつながっています。

平田｜物件取得・土地・開発

平田が中心となっているのは、

AcquisitionとDevelopment。

つまり、

物件取得と開発です。

既存の民泊可能物件を探す。

中古別荘を取得する。

既存建物を再生する。

土地を探す。

土地から貸別荘やヴィラをつくる。

宿泊事業には、

いろいろな始め方があります。

だから、

「物件を探す」

だけではありません。

どこで、何をつくれば、宿泊事業として成立するのか。

その入口をつくる役割です。

3人の専門性は、きれいに分かれているわけではありません

ここも、

実際の会社らしいところだと思います。

「ここからここまでが藤堂」

「ここから柳瀬」

「ここは平田」

と線を引いて、

完全に別々に仕事をしているわけではありません。

一つの物件について、

3人で話します。

平田が、

「この物件、面白そうです」

と言う。

藤堂が数字を見る。

私は運営と不動産から見る。

すると、

「いいですね」

となることもあれば、

「いや、ちょっと待とう」

となることもあります。

全員が同じ方向から見ていたら、

たぶん「ちょっと待とう」が減ってしまいます。

数千万円、場合によってはそれ以上になる事業です。

アクセルが3人より、誰か一人くらいブレーキを踏む方が安心です。

そして、

誰がブレーキ担当かは案件によって変わります（笑）。

私たちが大切にしているのは「一人の専門家」になることではありません

民泊の仕事を長くしていると、

むしろ、

一人で全部できるとは思わなくなります。

建築は、

信頼できる工務店様や建築士様と。

消防は、

消防の専門家と。

許認可について専門的な手続きが必要なら、

その分野の専門家と。

税務なら税理士。

登記なら司法書士。

そして、

宿泊事業については私たちが考える。

必要な専門家が、

それぞれの知識を持ち寄る。

その中心で、

一つの宿泊事業として話をつなげる人がいる。

私たちは、

その役割を担える会社でありたいと思っています。

「民泊の専門家です」と書くより、実際に何をしているか

「民泊専門家」

「民泊不動産専門家」

「民泊コンサルタント」

いろいろな肩書きがあります。

どの肩書きが良い、悪いという話ではありません。

ただ、

もし民泊について誰かへ相談するなら、

私は、

肩書きの一行下を見てみる

ことをおすすめします。

その人、その会社は、

実際に何をしているのか。

物件を見ているのか。

施設をつくったことがあるのか。

OTAへ掲載しているのか。

料金を動かしているのか。

予約を受けているのか。

ゲスト対応をしているのか。

清掃会社や現地スタッフと連携しているのか。

トラブルが起きた施設を立て直したことがあるのか。

近隣対応を経験しているのか。

行政対応を経験しているのか。

収益改善をしているのか。

運営をやめる判断に関わったことがあるのか。

物件の売却まで見ているのか。

専門性は、肩書きの長さより、経験してきた工程の長さに表れることがあります。

私たちは、

そう考えています。

10年以上やっていると「成功例」だけではなくなります

長く続けていると、

もちろん、

うまくいった施設もあります。

売上が伸びた。

レビューが改善した。

オーナー様に喜んでいただいた。

そんな日は嬉しいです。

でも、

10年以上ずっと順風満帆でした、

と言ったら、

それはさすがに話がきれいすぎます（笑）。

思ったように売上が伸びなかったこともあります。

設備トラブルもあります。

近隣対応もあります。

制度変更もあります。

運営方法を変えたこともあります。

撤退や売却を考える場面もあります。

だからこそ、

新しい案件を見るとき、

「こうすれば成功します」

だけではなく、

「ここで困る可能性があります」

を考えるようになりました。

成功した経験だけでなく、

困った経験も、

専門性の一部だと思っています。

本当に会社の力が分かるのは「何か起きた日」

宿泊運営で、

私はずっと思っていることがあります。

本当に会社の力が分かるのは、「何か起きた日」です。

何も問題がなく、

予約が入り、

ゲストがチェックインし、

翌朝チェックアウトする。

そんな日は、

多くの施設が問題なく動きます。

でも、

鍵が開かない。

設備が壊れた。

清掃に問題があった。

騒音の連絡が入った。

ゲストが怪我をした。

急に現地対応が必要になった。

そんな日に、

誰が判断するのか。

誰がゲストへ連絡するのか。

誰が現地へ指示するのか。

誰がオーナー様へ報告するのか。

必要なら、

誰が外部の専門家につなぐのか。

実際に何か起きたとき、会社として動ける体制があるか。

これは、

WEBサイトの一行だけではなかなか分かりません。

私が運営統括として長くつくってきたのは、

まさに、

その「何か起きた日」に動ける仕組みです。

民泊不動産も、OTAも、WEBも、運営も、全部一つの宿泊事業

だから、

私たちは不動産だけを前に出したいわけではありません。

もちろん、

私は宅地建物取引士です。

不動産は非常に大切です。

でも、

不動産は入口の一つです。

私たちが見ているのは、

物件・土地
→ 事業設計
→ 建築・開発
→ 許認可
→ 開業準備
→ OTA掲載
→ WEB
→ 集客
→ 価格戦略
→ ゲスト対応
→ 現地対応
→ 清掃・設備管理
→ 収益改善
→ 売却・再生

という、

宿泊事業全体です。

どこか一つだけなら、

私たちより詳しい方はたくさんいらっしゃいます。

だからこそ、

その方たちと一緒に仕事をします。

一方で、

この長い流れを一つにつなげて見てきたこと。

そこは、

10年以上この仕事を続けてきた私たちなりの強みだと思っています。

「民泊なら、あの会社に聞いてみたら？」と思い出していただける会社へ

工務店様から、

「民泊のことならPROGRESS WORKSさんに一度聞いてみたら？」

とご紹介いただく。

不動産会社様から、

「宿泊事業としてどう思う？」

と相談いただく。

オーナー様から、

「まだ何も決まっていないけれど相談していいですか？」

とご連絡いただく。

こういうつながりを、

これからも大切にしたいと思っています。

自分たちで、

「私たちは民泊の専門家です」

と何度書くより、

一緒に仕事をした方から、

「民泊なら、あの会社に一度聞いてみたら？」

と言っていただける方が、

私たちにはずっと嬉しい。

民泊不動産の相談でも。

貸別荘でも。

ヴィラ開発でも。

OTAでも。

WEBでも。

既存施設の運営改善でも。

売却でも。

入口はどこでも構いません。

私たちは、

その先にある宿泊事業全体を見ます。

私たちが考える「民泊の専門家」

では、

結局、

民泊の専門家とは何なのでしょうか。

10年以上この仕事をしている私にも、

一言で答えるのは難しいです。

むしろ、

長くやるほど簡単には言えなくなりました。

制度を知っていること。

不動産を知っていること。

OTAを知っていること。

運営を知っていること。

数字を知っていること。

現場を知っていること。

どれも必要です。

そして、

自分たちの専門外については、

きちんと他の専門家と組めること。

それも大切です。

だから私たちは、

「何でも知っている会社」

を目指しているわけではありません。

何を確認すべきかを知っている。
誰と組むべきかを知っている。
そして、宿泊事業として最後までつなげられる。

そんな会社でありたいと思っています。

このコラムについて

本コラムは、株式会社PROGRESS WORKS 管理部長・宅地建物取引士の柳瀬が執筆しています。

民泊・宿泊運営に10年以上携わり、現在は宅地建物取引士として不動産分野に関わるとともに、ゲスト対応・現地対応の統括、OTA掲載、WEB・情報設計、運営スキームの構築など、宿泊運営全体の設計・統括を担当しています。

PROGRESS WORKSでは、

藤堂司：OTA戦略 / Data / 宿泊事業戦略

柳瀬：宅地建物取引士 / Real Estate / Operations / WEB / 運営統括・スキーム設計

平田：Acquisition / Development / 物件取得・開発

と、それぞれ異なる専門領域から民泊・簡易宿所・貸別荘・ヴィラに関わっています。

3人に共通しているのは、

民泊・宿泊事業に10年以上関わってきたこと。

そして私たちだけですべてを完結させるのではなく、

工務店様、建築士様、行政手続・消防・税務・登記など、それぞれの分野の専門家と連携しながら、一つの宿泊事業をつくっています。

民泊を始めたい。

民泊の専門家へ相談したい。

民泊に詳しい会社を探している。

民泊不動産や民泊可能物件を探している。

貸別荘を始めたい。

中古ヴィラを購入したい。

土地からヴィラを建築したい。

OTA戦略を見直したい。

民泊運営会社を探している。

既存施設の収益を改善したい。

民泊物件を売却したい。

どこからのご相談でも構いません。

私たちが大切にしているのは、

不動産と運営は切り離さず考えること。
そして、建築・販売・運営・収益・出口までを、一つの宿泊事業として考えることです。

「買ってから困る」のではなく、
「あのとき、きちんと確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。