運営会社に任せたら、ようやく夢の別荘オーナー生活が始まった話

以前のコラムで、自分で別荘を購入して、民泊やヴィラの運営を始めたオーナー様のお話を書きました。

開業前は、夢がいっぱい。

素敵なインテリアを選んで、おしゃれな家具を置いて、ゲストからは星5つのレビュー。

使わない日は宿泊施設として貸し出して、自分が使いたいときには家族や友人とゆっくり過ごす。

そんな理想の別荘オーナー生活です。

ところが、実際に運営を始めてみると……。

電話、電話、メール、メール。

「鍵が開きません！」

「お湯が出ません！」

「この電気、どうやってつけるんですか？」

「チェックアウト時間なのに、まだお客様がいらっしゃいます！」

そして、ついには自分が海外旅行へ行こうとしても、

「飛行機で機内モードにするなんて無理！」

という状態に（笑）。

今回は、その続編です。

そんなオーナー様が、思い切って運営を専門会社に任せたらどうなるのか。

実は、そこからが本当の意味での「夢のヴィラオーナー生活」の始まりなのかもしれません。

1．「運営手数料って、ちょっともったいなくないですか？」

民泊やヴィラの運営委託をご検討されているオーナー様から、よく聞くお話があります。

「運営会社にお願いすると、手数料がかかりますよね？」

もちろん、かかります。

運営会社も、ボランティアではありませんので（笑）。

予約管理、ゲスト対応、清掃手配、OTAの運用、トラブル対応。

こうした業務を行うための費用です。

ただ、ご自身で運営されている方からすると、最初は少しもったいなく感じるかもしれません。

「ゲストへの返信くらい、自分でできるし」

「清掃は業者さんに頼めばいいし」

「予約サイトも自分で登録できるし」

確かに、一つひとつの作業だけを見れば、ご自身でできることも多いと思います。

でも、問題はそこではありません。

それを毎日、予約が入るたびに、トラブルが起きるたびに、続けなければならないことです。

そして、宿泊運営には休日がありません。

土曜日だから鍵が開かなくならない、なんてことはありません。

年末年始だから給湯器が故障しない、なんてこともありません。

むしろ、オーナー様がゆっくりしたいときほど、ゲストも旅行を楽しんでいらっしゃいます。

つまり、忙しくなるタイミングが重なりやすいんです。

そこで、運営委託を考え始めるわけです。

ただ、最後まで気になるのは、やっぱり手数料。

「本当に、それだけの価値があるのかな？」

そう思われるのも自然なことだと思います。

2．運営を任せたら、スマートフォンが静かになった

そして、思い切って運営を委託します。

予約管理も、ゲスト対応も、清掃の手配も、運営会社が担当します。

すると、どうなるでしょうか。

まず、スマートフォンが静かになります。

これまで毎日のように届いていた、

「Wi-Fiにつながりません」

「鍵が開きません」

「お湯が出ません」

「チェックアウトを延長できますか？」

といったお問い合わせ。

それらは、基本的に運営会社が対応します。

オーナー様が毎回返信する必要はありません。

夕食中にスマートフォンが鳴らない。

家族と出かけていても、ゲストからのメッセージを気にしなくていい。

休日に映画を見ていても、途中で鍵の開け方を説明しなくていい。

……静かです。

あまりにも静かです。

最初は逆に、

「あれ？ 予約、入ってますよね？」

と心配になるかもしれません（笑）。

でも、予約は入っています。

ゲストもチェックインしています。

清掃も行われています。

ただ、オーナー様が直接対応しなくても、運営が進んでいるんです。

これまで自分で抱えていた仕事を、誰かが代わりに行ってくれている。

当たり前のようで、これは大きな変化だと思います。

もちろん、大きな修繕や費用が発生する場合など、オーナー様に確認が必要なことはあります。

それでも、日常的なお問い合わせから解放されるだけで、生活はかなり変わるのではないでしょうか。

3．以前はトラブルの連絡ばかり。今は良いレビューが届く

自分で運営していたころ。

スマートフォンに宿泊施設からの通知が届くと、少し身構えてしまうことがあったかもしれません。

「また鍵かな？」

「今度はお湯かな？」

「何か壊れた？」

ところが、運営を委託してからは、オーナー様が目にする情報も変わってきます。

例えば、ゲストからのレビュー。

「とても清潔で快適でした」

「素敵なヴィラで、家族みんな大満足です」

「チェックインもスムーズでした」

「また泊まりたいです！」

そんなコメントが届くと、やっぱり嬉しいですよね。

自分が選んだ土地。

自分がこだわった建物。

自分が気に入っている空間。

そこでお客様が楽しい時間を過ごしてくださった。

オーナー様にとって、これほど嬉しいことはないと思います。

しかも、その裏側では、運営会社がさまざまな対応をしています。

チェックイン前のご案内。

設備についてのお問い合わせ。

清掃スタッフさんとの連絡。

ちょっとしたトラブルへの対応。

オーナー様が知らないところで、いろいろなことが起きているかもしれません。

でも、それらを適切に処理できていれば、オーナー様が毎回対応する必要はありません。

以前はトラブルの通知に追われていたのに、今はゲストの嬉しいレビューを楽しみにできる。

これは、なかなか素敵な変化ではないでしょうか。

もちろん、運営を委託したからといって、良いレビューばかりになるわけではありません。

それでも、日常的な問題への対応を専門会社に任せられることは、オーナー様にとって大きな安心につながると思います。

4．写真もプロに任せたら、うちのヴィラってこんなに素敵だったの？

別荘を購入したオーナー様は、施設に強い思い入れを持っていらっしゃいます。

家具も照明も、一生懸命選んだものです。

だからこそ、写真にもこだわりたいですよね。

ただ、実際に宿泊施設の写真を撮るとなると、意外と難しいものです。

部屋を広く見せたい。

でも、実際より広く見せすぎてもいけない。

窓からの景色をきれいに撮りたい。

でも、室内が暗くなってしまう。

ベッドルームも、浴室も、テラスも、魅力的に伝えたい。

スマートフォンで撮影してみたものの、

「あれ？ 実物の方がずっと素敵なのに……」

ということもあります。

そこで、プロのカメラマンによる撮影です。

光の入り方。

家具の配置。

撮影する角度。

空間の見せ方。

こうしたことを考えて撮影すると、施設の魅力がより伝わりやすくなります。

完成した写真を見て、

「えっ、これ、うちのヴィラですか？」

と思うかもしれません（笑）。

もちろん、写真が良くなれば必ず売上が上がる、というわけではありません。

ただ、OTAで宿泊施設を探しているお客様にとって、写真はとても重要な判断材料です。

どれだけ素敵なヴィラでも、その魅力が伝わらなければ、予約の候補に入れていただけないかもしれません。

施設の魅力をつくることと、その魅力をお客様に伝えることは、別の仕事なんです。

私たちは、そこも大切にしたいと思っています。

5．Airbnbだけだったのに、いろいろなOTAに掲載されている

ご自身で民泊やヴィラを運営されている方の中には、最初はAirbnbなど、一つの予約サイトだけで販売を始める方もいらっしゃいます。

もちろん、それでも予約は入ります。

ただ、宿泊施設を探しているお客様が、全員同じ予約サイトを利用しているわけではありません。

Airbnbをよく使う方。

Booking.comを利用する方。

ExpediaやTrip.comで旅行を探す方。

国内の旅行サイトを利用する方。

お客様によって、普段使っている予約サイトは違います。

そこで、施設の特徴に合わせて複数のOTAへ掲載することを検討します。

でも、これをご自身ですべて管理するとなると、なかなか大変です。

施設情報を登録する。

写真を掲載する。

料金を設定する。

予約条件を確認する。

各OTAのルールを把握する。

予約や在庫を管理する。

そして、それぞれのサイトから届くお問い合わせに対応する。

一つでも大変だったのに、掲載先が増えたら……。

またスマートフォンが忙しくなりそうですね（笑）。

運営会社に委託するメリットの一つは、こうした販売経路の管理を任せられることです。

私たちPROGRESS WORKSでも、施設の特徴に合わせて、Airbnb、Booking.com、Expedia、Trip.comなど、複数のOTAを活用しています。

もちろん、すべての施設をすべてのOTAへ掲載すれば良いというわけではありません。

施設との相性や運営上の負担も考える必要があります。

ただ、適切に販売経路を広げることで、これまで出会えなかったお客様に施設を見つけていただける可能性があります。

オーナー様が自分で予約サイトを増やさなくても、運営会社が販売方法を考えてくれる。

これは、運営委託の大きなメリットだと思います。

6．「手数料がかかる」のに、売上が増えることもある

ここで、最初のお話に戻ります。

「運営手数料がもったいない」

確かに、運営会社へ委託すれば費用がかかります。

でも、少し考えてみてください。

自分で運営していたときは、一つのOTAだけに掲載していた。

写真も自分で撮影していた。

料金設定も、何となく決めていた。

忙しくて、販売状況を細かく確認する時間もなかった。

そんな状態だったとします。

そこから運営会社に委託して、

プロの写真を使う。

施設に合ったOTAへ掲載する。

料金や販売状況を見直す。

予約管理を効率化する。

こうしたことに取り組めば、売上が伸びる可能性もあります。

もちろん、必ず売上が増えるとは限りません。

立地や季節、施設の魅力、市場環境によって結果は変わります。

でも、運営委託を考えるときには、手数料だけを見るのではなく、委託する前と後で、売上や利益、そして自分の負担がどう変わるのかを考えることが大切だと思っています。

例えば、手数料を払っても売上が増え、さらに日々の対応から解放されるのであれば。

それは、単に費用が増えたという話ではありません。

運営の仕組みそのものが変わったということです。

最初は、

「手数料、ちょっともったいないな」

と思っていたオーナー様が、

「これ、自分で全部やっていたんですよね……」

と振り返る。

そんな変化があっても、不思議ではありません。

7．そして何より嬉しいのは、自分が別荘を使いたいとき

さて、ここからが今回のコラムで、私が一番お伝えしたいことです。

そもそも、なぜ別荘を購入したのでしょうか。

宿泊事業として収益を得るため。

資産として所有するため。

もちろん、そうした目的もあると思います。

でも、ご自身やご家族で利用することも楽しみにしていたのではないでしょうか。

「来月、家族で別荘に行こうかな」

そう思ったとき。

自分で運営していたころは、いろいろと準備が必要だったかもしれません。

予約カレンダーを確認する。

宿泊予約が入らないようにする。

前のゲストのチェックアウトを確認する。

清掃が終わっているか確認する。

タオルやアメニティは足りているか。

設備に問題はないか。

そして、現地に着いたら、まず掃除から始める。

……自分の別荘なのに、到着して最初の仕事が清掃。

これは、ちょっと悲しいですよね（笑）。

では、運営を委託していたらどうでしょうか。

「来月のこの日、家族で利用したいです」

と、運営会社へ連絡します。

空き状況を確認して、オーナー利用の日程を確保します。

そして、利用前には必要な清掃や準備を行います。

当日、別荘に到着すると、室内はきれいに整えられている。

ベッドも整っている。

水回りも清掃されている。

あとは、ゆっくり過ごすだけ。

これですよね。最初に思い描いていた別荘オーナー生活って。

もちろん、オーナー利用の予約方法や清掃費用、準備の範囲などは、運営会社との契約によって異なります。

ただ、日常の運営を任せられることで、ご自身が利用するときの負担も軽くできるのは、大きな魅力だと思います。

8．久しぶりの海外旅行。今度はちゃんと機内モードにできます（笑）

前回のコラムでは、海外旅行へ行こうとしたオーナー様が、ゲスト対応を気にしてスマートフォンを手放せない、というお話を書きました。

飛行機に乗る直前に、

「鍵が開きません！」

というメッセージ。

そして、

「機内モードにするなんて無理！」

という状態です。

では、運営を委託したあとはどうでしょうか。

空港へ向かいます。

チェックインを済ませます。

搭乗口へ向かいます。

スマートフォンを確認します。

……特に、対応しなければならないゲストからのメッセージはありません。

なぜなら、ゲスト対応は運営会社が担当しているからです。

もちろん、重要な判断が必要な場合などには、オーナー様へ連絡することもあります。

でも、日常的なお問い合わせについては、基本的に運営会社が対応します。

そして、搭乗案内が始まります。

「電子機器は機内モードに設定してください」

はい。

どうぞ。

喜んで（笑）。

何の心配もなく、機内モードにできる。

以前は当たり前にできていたことが、こんなに嬉しく感じるなんて。

ちょっと不思議ですよね。

でも、これは運営を任せる価値を、とても分かりやすく表していると思います。

オーナー様ご自身が旅行を楽しめる。

家族との時間を大切にできる。

仕事に集中できる。

宿泊施設のことを、ずっと気にしていなくてもいい。

別荘を持つことが、生活の負担ではなく、楽しみに戻る。

私は、そこに大きな意味があると思っています。

9．オーナー様が知らないところで、実は今日もいろいろ起きています

ここまで読むと、

「運営会社に任せたら、何も問題が起きなくなるんですね！」

と思われるかもしれません。

残念ながら、そういうわけではありません（笑）。

宿泊施設ですから、トラブルがゼロになることはありません。

鍵が開かないこともあります。

お湯が出ないこともあります。

ゲストからお問い合わせが届くこともあります。

チェックアウトが遅れることもあります。

清掃の調整が必要になることもあります。

ただ、違うのは、その一つひとつをオーナー様が直接対応しなくてもよくなることです。

運営会社が状況を確認する。

ゲストへ連絡する。

清掃スタッフさんと調整する。

必要に応じて、現地対応を手配する。

そして、オーナー様の判断が必要なことは相談する。

こうした役割分担ができるようになります。

オーナー様のスマートフォンが静かになったからといって、宿泊施設が何も起きていないわけではありません。

むしろ、裏側では運営会社が動いているんです。

私は、ここが運営委託の本当の価値の一つだと思っています。

何も起きないことではなく、何か起きても、オーナー様が毎回対応しなくていいこと。

これが、専門会社に任せるということではないでしょうか。

10．「もっと早く任せればよかった」と思える運営を目指したい

民泊やヴィラの運営委託は、決して安い買い物ではありません。

毎月の運営手数料は、オーナー様にとって大切な費用です。

だからこそ、委託先を選ぶときには、慎重に考えていただきたいと思っています。

どこまで対応してくれるのか。

清掃はどのように管理するのか。

どのOTAを活用するのか。

売上や予約状況は、どのように報告されるのか。

トラブルが起きた場合、どこまで対応してくれるのか。

オーナー利用の際は、どのような手続きが必要なのか。

こうしたことを事前に確認することが大切です。

そして、運営会社に任せたあと。

ゲストからの連絡に追われなくなる。

写真や販売方法が見直される。

複数のOTAを活用できるようになる。

売上の改善が期待できる。

自分が別荘を使いたいときには、連絡して日程を確保する。

清掃された施設で、ゆっくり過ごす。

そんな状態になれば、

「最初は手数料がもったいないと思っていたけど……」

と、考え方が変わるかもしれません。

私たちは、オーナー様にそう感じていただける運営を目指したいと思っています。

最後に｜ようやく、別荘の「オーナー」に戻れましたね

別荘を購入したとき。

きっと、いろいろな夢があったと思います。

素敵なインテリア。

家族との時間。

友人との旅行。

ゲストからの嬉しいレビュー。

そして、宿泊施設としての収益。

ところが、実際に運営を始めたら、

電話、電話、メール、メール。

鍵が開かない。

お湯が出ない。

騒音の苦情。

チェックアウトしていない。

いつの間にか、オーナー様ご自身が、宿泊施設の管理人のようになってしまった。

でも、運営を委託したら。

スマートフォンが静かになった。

ゲストからの良いレビューを楽しみにできるようになった。

プロの写真で施設の魅力を伝えられるようになった。

複数のOTAを活用して、売上の可能性も広がった。

そして、自分が別荘を使いたいときには、運営会社へ連絡するだけ。

きれいに清掃されたヴィラで、家族とゆっくり過ごせる。

ああ、これがやりたかったんですよね。

そんなふうに感じていただけたら、私たちも嬉しいです。

もちろん、運営委託をすれば、すべての問題がなくなるわけではありません。

売上が必ず増えるわけでもありません。

でも、オーナー様がご自身の時間を取り戻し、別荘を所有する楽しみを感じられるようになる。

それは、十分に価値のあることだと思っています。

そして、以前は飛行機に乗るたびに心配だったスマートフォン。

今では、何のためらいもなく機内モードに。

……ただ、到着後に確認するのが宿泊施設のトラブルではなく、旅行先のレストランの予約だったら、もっと素敵ですね（笑）。

せっかく別荘を持ったのですから、オーナー様ご自身にも、思いきり楽しんでいただきたい。

私たちPROGRESS WORKSは、そのための運営会社でありたいと思っています。

このコラムについて

本コラムは、株式会社PROGRESS WORKS 管理部長・宅地建物取引士の柳瀬が執筆しています。

民泊・宿泊運営に10年以上携わる中で感じてきた、自主管理と運営委託の違い、オーナー様の時間の価値についてまとめました。

株式会社PROGRESS WORKSでは、民泊・貸別荘・ヴィラの運営代行を行っています。

予約管理、ゲスト対応、清掃手配、OTA運用、販売方法の見直し、トラブル対応など、宿泊施設の運営に関するさまざまな業務に取り組んでいます。

すでにご自身で運営されている施設からの運営委託のご相談も承っています。

「自分で運営するのが大変になってきた」「もっと別荘を楽しむ時間がほしい」

そんなオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

なお、本コラムは運営委託によって期待できる変化を紹介したものであり、特定のオーナー様の実体験をそのまま再現したものではありません。売上やレビュー、対応範囲は施設の条件や契約内容によって異なります。