【Airbnb新ポリシー2026】民泊がホテル化する？

 

「暮らすように旅をする」

ホテルとは少し違う、その土地の日常に溶け込むような宿泊体験。

キッチンで料理をしたり、地元のスーパーで食材を買ったり、家族や友人と一軒家でゆっくり過ごしたり。

そんな自由な滞在スタイルは、Airbnbが広めてきた大きな魅力の一つだと思います。

ところが、2026年10月、Airbnbから新しいポリシーが発表されました。

内容を確認して、宿泊施設の運営に携わる私は、少し考えてしまいました。

「あれ？ Airbnbって、少しずつホテルに近づいているのかな？」

もちろん、ホテルになると発表されたわけではありません。

ただ、今回の変更には、民泊の運営方法や清掃コスト、そしてオーナー様の収益にまで影響する可能性があります。

ゲストにとっては歓迎できる変更かもしれません。

一方で、運営する側から見ると、なかなか考えさせられる内容です。

今日は、Airbnbの新ポリシーを確認しながら、民泊・貸別荘・ヴィラ運営のこれからについて、少し掘り下げてみたいと思います。

2026年11月20日から、Airbnbのハウスルールが変わる

今回発表されたのは、Airbnbの「合理的なハウスルールおよびリクエスト」に関するポリシーです。

2026年11月20日以降に確定した予約から適用されます。

主な変更点は、次のようなものです。

• 食器を洗って片付ける作業を、原則としてゲストに義務付けられない

• ベッドのシーツやリネンを外す作業を、原則として義務付けられない

• 敷地外へゴミを運んで処分する作業を、原則として義務付けられない

• ハウスルールやリクエストは、予約時点でリスティングの指定欄に開示する必要がある

• 予約後のメッセージや室内掲示などで、新しいハウスルールを追加できない

• ホスト独自の罰金やペナルティを設定できない

Airbnbは、ゲストに多大な時間や労力を要する作業、あるいは通常は清掃スタッフが行う作業を求めることを、原則として認めない方針を示しています。

ただし、すべての協力依頼が禁止されるわけではありません。

使用した食器をシンクに置くことや、ゴミの分別などは、合理的な範囲でお願いできると案内されています。

また、地域や施設の事情によって例外が認められる可能性もあります。

ここで重要なのは、「お願いできること」と「守らなければならないルール」が同じではないという点です。

ゲストの任意の協力に期待することはできても、清掃作業を当然の義務として組み込んだ運営は、今後見直しが必要になるでしょう。

「使った食器は洗ってください」が、なぜ問題になるのか

例えば、貸別荘で家族が夕食を作ったとします。

お鍋を使い、お皿を使い、グラスを使い、翌朝には朝食も作る。

これまでなら、チェックアウト時に使用した食器を洗って片付けていただくよう案内していた施設もあるでしょう。

それが今回のポリシーでは、原則として義務付けられなくなります。

ここで少し不思議な感覚になる方もいるかもしれません。

自宅で料理をしたら、使った食器を洗う。

これは特別な清掃作業というより、日常生活の一部ですよね。

一方、ゲストからすれば、

「清掃料金を支払っているのに、なぜ自分で片付けなければならないの？」

という考え方もあります。

どちらの気持ちも理解できます。

ただ、この二つの考え方の間には、宿泊施設に対する期待の違いがあるように思います。

「家を借りて過ごす」という感覚と、「宿泊サービスを購入する」という感覚の違いです。

前者であれば、ある程度は自分たちで片付けることが自然に感じられます。

後者であれば、片付けは宿泊料金や清掃料金に含まれるサービスだと考えるでしょう。

今回の変更は、Airbnbが後者の期待にも、より明確に応えようとしている動きに見えます。

Airbnbは「住むように泊まる」から「ホテルのように泊まる」へ？

私は、Airbnbの魅力はホテルと同じではないところにあると思っています。

ホテルにはホテルの良さがあります。

フロントがあり、スタッフがいて、サービスが一定の水準で提供される。

一方、民泊や貸別荘には、ホテルでは得られない自由さがあります。

家族で料理をする。

広いリビングでくつろぐ。

庭やテラスで季節を感じる。

まるで自分の別荘のように過ごす。

そうした体験が魅力だったはずです。

ところが、今回のポリシーでは、ゲストに求められる日常的な作業の範囲が狭くなります。

これは、Airbnbがホテルと同じサービスを提供するという意味ではありません。

ただ、宿泊者が負担する作業を減らし、ホスト側が担うサービスを増やす方向であることは読み取れます。

言い換えると、

「家を借りるのだから、ある程度は自分で」

という考え方から、

「宿泊料金を払っているのだから、清掃はホスト側で」

という考え方へ。

少なくとも今回の変更には、そんな方向性を感じます。

Airbnbらしい自由な滞在はそのままに、サービスへの期待はホテルに近づいていく。

もしそうだとすれば、運営側には少々難しい宿題が増えそうです。

清掃費は本当に増える？大型ヴィラほど影響が大きい理由

今回の変更で、私が特に注目しているのは清掃業務への影響です。

例えば、2名で1泊するコンパクトな民泊。

使用する食器も少なく、キッチンの利用がなければ、清掃への影響は限定的かもしれません。

しかし、10名以上が宿泊できる大型ヴィラではどうでしょうか。

夕食で使った食器。

朝食で使った食器。

鍋やフライパン。

グラスやカトラリー。

それらが洗われずに残っている場合、清掃スタッフが対応する必要があります。

もちろん、毎回そうなるとは限りません。

自主的に片付けてくださるゲストも多いでしょう。

ただ、運営計画をゲストの善意だけに依存させることは難しくなると考えています。

清掃スタッフが食器洗いに時間を使えば、ほかの清掃作業に使える時間が減ります。

清掃時間を延長するのか。

スタッフを増員するのか。

食洗機などの設備を導入するのか。

チェックアウトから次のチェックインまでの作業工程を見直すのか。

施設によっては、こうした判断が必要になるかもしれません。

清掃時間が30分増えると、年間でどれくらい違う？

仮に、1回の清掃で追加作業が30分発生するとします。

年間150回の清掃がある施設なら、

30分 × 150回 ＝ 75時間

年間で75時間の追加作業です。

仮に清掃業務の追加コストを1時間あたり2,000円として試算すると、年間15万円になります。

これはあくまで仮定の数字で、実際の増加額を予測したものではありません。

追加作業が発生しない日もあれば、複数人で対応する日もあるでしょう。

それでも、1回あたりの小さな負担が、年間では無視できない金額になることはわかります。

さらに、清掃会社への委託料金は、単純な作業時間だけで決まるとは限りません。

スタッフの移動、繁忙期の人員確保、作業内容の変更なども影響します。

特に大型貸別荘や高級ヴィラでは、清掃費の見直しが必要になる可能性があります。

清掃費が増えたら、宿泊料金に転嫁すればいい？

「それなら、清掃料金を上げればいいのでは？」

そう思われるかもしれません。

確かに、コストが増えた分を宿泊料金や清掃料金に反映することは、経営上の選択肢です。

ただし、実際にはそれほど単純ではありません。

宿泊料金には、競合施設との比較があります。

清掃料金が高く見えると、ゲストが予約をためらう可能性もあります。

一方で、料金を据え置いたまま清掃費だけが増えれば、利益率は下がります。

例えば、1予約あたりの追加清掃費が1,500円発生した場合。

年間200予約なら、追加負担は30万円です。

これも仮定の試算ですが、施設の収益構造によっては無視できない金額です。

売上が同じでも、利益が変わる。

ここが宿泊事業の難しいところです。

宿泊料金が高いことと、利益が十分に残ることは、必ずしも同じではありません。

今回のポリシー変更は、特にキッチン利用の多い一棟貸し施設にとって、清掃原価を改めて確認するきっかけになると思います。

運営代行会社のコストも増える可能性がある

影響を受けるのは清掃スタッフだけではありません。

民泊運営代行会社の業務にも変化が生まれます。

まず、ハウスルールの見直しです。

これまでゲストに送っていたチェックイン案内やチェックアウト案内が、新ポリシーに適合しているか確認する必要があります。

さらに、Airbnbのルールでは、予約後に新しいハウスルールを追加することはできません。

つまり、予約前にどの情報を、どの欄で、どのように伝えるかが、これまで以上に重要になります。

複数の予約サイトを利用している施設では、Airbnbだけでなく、Booking.comやその他のOTAとの案内内容の整合性にも気を配る必要があるでしょう。

加えて、ゲストからの問い合わせや、ルール違反をめぐる判断も変わります。

「以前はお願いできたことが、今は義務付けられない」

こうした変更をスタッフ全員が正確に理解していなければ、ゲストへの案内が食い違う可能性があります。

運営会社では、マニュアルの修正、スタッフ教育、清掃会社との調整などが必要になります。

もちろん、これらの業務が直ちに運営代行手数料の値上げにつながるとは限りません。

ただ、運営会社が担う管理業務が増えれば、長期的には運営コストの見直しにつながる可能性があります。

見落とせないのが、罰金や追加費用に関する変更

今回の新ポリシーでは、清掃作業以外にも重要な変更があります。

それが、ホストによる罰金やペナルティの禁止です。

例えば、喫煙禁止やチェックアウト時刻など、合理的なハウスルールを設定すること自体が禁止されるわけではありません。

ただし、ホストが独自に罰金を設定することは認められません。

ここは、運営実務に大きく関わる部分です。

例えば、

「チェックアウト時刻を守らなかった場合は追加料金」

「室内で喫煙した場合は違反金」

といった案内を、従来どおり掲載してよいのか。

私たちもAirbnbサポートへ確認を重ねてきました。

その中では、違反に伴う金銭的な請求について、金額を伏せた表現も含め、事前の案内を控えるよう説明を受けています。

過去に案内されていた運用と異なる点もあり、現場としては慎重な対応が必要だと感じています。

なお、ここで区別したいのが、「罰金」と「実際に発生した損害に対する補償請求」です。

Airbnbの公式ポリシーは独自の罰金を禁止する一方、ゲストによる物品の破損などについては、AirCoverによるホスト保護に言及しています。

したがって、損害が発生しても一切請求できなくなる、という意味ではありません。

ただし、請求の可否や認定額は個別の事情、証拠、適用される制度によって判断されます。

罰金を設定しておけば自動的に回収できる、というものでもありません。

今後は、禁止事項を明確に伝えることに加えて、万が一の際に事実を確認し、適切な手順で対応する運営能力が、より重要になると思います。

日本の民泊では、法律上の義務とAirbnbのルールを分けて考える必要がある

ここで、少し専門的なお話をします。

日本で宿泊施設を運営する場合、Airbnbのポリシーだけを守ればよいわけではありません。

施設の営業形態によって、旅館業法、住宅宿泊事業法、国家戦略特別区域法など、適用される法制度が異なります。

宿泊者名簿の作成や本人確認など、法令に基づいて必要となる手続きもあります。

今回のAirbnbポリシーでも、本人確認書類などの個人情報については、法令上必要な場合などの例外が設けられています。

つまり、Airbnbの一般的なルールと、日本国内での法的義務は、整理して考える必要があるのです。

また、ゴミの取り扱いについても、単純に「ゲストが出さなくてよくなった」で終わる話ではありません。

宿泊施設から発生するゴミは、営業形態や地域の制度に応じて、適切な方法で処理する必要があります。

ゲストに敷地外へのゴミ出しを義務付けられなくなることと、施設側の適正処理義務がなくなることは別問題です。

清掃スタッフや廃棄物処理業者との連携を含め、運営側で対応できる体制を整えておくことが大切です。

こうした部分は、宿泊施設の運営経験が少ないオーナー様ほど、見落としやすいところかもしれません。

「ホテル並みのサービス」と「民泊らしい価格」は両立できる？

今回の変更を見て、私が最も考えさせられたのはここです。

ゲストにとって、作業が減ることは歓迎できるでしょう。

旅行先で食器洗いをしなくてよい。

シーツを外さなくてよい。

チェックアウト前に慌ただしく片付けをしなくてよい。

それは確かに快適です。

ただ、その作業が消えてなくなるわけではありません。

ゲストが行わなくなった作業は、誰かが行う必要があります。

その誰かが清掃スタッフであれば、人件費が発生します。

運営会社であれば、管理や調整の業務が発生します。

そして最終的には、そのコストを誰が負担するのかという問題になります。

オーナー様が負担するのか。

宿泊料金に反映するのか。

運営の効率化で吸収するのか。

施設によって答えは違うでしょう。

しかし、宿泊サービスへの期待が高まる一方で、価格競争も続くのであれば、運営する側の工夫はますます必要になります。

ゲストにとって便利になることと、宿泊事業として持続可能であること。

その両方を考えなければなりません。

これからの民泊経営は「売上」より「運営原価」が重要になるかもしれない

民泊やヴィラのオーナー様とお話ししていると、どうしても売上に注目が集まりやすいと感じます。

「1泊いくらで販売できるのか」

「年間の稼働率はどれくらいか」

「月商はいくら見込めるのか」

もちろん、どれも重要です。

ただ、宿泊事業では、売上だけを見ても収益性は判断できません。

清掃費。

リネン費。

消耗品費。

光熱費。

設備の維持管理費。

予約サイトへの手数料。

運営代行手数料。

そして、突発的なトラブルへの対応費用。

これらを差し引いて、どれだけ利益が残るのか。

今後は、この視点がさらに重要になると考えています。

特に大型ヴィラでは、宿泊人数が増えるほど、食器やリネン、ゴミなどの量も増える傾向があります。

同じ1予約でも、2名での宿泊と12名での宿泊では、清掃の負担が大きく異なることがあります。

そのため、単純な稼働率だけでなく、1予約あたりの清掃原価や、宿泊人数別の運営コストまで把握しておくことが理想的です。

これからの民泊経営では、売上を増やす工夫と同じくらい、運営原価を把握する力が求められるのではないでしょうか。

Airbnbの変化は、民泊にとって悪いことなのか

ここまでコストの話をしてきましたが、私は今回の変更が一方的に悪いものだとは思っていません。

実際、ゲストに過度な清掃作業を求めることには、以前から疑問の声がありました。

清掃料金を支払っているのに、退室前に大量の作業を求められる。

予約時には知らなかったルールを、宿泊後に案内される。

こうした体験が、ゲストの不満につながることは理解できます。

予約前にルールを明確にし、過度な負担を減らすことは、宿泊体験の改善につながる可能性があります。

ただし、民泊にはホテルとは異なる特徴があります。

施設ごとに設備も違えば、立地も違う。

山間部の貸別荘と、都市部のマンション型民泊では、必要な管理方法も異なります。

すべての施設に同じ運営方法を当てはめることが、必ずしも合理的とは限りません。

Airbnbの新ポリシーにも、施設の種類や地域事情を踏まえて例外を検討する余地は残されています。

だからこそ、今後はルールの一律適用だけでなく、実際の宿泊施設の事情をどこまで適切に考慮できるかも重要になると思います。

運営代行会社の役割は、ますます大きくなる？

今回の変更を受けて、私が改めて感じたことがあります。

それは、民泊運営が年々、専門的な仕事になっているということです。

予約サイトに物件を掲載して、予約が入ったら鍵の案内を送る。

もちろん、それも運営業務の一部です。

しかし、実際にはそれだけではありません。

予約サイトごとのポリシー変更。

法令への対応。

ゲストへの案内方法の見直し。

清掃会社との業務調整。

設備管理。

料金設定。

トラブル対応。

こうした業務を継続的に管理する必要があります。

今回のようなポリシー変更があれば、内容を確認し、運営方法を見直し、必要に応じてスタッフへの共有も行います。

これは、1軒だけを自主管理しているオーナー様にとっても、決して小さな負担ではありません。

一方で、運営代行会社に任せれば、すべてのコストがなくなるわけでもありません。

清掃費が増えれば、その負担についてオーナー様と協議する必要があるでしょう。

運営会社ができるのは、変化を把握し、現場の業務を整理し、できるだけ無理のない方法を考えることです。

運営代行の価値は、単なる作業の代行だけでなく、変わり続ける宿泊業界に対応するための仕組みにもある。

私はそう考えています。

最後に。「暮らすように泊まる」は、これからどうなるのでしょうか

Airbnbが広めてきた、ホテルとは少し違う旅のスタイル。

私は、その魅力がなくなってほしいとは思いません。

キッチンで料理をする楽しさ。

一軒家で家族と過ごす時間。

自分たちのペースでくつろげる自由さ。

そうした体験は、これからも民泊や貸別荘の大きな魅力であり続けるでしょう。

ただ、その自由な滞在を支える運営の仕組みは、少しずつ変わっていくのかもしれません。

ゲストが行う作業を減らす。

ルールをわかりやすくする。

宿泊体験をより予測しやすいものにする。

それ自体は、理解できる方向性です。

しかし、サービスの負担がホスト側へ移るのであれば、それに見合った運営体制と費用も必要になります。

「暮らすように泊まる」という魅力を残しながら、サービスへの期待はホテルに近づいていく。

そんな変化が進むとすれば、民泊業界は今後、ますます運営の質を問われることになるでしょう。

そして、オーナー様にとっては、施設の豪華さや宿泊単価だけでなく、どのような運営体制で、どれだけの利益を残せるのかを考えることが、これまで以上に大切になると思います。

さて、食器洗いはゲストがするのか、清掃スタッフがするのか。

一見すると小さな話です。

でも、その食器の向こうには、民泊という宿泊スタイルのこれからが見えているのかもしれません。

少し大げさでしょうか（笑）。

ただ、宿泊施設を日々運営している立場としては、決して小さな変更ではないと感じています。

このコラムについて

このコラムは、株式会社PROGRESS WORKSの管理部長・宅地建物取引士である柳瀬が、宿泊施設の運営に携わってきた経験や、民泊・貸別荘・ヴィラ運営の現場で感じたことをもとに執筆しています。

株式会社PROGRESS WORKSでは、大阪を拠点に、民泊・貸別荘・ヴィラなどの運営代行を行っています。

民泊の新規開業、自主管理から運営委託への切り替え、清掃体制や運営コストの見直しなどをご検討のオーナー様は、お気軽にご相談ください。

※本記事は2026年10月30日時点で公表されているAirbnbのポリシーをもとに執筆しています。今後の運用や個別の判断については、Airbnbの最新の公式案内をご確認ください。