民泊規制が強まる今こそヴィラ投資？

最近、民泊業界が少し騒がしいです。

民泊規制の強化。

特区民泊の新規申請受付終了。

旅館業の営業許可。

建築基準法や消防法への対応。

そして、近隣住民とのトラブル。

ニュースを見ていると、

「これから民泊を始めるのは難しいのでは？」

と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

私たちは、民泊・貸別荘・ヴィラの運営に10年以上携わっています。

その間、

制度が変わり、

行政へ確認し、

設備を見直し、

運営方法を変更し、

また新しいルールが出てくる。

なかなか忙しい業界です。

でも、

最近のニュースを見ながら、

私は少し違うことを考えていました。

「これ、見方を変えたらヴィラ投資のチャンスなんじゃない？」

もちろん、

民泊規制が厳しくなったからといって、

ライバルが一夜にしていなくなるわけではありません。

そんなに都合のよい話はありません（笑）。

ただ、

宿泊事業への新規参入を慎重に考える方が増えることで、

条件の整った民泊可能物件や、適切な営業許可を取得できるヴィラの価値が、改めて注目される可能性はあります。

そして、実は今、

私たちからご案内できる売り物件も出ています。

これは少し、

お話ししておきたいところです。

今回は、全国の観光需要、春夏秋冬の宿泊需要、交通アクセス、民泊可能物件の選び方などを比較しながら、

今、ヴィラ投資を始めるなら、どんな地域や物件が面白いのか。

民泊運営と不動産、両方の現場にいる立場から考えてみたいと思います。

民泊規制が強化される今、ヴィラ投資は本当にチャンス？

大阪市では、2026年5月29日をもって、特区民泊の新規申請受付が終了しました。

これから大阪で特区民泊を始めようと考えていた方にとっては、大きな変化です。

ただし、

既存の認定施設がすべて営業できなくなったわけではありません。

また、旅館業法に基づくホテル・旅館営業や簡易宿所営業、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、それぞれ異なる制度です。

「民泊規制が強化されたから、宿泊施設はもう開業できない」

というわけではありません。

ここは、きちんと分けて考える必要があります。

ただ、

新規参入のハードルが上がることは、投資家にとって無視できない変化です。

物件を購入する。

用途地域を確認する。

建築基準法や消防法の要件を調べる。

旅館業の営業許可や民泊の届出が可能か確認する。

必要な改修費用を計算する。

開業後の運営体制を考える。

なかなか簡単ではありません。

でも、

ここで少し考えてみてください。

新しく宿泊施設を開業する方が慎重になれば、地域によっては競合施設の供給が緩やかになる可能性があります。

一方で、

観光客が旅行をやめるわけではありません。

家族旅行も、

グループ旅行も、

記念日の旅行も、

これからも続きます。

つまり、

宿泊需要がある地域で、適切な条件を備えたヴィラを開業できるなら、投資機会を見つけられる可能性がある。

私は、そこに注目しています。

ただし、規制の内容は自治体や営業形態によって異なります。

ヴィラなら規制を受けない、という意味ではありません。

むしろ、法令上の条件をきちんと確認できることが、これからの宿泊施設投資では重要になると思います。

全国の観光客数・宿泊者数から考えるヴィラ投資の有望エリア

ヴィラ投資でまず確認したいのが、地域の宿泊需要です。

観光庁の宿泊旅行統計では、日本全国で年間6億人泊を超える延べ宿泊者数が記録されています。

東京都や大阪府が上位に並び、

北海道、沖縄県、京都府なども大きな宿泊需要があります。

ただし、この数字には観光だけでなく、出張などの宿泊も含まれています。

つまり、

宿泊者数が多い地域と、ヴィラ投資に向いている地域は、必ずしも同じではありません。

例えば、大阪市内。

駅から近く、観光にも便利な立地は、ホテルや都市型民泊にとって魅力的です。

でも、

その中心部に、広い庭とプライベートプールを備えたヴィラを建てるとなると？

まず土地探しから大変です。

そして土地の価格を見て、

そっと画面を閉じることになるかもしれません（笑）。

ヴィラの場合は、都心から少し離れた場所にこそ、魅力があることもあります。

海の景色。

山の自然。

温泉。

広い敷地。

周囲を気にせず過ごせるプライベート空間。

こうした特徴は、都市部では簡単に手に入りません。

だからこそ、

全国の観光客数や宿泊者数だけでなく、主要都市からのアクセスと、その地域ならではの魅力を組み合わせて考える必要があります。

淡路島のヴィラ投資｜大阪・神戸から近い一棟貸し貸別荘の魅力

兵庫県の淡路島は、ヴィラ投資を検討するうえで注目したいエリアの一つです。

大阪や神戸から車でアクセスしやすく、

明石海峡大橋を渡れば、

海に囲まれた島の景色が広がります。

都会からそれほど遠くない。

でも、

ちゃんと旅行に来た気分になる。

この距離感は、なかなか魅力的です。

家族で週末旅行。

友人同士でBBQ。

記念日の宿泊。

海を眺めながら、何もしない休日。

一棟貸しヴィラや貸別荘ならではの宿泊体験を提案しやすい地域だと思います。

ただし、

淡路島には鉄道がありません。

高速バスは利用できますが、島内の移動は車が便利な場所も多くあります。

そのため、

駐車場の確保。

施設までの道路状況。

周辺の買い物環境。

こうした条件も重要です。

写真では素敵なヴィラでも、

到着するまでに迷ってしまっては、せっかくの旅行が少し疲れるものになってしまいます。

ヴィラは隠れ家でも、入口まで隠す必要はありません（笑）。

淡路島で中古ヴィラや貸別荘の購入を検討する場合は、立地や眺望だけでなく、宿泊施設としての利用条件と管理のしやすさまで確認したいところです。

和歌山・白浜のヴィラ投資｜温泉付き貸別荘で通年需要を狙える？

和歌山県の白浜も、ヴィラ投資との相性を検討したい地域です。

海。

温泉。

自然。

観光施設。

リゾートとしての知名度があります。

大阪方面からは車や特急列車でアクセスでき、

南紀白浜空港には羽田空港との航空路線もあります。

関西圏だけでなく、首都圏からの旅行者も視野に入れられる地域です。

ただ、

ヴィラ投資で重要なのは、夏以外の宿泊需要です。

夏休みや海水浴シーズンに予約が入る。

それはもちろん嬉しいことです。

でも、

秋が深まり、

冬になったらどうするのか。

ここが大切です。

例えば、

温泉付きのヴィラ。

屋内で楽しめる設備。

冬でも快適に過ごせるリビング。

こうした特徴があれば、夏以外にも宿泊したくなる理由をつくれる可能性があります。

夏の海だけでなく、冬の温泉まで考える。

年間を通したヴィラ経営では、こうした視点が重要だと思います。

静岡・伊豆・富士山周辺のヴィラ投資｜首都圏からのアクセスと観光需要

静岡県も、ヴィラ投資を検討するうえで魅力的な地域です。

伊豆の海。

温泉。

富士山。

豊かな自然。

首都圏から車や鉄道でアクセスしやすい地域もあります。

例えば、

海が見える中古ヴィラ。

温泉付きの一棟貸し貸別荘。

富士山を眺めながら過ごせる宿泊施設。

こうした特徴は、旅行者が宿泊先を選ぶ理由になります。

ただし、

静岡県といっても広いです。

伊豆半島のどこにあるのか。

最寄り駅からどれくらいかかるのか。

週末の道路は混雑しないか。

こうした条件によって、アクセスのよさは変わります。

また、富士山が見えるヴィラの場合、

当然ですが、

毎日富士山が見えるわけではありません。

お天気ばかりは、運営会社にもどうにもできません。

だからこそ、

眺望だけに頼らず、室内設備や滞在体験にも価値を持たせることが大切です。

沖縄・軽井沢・河口湖のヴィラ投資｜人気観光地だからこその注意点

沖縄県は、プライベートプール付きヴィラや海を望む一棟貸し施設との相性がよい地域です。

ただし、多くの旅行者にとって飛行機が必要です。

航空運賃、レンタカー代、台風による影響なども考慮する必要があります。

長野県の軽井沢周辺なら、首都圏から新幹線でアクセスできることが魅力です。

森林に囲まれた高級ヴィラや避暑地としての滞在を検討できます。

一方、冬の寒さや積雪、土地価格、建築・景観に関する規制などには注意が必要です。

山梨県の河口湖周辺なら、富士山の眺望や自然が大きな魅力になります。

東京方面から高速バスや車でアクセスできることも強みです。

ただし、

人気エリアだからこそ、すでに多くの宿泊施設がある可能性もあります。

人気がある地域と、投資して利益が出る地域は、必ずしも同じではありません。

ヴィラ投資では、観光地としての知名度だけでなく、競合施設との差別化や収支計画まで確認する必要があります。

春夏秋冬の宿泊需要｜ヴィラ投資で重要なのは年間稼働率

ヴィラ投資を考えるなら、年間の宿泊者数だけでなく、春夏秋冬の宿泊需要も確認したいところです。

春は、桜や新緑、ゴールデンウィーク。

夏は、海水浴、プール、避暑、夏休み。

秋は、紅葉、温泉、食事、連休。

冬は、温泉、雪景色、年末年始、室内で過ごす休日。

地域によって、旅行者が訪れる理由は違います。

例えば、海沿いのヴィラ。

夏は人気が出るかもしれません。

でも、

冬はどうでしょう。

温泉やサウナなどがあれば、冬にも選ばれる理由をつくれる可能性があります。

ただし、設備を増やせば必ず予約が増えるわけではありません。

導入費用も、

維持費も、

清掃の手間も増えます。

そのため、ヴィラの収益シミュレーションでは、繁忙期だけでなく閑散期の稼働率も確認する必要があります。

私たちも、日々宿泊施設を運営しています。

繁忙期に予約が入るのは嬉しいことです。

でも、

経営者として気になるのは、むしろ閑散期です。

夏の予約カレンダーがいっぱいでも、冬のカレンダーまで真っ白では、少し寂しいですからね。

ヴィラ投資では、年間を通してどのように宿泊していただくか。

そこまで考えたいと思っています。

ヴィラ投資で失敗しないために｜交通アクセス・駐車場・立地の選び方

ヴィラは、必ずしも駅前にある必要はありません。

むしろ、駅から少し離れているからこそ、静かで特別な時間を過ごせることもあります。

ただし、アクセスが不便すぎると話は別です。

道が狭い。

駐車場がない。

最寄り駅から遠い。

タクシーがなかなか来ない。

近くに買い物ができる場所もない。

こうした条件は、宿泊者にとって負担になる可能性があります。

特に、海外からの旅行者をターゲットにする場合は、空港や主要駅からの移動方法も重要です。

非日常は魅力ですが、不便さまで非日常にする必要はありません。

誰に泊まっていただきたいのか。

その方々は、どのように施設まで来るのか。

ヴィラの立地は、そこから考えることが大切です。

民泊可能物件・中古ヴィラの購入で確認したいこと

ヴィラ投資というと、

土地を購入して、

おしゃれな建物を新築する。

そんなイメージがあるかもしれません。

もちろん、それも一つの方法です。

ただ、

土地代。

建築費。

外構工事。

家具。

家電。

設備。

開業までの費用。

一つずつ積み重ねると、なかなか立派な金額になります。

そこで、既存の建物を活用する方法もあります。

例えば、

海の見える中古住宅。

温泉地の別荘。

広い庭のある一戸建て。

こうした物件を購入し、必要な改修を行って宿泊施設として活用する方法です。

ただし、

中古ヴィラや民泊可能物件として販売されているからといって、必ず希望する営業形態で宿泊事業ができるとは限りません。

購入前には、少なくとも次のような点を確認する必要があります。

• 用途地域や建築基準法上の条件

• 旅館業の営業許可や住宅宿泊事業の届出の可否

• 消防設備や避難経路の要件

• 建物の状態と必要な改修費用

• 管理規約や地域独自の規制

• 駐車場、騒音、ゴミ処理などの運営条件

• 想定宿泊料金、稼働率、運営費用

購入価格が安くても、営業できる状態にするまでに大きな費用がかかれば、投資としての魅力は変わります。

物件価格が安いことと、よい投資になることは、必ずしも同じではありません。

これは、不動産に携わっているからこそ、特にお伝えしたいところです。

ヴィラの収益シミュレーション｜購入価格より先に考えたい数字

ヴィラ投資で重要なのは、購入価格だけではありません。

例えば、宿泊料金を1泊5万円に設定できたとしても、毎日予約が入るわけではありません。

年間稼働率が40％なのか。

60％なのか。

それだけで、年間売上は大きく変わります。

さらに、

清掃費。

リネン費。

水道光熱費。

OTA手数料。

修繕費。

固定資産税。

保険料。

運営代行費用。

こうした費用も必要です。

プールや温泉設備があれば、維持管理費が増えることもあります。

写真では華やかなヴィラでも、

収支計算書の中身は、案外地味です。

でも、

この地味な部分を確認することが、長く続けられる宿泊事業につながります。

売上が大きいヴィラと、利益が残るヴィラは、必ずしも同じではありません。

私たちは、物件を購入した後の運営まで考えることが重要だと思っています。

実は今、ヴィラ投資向けにご案内できる売り物件もあります

ここまでヴィラ投資についてお話ししてきましたが、

実は現在、

私たちからご案内できる売り物件もございます。

ヴィラ投資に興味はあるけれど、何から始めたらよいかわからない。

土地から探すべきなのか。

中古ヴィラを購入するべきなのか。

民泊可能物件を探すべきなのか。

どの地域なら宿泊需要が見込めるのか。

購入後、どのように運営するのか。

そんなご相談もあります。

私たちは、民泊・貸別荘・ヴィラの運営を10年以上続けてきました。

そして、不動産も扱っています。

物件を見るときには、間取りや景色だけでなく、実際に宿泊者がどのように利用するかを考えます。

スーツケースを広げられるか。

ベッドは何台置けるか。

家族で食事ができるか。

清掃はしやすいか。

設備の管理に無理はないか。

近隣への配慮はできるか。

そして、

その物件に、宿泊者が泊まりたいと思う理由はあるか。

写真では素敵に見えても、現地へ行くと気になることがあります。

反対に、写真では普通に見えた物件でも、

実際に見ると、

「ここ、面白いかもしれない」

と思うこともあります。

長く運営をしていると、どうしてもそんな目で物件を見てしまいます。

旅行先でホテルに泊まっても、つい照明や家具の配置を見てしまうくらいです。

もう、職業病ですね（笑）。

でも、

不動産と宿泊運営の両方を考えることは、ヴィラ投資では大切だと思っています。

物件を買ったら終わりではありません。

そこから、宿泊施設としての事業が始まるのです。

最後に。民泊規制が強まる今こそ、ヴィラ投資を考えてみませんか？

民泊や旅館業を取り巻く環境は、確かに変わってきています。

規制が厳しくなる。

新規参入のハードルが上がる。

これまでと同じ考え方では、難しい場面も増えるでしょう。

でも、

私はそれを、宿泊事業の可能性がなくなることだとは考えていません。

むしろ、

きちんと物件を選び、適切に運営できる人にとっては、これから面白くなる可能性もある。

そう思っています。

もちろん、今なら誰でも成功できるという話ではありません。

観光需要を調べる。

交通アクセスを確認する。

春夏秋冬の宿泊需要を見る。

物件の条件を確認する。

必要な許認可を調べる。

収支計画を立てる。

そのうえで、本当に投資する価値があるかを判断する。

少し地味ですが、こうした準備が大切です。

ただ、不動産を見ていると、時々出会うことがあります。

「ここにヴィラがあったら素敵だろうな」

と思う場所に。

海が見える。

自然に囲まれている。

広いテラスがある。

家族や友人とゆっくり過ごせそう。

そんな物件を見ると、つい、いろいろ想像してしまいます。

どんな家具を置こう。

照明はどうしよう。

テラスには何を置こう。

……いけません。

まだ購入していません（笑）。

でも、

そうやって宿泊施設の未来を想像できる物件には、やはり魅力があります。

規制のニュースを見て、宿泊事業への投資をためらっている方。

少し視点を変えて、ヴィラという選択肢を考えてみるのも面白いかもしれません。

みんなが慎重な今だからこそ、慌てずに、よい物件を探す。

そして、見つけたときには、きちんと数字を確認する。

夢のヴィラを考えるのは楽しいですが、まずは電卓と仲良くなるところから。

私も、そこは忘れないようにしたいと思います。

このコラムについて

本コラムは、株式会社PROGRESS WORKS 管理部長・柳瀬が執筆しています。

民泊運営歴10年以上、宅地建物取引士。

AirbnbをはじめとするOTA運営、宿泊施設の立ち上げ、ゲスト対応、清掃管理、料金・稼働率改善、設備トラブル、近隣対応、行政対応など、長年にわたり民泊・貸別荘・ヴィラの実務に携わってきました。

現在は宿泊施設の運営だけでなく、民泊不動産や中古ヴィラ、貸別荘の物件選び、購入前の確認、開業準備、運営、将来の売却まで、不動産と宿泊事業の両方の視点からご相談をお受けしています。

私たちが大切にしているのは、

「不動産と運営は、切り離して考えない」

ということです。

どれだけ素敵な物件でも、運営に無理があれば長く続けることは難しくなります。

反対に、適切な物件を選び、丁寧に運営することで、その建物ならではの魅力を生かせることもあります。

現在、ヴィラ投資をご検討の方にご案内できる売り物件もございます。

これからヴィラを始めたい方。

民泊可能物件を探している方。

中古ヴィラや貸別荘の購入をご検討の方。

すでに宿泊施設を運営していて、運営会社の変更を考えている方。

私たちは、よいところだけではなく、難しいこともきちんとお話ししたいと思っています。

「買ってから困る」のではなく、「あのとき確認しておいてよかった」と思える判断を。

PROGRESS WORKSは、民泊・貸別荘・ヴィラの不動産と運営、その両方の視点からお手伝いしています。

※本記事は2026年11月時点の制度や宿泊市場の動向を踏まえた一般的な考察です。規制内容、営業の可否、収益性は地域や物件の条件によって異なります。